Проблемы правового регулирования недвижимости. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Судебная защита прав, связанных с недвижимостью

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Введение

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

1.1 Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота. Понятие и цели государственной регистрации прав на недвижимость

1.2 Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

1.3 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации

2. Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

2.1 Понятие объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости

2.2 Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость

2.3 Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества

2.4 Понятие ограничения и обременения в отношении недвижимости. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов

2.5 Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

3. Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

3.1 Понятие вновь созданного объекта недвижимости

3.2 Основания возникновения прав на вновь созданный объект

Заключение

Библиографический список

Приложение №1

Введение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 1Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с послед. изм.)..

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006 и др.. Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004 (принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства)., в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

1.1 Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота. Понятие и цели государственной р егистрации прав на недвижимость

Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995; Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб, 1913; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 и др., так и среди ученых Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001; Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000. других стран.

И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество.

Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, а, следовательно, не было и специального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 1-9..

Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 253. Подтверждением этому является появление в конце XV в. писцовых книг, представлявших оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К.П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. СПб., 1896. С. 262..

Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.

Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели Это также было связано с желанием Петра I пресечь злоупотребления в приказах со стороны подьячих. Павлов П.Н. Указ. соч. С. 36.. Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. С. 488.. Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" Именной указ от 7 ноября 1775 г. "Учреждение для управления губерний Всероссийской империи" // Полное собрание законов Российской империи. Собрание I. 1866. Т. 20. N 14392. Вместо прежних трех ступеней областного деления (губерния, провинция, уезд) остались только две - губерния и уезд, в основу образования которых была положена определенная численность населения.. Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение Полное собрание законов Российской империи. 1866. N 43187.. Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.

Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости. Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России.

Декретом ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. была отменена всякая собственность на землю и запрещен переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к другому. Иными словами, полностью запрещался гражданский оборот участков земли. Само понятие "недвижимое имущество" упразднялось, в итоге, понятие "недвижимость" в советский период развития гражданского права не находило правового закрепления вплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из "частного оборота". Соответственно отсутствовала необходимость и в существовании регистрационной системы. Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.) аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 указанного кодекса к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Начало коренному изменению ситуации в данной области положил Закон СССР "О собственности в СССР". Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов.

Эту же норму в ст. 13 продублировал Закон РСФСР "О собственности в РСФСР". Часть 1 п. 4 ст. 2 этого закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания и сооружения, земельные участки. Собственность на земельные участки получила закрепление в п. 2 ст. 6, на строения - в п. 1 ст. 13 закона.

В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы гражданского законодательства) впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены 31 мая 1991 г. ВС СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733..

Новым этапом в расширении круга собственников объектов недвижимости стал Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.. Параллельно развивавшееся законодательство о приватизации предприятий вовлекло в сферу рыночных отношений здания, сооружения, помещения нежилого назначения и земельные участки.

Таким образом, к концу 1994 г. в число объектов недвижимого имущества, на которые могла существовать частная (негосударственная) собственность, вошли практически все виды недвижимого имущества - от отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.

Очевидно, любой период реформ отличает такое состояние законодательства, при котором фактическая фиксация глобальных социально-экономических изменений происходит раньше, чем возникают нормы, призванные "обслуживать" вновь возникшие отношения. Именно так произошло и с недвижимостью. Сложилась ситуация, при которой объективно существовавшая практически новая сфера рыночных отношений не получила адекватной системы правового регулирования. И негативные последствия создавшегося положения не замедлили сказаться. Отсутствие механизмов гарантий прав собственников недвижимости и контроля государства привели к весьма высокому уровню правонарушений в данной области. Рынок недвижимости, по оценкам специалистов правоохранительных органов и криминологов, стал одной из наиболее криминогенных сфер. Отсутствие совершенных и действенных механизмов гарантий прав на недвижимость со стороны государства являлось одним из основных факторов, тормозящих инвестиционный процесс, привлечение российских и иностранных инвестиций в развитие недвижимости.

Указанные обстоятельства сделали проблему регистрации прав на недвижимость одной из наиболее актуальных проблем правового регулирования, которая приобрела существенное экономическое и политическое значение. Необходимость решения данной проблемы находила отражение в законодательстве России, которое совершенствовалось.

Гражданский кодекс РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410. впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости.

В то же время, несмотря на то, что законодатель определенным образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного.

Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был принят лишь 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ (с послед. изм.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594., т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ.

В этих условиях, опираясь на Основы гражданского законодательства, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" субъекты Российской Федерации стали сами устанавливать порядок осуществления государственной регистрации и определять органы, на базе которых такая регистрация будет производиться.

С принятием и введением в действие Закона о регистрации наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость. Само содержание Закона о регистрации, его концепция свидетельствовали о том, что он, с одной стороны, был ориентирован на существование определенного перехода от применения отдельных его положений к созданию системы, в полном объеме отвечающей его содержанию, а с другой стороны, предусматривал принятие большого количества нормативных актов, определяющих механизм практической реализации более общих норм данного закона.

Следующий этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с момента введения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки и этапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектом Федерации в зависимости от местных условий.

В этот период происходило формирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и Закону о регистрации. Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотя прежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектах Федерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядка осуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации и принятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этот период деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовой характер.

После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву, свидетельствует о том, что в определении сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63; Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8. С. 40-47., комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6-7..

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Рассмотрим сначала государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Применительно же к определению деятельности, имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.

Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным основаниям:

а) по характеру правовых связей между субъектами права - в общих и конкретных правовых отношениях;

б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;

в) по внешнему проявлению - активная и пассивная формы;

г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление права;

д) по правовому положению субъектов - гражданско-правовая и административно-правовая формы Абдулаев М.И., Комаров С.И. Проблемы теории государства и права. СПб., 2004. С. 390. и т.д.

Давая оценку регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с учетом положений указанной классификации, отметим, что она реализуется в конкретных правовых отношениях в индивидуальной активной форме, осуществляется добровольно в административно-правовой форме. Результатом правоприменительной деятельности органа по регистрации прав является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр сведений о правах на конкретное недвижимое имущество, которые имеют обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона о регистрации. Что же представляет собой этот результат с точки зрения права?

Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права: как ненормативного акта государственного органа, а также как юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, обратимся к принятой в теории права классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов в науке административного права именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления Юсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979. С. 100-101; Васильев Р.Ф. Определение понятия актов органов управления в науке советского административного права // Вестник МГУ. М., 1975. Серия "Право". N 6. С. 21; Новоселов В.И. Законность актов органов управления. М., 1967. С. 10..

Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ) В своем постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, в частности, указал: "Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению" (постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/99).. В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как, фактически, в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.

Итак, государственная регистрация как юридический факт представляет собой ненормативный акт государственного регистрирующего органа.

Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Как мы увидим далее, в зависимости от основания возникновения права факт государственной регистрации может иметь различное значение. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права. О.А. Красавчиков отмечал, что юридический (фактический) состав влечет связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех его элементов - юридических фактов. Факт регистрации может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о правах на недвижимость является система регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких актов является то, что это акт признания государством регистрируемого права, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем.

В соответствии с Законом о регистрации (п. 3 ст. 2) "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав". Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.

На мой взгляд, данный вопрос имеет одно решение - первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона о регистрации говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным. Следовательно, представляется неправильной практика предъявления исков о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации О.Ю. Скворцов. См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 121..

Под целью понимается то, "к чему надо стремиться, что надо осуществить" Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1978. С. 802.. Соответственно цель представляет собой "заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление которого они направлены" Словарь по этике. М., 1981. С. 374..

Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: "основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость" Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22..

В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уточняет, что "введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ" Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. М., 1999. С. 39..

По мнению А.В. Волынцевой, "основные цели государственной регистрации: а) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости; б) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота; в) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество; г) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости; д) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость; е) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере" Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68..

Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться, в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимость. Однако далеко не все говорят о необходимости установления иерархии названных целей, а некоторые авторы высказывают мнения об установлении таких приоритетов, с которыми трудно согласиться.

В частности, В.А. Порошков утверждает, что "государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве" Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. С. 7..

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость призвано "обслуживать" гражданское законодательство, регулирующее "параллельные" отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включая государство. Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, о первичных и вторичных задачах такого регулирования, С.А. Бабкин весьма точно отмечает, что "организация оборота недвижимости устанавливается и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересы правовом регулировании соответствующих отношений" Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 75.. Говоря о целях разработчиков новых систем регистрации, он высказывает предположение, что они "в массе своей не ставили задачу расширения возможностей государства по контролю над частными лицами в сфере оборота недвижимости. Они видели своей целью максимально упрочить оборот, по возможности сократив связанные с ним издержки и излишние временные затраты" Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 75..

Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.

Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов. В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования порядка возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения.

Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости.

Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрации недвижимости - обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. К сожалению, именно данный аспект государственной регистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости.

Еще одной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и, в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений, не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно "содержится" и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.

В последнее время весьма широко распространились неправомерные захваты недвижимого имущества так называемыми "рейдерами". В системе мер, которые разрабатываются для борьбы с данным явлением, роль регистрирующих органов весьма высока. Одним из средств защиты имущества от захвата становится обращение в регистрирующие органы с просьбой установить особый контроль за отчуждением принадлежащего данному лицу недвижимого имущества.

Действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами.

Таковы основные цели, из которых нужно исходить при рассмотрении данной темы.

1.2 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недв ижимость в Российской Федерации

Исторический анализ развития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить в качестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитие начал публичности.

Анализируя цели установления регистрации прав на недвижимость как логического завершения развития публичности, я попытался обосновать точку зрения, согласно которой основной целью введения и существования регистрации прав на недвижимое имущество является цель защиты имущественных прав участников гражданского оборота недвижимого имущества.

В то же время изучение положения дел с регистрацией прав на недвижимость в различных странах дает далеко не одинаковую картину. При общем действии двух вышеприведенных положений правовые системы разных государств имеют очень серьезные отличия в способах их реализации. Такое положение уже давно поставило перед учеными задачу классификации различных систем государственной регистрации прав на недвижимость.

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя и употребляется в научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого определения. Анализ же источников, где этот термин используется, свидетельствует о том, что разные авторы, говоря о системе регистрации, имеют в виду далеко не одно и то же. Между тем, по мнению автора, данное понятие является одним из ключевых при теоретической разработке вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, что требует его четкого определения.

"Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - пишет Т.Д. Аппак, - может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие - управленческими отношениями (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)" Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7..

Такое определение, конечно, имеет право на существование. Однако оно не раскрывает сущность описываемого явления, сводя его характеристику к выделению двух видов правоотношений, складывающихся в данной сфере. При таком определении все правоотношения и все правовые нормы, их регулирующие, в равной степени характеризуют систему государственной регистрации, в то время как для характеристики системы имеют значение только некоторые из них, определяющие сущностные отличия одной системы от другой.

Таким образом, под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Подобные документы

Анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации. Правовое регулирование оборота недвижимости.

дипломная работа , добавлен 24.07.2010

Юридическая природа, объекты регистрации прав на недвижимое имущество. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан. Случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства.

дипломная работа , добавлен 25.05.2015

Развитие понятия недвижимости в России. Современное понятие и классификации недвижимого имущества. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимость, причины отказа от регистрации. Вопросы правового регулирования оборота недвижимости.

дипломная работа , добавлен 24.07.2010

Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

дипломная работа , добавлен 20.04.2012

Характеристика системы регистрации в Республике Казахстан. Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Объекты и процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре.

дипломная работа , добавлен 15.12.2013

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

реферат , добавлен 12.10.2011

Понятие и правовая природа, порядок и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, история правового регулирования оборота недвижимости в России. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права.

дипломная работа , добавлен 19.07.2010

История развития института регистрации прав на недвижимое имущество. Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, регулирование отношений, возникающих в данной сфере; совершенствование законодательства.

научная работа , добавлен 31.01.2014

Теоретические и практические проблемы регистрации прав на недвижимость, порядок ее осуществления. Понятие и современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество. Международная практика в области регистрации.

курсовая работа , добавлен 02.06.2008

Регистрация прав на недвижимость как правовое явление и объективная необходимость гражданского оборота. Ее цели, принципы, понятие. Классификация объектов недвижимости. Правовые основы и порядок осуществления регистрации прав на недвижимое имущество в РФ.

по праву и юриспруденции на тему «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью»

Па правах рукописи

Козлова Елена Борисовна

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

МОСКВА 2004

Работа выполнена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации».

Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент

Чефранова Елена Александровна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Эрделевский Александр Маркович

кандидат юридических наук Ёрш Александра Владимировна

Ведущая организация -

Российский институт государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации

Защита диссертации состоится 27 февраля 2004 года в 1200 часов на заседании диссертационного совета К 229.001.02 при Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации по адресу: 117638, г. Москва, ул. Азовская, д. 2, корп. 1, ауд. 49.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Ученый секретарь диссертационного совета^ у

кандидат юридических наук, доцент // Илюшина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х гг., когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (далее-- ГК РФ) были обоснованы и закреплены особенности правового режима недвижимости, которые получили свое развитие в последующих нормативных правовых актах, в частности, в федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О товариществах собственников жилья», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Однако практика применения ГК РФ и других нормативных правовых актов показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила пробелы в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.

Это обусловлено широкой практикой применения закона о регистрации прав на недвижимое имущество и главным образом тем, что государст-

I ЮСЛнимСтнЛЬИАЯ ^

I БИБЛИОТЕКА I СПетерв«Г ПЦ ОЭ *Ю ЦмУ Т

венная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа недвижимости, ее аренда, возведение новых объектов недвижимости и других, исключительно важна для зашиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Она также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства. Вопросы, связанные с ней, затрагивают практически всех участников гражданского оборота и все аспекты их деятельности.

Не случайно практика применения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 № 69-ФЗ) не только обнаружила определенные его недостатки, но и очертила круг наиболее «проблемных» сделок с недвижимым имуществом, в правовом регулировании которых существуют значительные изъяны.

По мнению автора, наряду с обшей проблемой совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первый план выходят следующие проблемы, связанные с «ключевыми» этапами правового «жизненного цикла» объекта недвижимости:

Законодательство не охватывает весь круг основных заключаемых сделок с недвижимостью и сопутствующих им сделок, например, совершенно не отражает правовую природу и вопросы правового регулирования правоотношений, возникающих между сторонами при заключении так называемого «договора долевого участия в строительстве жилых домов», получившего на практике в настоящее время широкое распространение;

При регистрации гражданско-правовых договоров в отношении объектов незавершенного строительства не решаются общие принципиальные вопросы, например, в каких случаях эти объекты могут быть отнесены к разряду недвижимого имущества и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Четкого и ясного ответа на этот основной вопрос законодательство не дает;

Много вопросов возникает в процессе заключения, исполнения и государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества в силу возникших правовых коллизий между нормативными актами субъектов Российской Федерации и федеральным законодательством, в частности, в сфере правового регулирования краткосрочной аренды и аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений;

Проблемы возникают и в связи с заключением, исполнением и государственной регистрацией договоров купли-продажи предприятий в силу «сложности» предмета договора, и возможности разночтения термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

Степень научной разработанности темы и круг источников. Теоретическая основа исследования сформировалась в ходе изучения и использования работ классиков российской цивилистики: Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича; современных ученых-цивилистов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, ВА Дозорцева, О.М. Козырь, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Н.А. Сыроедова, В.В. Чубарова.

В основополагающих трудах российских ученых-цивилистоп рассматриваются фундаментальные вопросы определения понятия «недвижимость»; обосновываются необходимость и основное содержание специальных правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости; оиределяклся общие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; рассматриваются проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость, и т.д. Однако круг актуальных проблем сегодняшнего дня в данных исследованиях очерчивается лишь в самом общем плане.

В ходе исследования изучены современные диссертационные работы и статьи Ю.В. Баринова, И.А Бланка, М. Володарского, Н.В. Диаковской, В.А Дозорцева, Е.А. Дорожинской, И.В. Ершовой, Н.И. Клейн, Е.А. Кин-деевой, Л.Н. Майковой, М.Г. Пискуновой, А.А. Рябова, Л.Г. Сайфуловой, К.И. Скловского, С.А Хохлова, Г.В. Цепова и многих других авторов.

Данные обстоятельства предопределили выбор темы исследования, его цели и задачи.

Цель н задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования - формирование собственной концепции правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с недвижимостью на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы в данной области; анализа практики реализации нормативной базы применительно к наиболее проблемным сделкам с недвижимым имуществом; разработка на основании полученных выводов рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в области определения правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с ней, способствующих установлению единой практики государственной регистрации рассматриваемых видов сделок.

Рассмотрение понятия «недвижимость» в его историческом развитии, раскрытие особенностей его правового режима; исследование сущности и механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как важнейшей особенности правового режима недвижимого имущества; раскрытие актуальных задач и основных направлений-развития государственной регистрации прав и сделок; разработка перечня документов, единого для всех учреждений юстиции Российской Федерации, подлежащих истребованию при государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью;

Исследование правовой природы договоров о долевом участии в жилищном строительстве путем проведения сравнительного анализа данного вида договора и других гражданско-правовых договоров; разработка предложений по внесению дополнений в нормативные правовые акты с целью законодательного урегулирования данных правоотношений;

Исследование проблемы отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу; изучение специфики заключения гражданско-правовых договоров с этими объектами;

Обоснование правового статуса предприятия как объекта права применительно к сделке купли-продажи предприятия; определение предприятия как сложного предмета договора купли-продажи, разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью упорядочения употребления термина «предприятие»;

ции в области государственной регистрации краткосрочного договора аренды и разработка рекомендаций но устранению возникших правовых коллизий; рассмотрение необходимости распространения режима совершения сделок со зданиями и сооружениями на сделки с нежилыми помещениями.

Объект исследования составляют действующие нормативно закреп -ленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.

В частности, при создании объектов недвижимого имущества - это проблема привлечения финансовых средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство, определения места так называемого «договора долевого участия в строительстве» в общепризнанной классификации гражданско-правовых договоров и особенностей правового регулирования данных правоотношений.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, ведомственные акты, разъяснения и рекомендации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, решения судов различных инстанций но конкретным делам.

теоретических работ, приемы диалектической и формальной логики при формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором.

Можно сформулировать следующие конкретные результаты исследования, обладающие научной новизной:

Проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов; впервые показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области.

В результате проведенного исследования диссертантом высказываются предложения о внесении в определение недвижимости, данное законодателем, характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности урегулирования этой связи;

Впервые в результате комплексного подхода к гражданско-правовым аспектам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство сделана попытка определения правовой природы договора долевого участия в строительстве и, соответственно, норм, регулирующих соответствующие отношения.

Диссертантом видит новизну полученных результатов в том, что впервые осуществляется не только постановка проблемы, но и разработан проект самостоятельной главы ГК РФ, посвященной договору долевого участия в строительстве, и предложений по внесению дополнений в вводную часть Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»;

В работе проводится теоретический анализ правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства, рассмотрена практика осуществления данных сделок и определены коллизии норм законодательства. На основе проведенного анализа впервые делается вывод о том, что до момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование.

Диссертантом проведен теоретический анализ проблем правового регулирования купли-продажи предприятий; сделан вывод о том, что многочисленные правовые коллизии порождены неоднозначностью термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

С целью упорядочения употребления данного термина впервые разработаны предложения по внесению изменений и дополнений в ст. 132 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

В работе осуществлен анализ проблем правового регулирования аренды недвижимого имущества.

Диссертационное исследование содержит выводы о том, что по своей сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.

Новизной характеризуется вывод о том, что в целях разрешения существующих правовых коллизий следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений; распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.

Новизна работы заключается также в том, что автором разработаны конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в ст.ст. 164, 433, 651 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основные положения, выносимые автором на защиту: I. Автором проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов. Показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличите объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями в теории, практике и законодательной базе в данной области. В основе своего исследования диссертант придержи-

вается фундаментального определения недвижимости как «части земной поверхности и всего того, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи», данного Г.Ф. Шершене-вичем, с учетом современных проблем, связанных с достижениями технологий по перемещению даже монументальных зданий без ущерба их назначению.

Дисертантом предлагает внести в правовое определение недвижимости характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности регулирования этой связи.

Особое внимание уделено государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не только как одной из важнейших особенностей правового режима недвижимости, но и как основе механизма реализации особенностей правового режима недвижимости с практической точки зрения, так как государственная регистрация является не самоцелью, а средством установления на законодательном уровне границ оборота недвижимости с сохранением, кроме всего прочего, и определенных фискальных целей.

II. Фактические правоотношения, возникающие между субъектами при заключении и исполнении договоров по привлечению финансовых средств граждан в жилищное строительство (так называемых «договоров долевого участия в строительстве») нельзя в полной мере урегулировать правовыми нормами, регулирующими известные типы и виды договорных обязательств. Указанные договоры хотя и обладают отдельными чертами договоров, входящих в общепринятую классификацию обязательств, имеют самостоятельную правовую природу.

Договор долевого участия в строительстве целесообразно законодательно выделить в качестве самостоятельного типа договора, что обусловлено спецификой правового регулирования, для чего необходимо:

1) дополнить ГК РФ главой о договоре долевого участия в строительстве в разделе IV «Отдельные виды обязательств» следующего содержания: «Глава __. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Статья_. Договор долевого участия в строительстве

1. По договору долевого участия в строительстве (договору привлечения финансовых средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство) застройщик обязуется в установленный договором срок осуществить строительство жилого дома по определенному строительному адресу и передать в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию в установленном законом порядке установленную договором жилую площадь, а дольщик обязуется принять эту жилую площадь и уплатить обусловленную договором сумму денежных средств.

2. Застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами и юридическими лицами с момента вступления в силу соответствующего договора о проведении строительства жилого дома и до подписания акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.

Статья_. Форма договора долевого участия в строительстве и его

учетная регистрация

1. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 настоящего Кодекса).

2. Несоблюдение формы договора долевого участия в строительстве влечет его недействительность.

3. Договор долевого участия подлежит обязательной учетной регистрации.

Договор долевого участия в строительстве, прошедший учетную регистрацию, является одним из обязательных оснований последующей регистрации права собственности дольщика на соответствующую жилую площадь.

4. Учетная регистрация договора долевого участия в строительстве производится учреждением, регистрирующим права собственности на недвижимое имущество и сделок с ней.

Обязательной учетной регистрации подлежат также все изменения и дополнения в договоры долевого участия в строительство, договоры уступки прав или перевода долга по договору долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с нормами настоящего Кодекса.

Статья_. Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве должен содержать:

данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое после реализации инвестиционного контракта подлежит передаче в собственность дольщику по этому договору долевого участия в строительстве;

общую сумму денежных средств, передаваемых дольщиком застройщику в качестве оплаты по договору, график платежей, возможность, порядок и условия их изменения в процессе строительства;

сроки завершения строительства, приемки дома соответствующей Государственной комиссией и передачи жилой площади в собственность дольщика;

порядок возмещения затрат на содержание объекта строительства в период с даты приемки дома в эксплуатацию до момента оформления права собственности дольщика на жилое помещение;

обязанность застройщика осуществить все необходимые мероприятия по вводу жилого дома в эксплуатацию;

ответственность застройщика за качество жилого помещения, передаваемого в собственность дольщику по договору.

Статья. Государственная регистрация права собственности дольщика на жилое помещение

2. Дольщик обязан оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией его права собственности на жилое помещение, если иное не установлено договором.

3. В случае отказа дольщика от осуществления застройщиком действий по государственной регистрации его права собственности на жилое помещение, застройщик обязан предоставить дольщику всю необходимую информацию и документацию для осуществления дольщиком государственной регистрации его права собственности самостоятельно.

Статья_. Распределение риска между сторонами

2. Если по вине застройщика произошла консервация строительства, были нарушены сроки приемки дома Государственной комиссией, сдачи дома в эксплуатацию, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора возлагается на застройщика, если иное не оговорено в договоре.

3. Риск случайной гибели вещи или случайного повреждения объекта строительства до приемки дома в эксплуатацию несет застройщик, если иное не установлено договором.

4. Риск удорожания объекта в процессе строительства несет застройщик, если иное не оговорено в договоре»;

2) внести дополнения в вводную часть Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», дополнив определение понятия «потребитель» словами «дольщик по договору долевого участия в строительстве», а определение понятия «исполнитель» - словами «застройщик по договору долевого участия в строительстве».

III. Объект незавершенного строительства может признаваться недвижимым имуществом только при условии прекращения действия договора строительного подряда на его создание. В противном случае о данном объекте нельзя говорить не только как об объекте недвижимости, но и как

об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда.

Но и в случае отнесения объекта незавершенного строительства к объектам недвижимости, его участие в гражданском обороте должно быть ограничено: данный объект должен быть допущен в гражданский оборот исключительно с целью его доработки и введения в эксплуатацию. До момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование, в связи с чем целесообразно:

1) внести изменения в ст. 219 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции:

«Возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства

2. Право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, отвечающий требованиям пункта 1 статьи 130 настоящего Кодекса и не являющийся предметом действующего договора строительного подряда, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации»;

2) Внести изменения в и. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заменив слова «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства» на слова «при совершении сделки, связанной с отчуждением объекта незавершенного строительства»;

3) дополнить п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» частью 2 следующего содержания: «Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства по сделкам, предусматривающим использование этого объекта до его сдачи в эксплуатацию, не допускается».

IV. В гражданском праве термин «предприятие» используется применительно как к субъектам, так и к объектам права, что порождает определенные правовые коллизии. Необходимо упорядочить употребление данного термина. Применительно к сделкам купли-продажи предприятий предприятие выступает как объект права, предмет соответствующего гражданско-правового договора, который в силу своей сложности имеет определенные особенности правового регулирования. В связи с этим предлагается:

1) внести дополнения в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив в ней в ч. 5 следующее определение предприятия для целей данного

закона: «предприятие- имущественный комплекс, в состав которого входит недвижимое имущество»;

2) изложить ч. I п. 1 ст. 132 ГК РФ в следующей редакции: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления хозяйственной и финансовой деятельности на базе этого имущества».

V. По своей правовой сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.

Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения и актами субъектов Российской Федерации в области правового регулирования краткосрочной аренды и аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, значительно осложняет деятельность органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимость государственной регистрации изменений к договорам аренды недвижимости целесообразно поставить в зависимость от содержания соответствующего соглашения. Целесообразно также законодательно установить срок, в течение которого договор краткосрочной аренды, продленный по соглашению сторон, при совокупном сроке аренды свыше года подлежит обязательной государственной регистрации.

Обосновано, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды. С целью разрешения правовых коллизий, возникших по данному вопросу, следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГКРФ на договоры аренды нежилых помещений. Распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.

На основании данных теоретических выводов предлагается:

1) дополнить п. 1 ст. 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» частью второй следующего содержания: «Соглашение, изменяющее условия заключенных сделок с недвижимым имуществом, подлежит государственной регистрации, если его заключение влечет за собой изменение соответствующей записи в едином государственном реестре»;

2) дополнить п. 3 ст. 433 ГК РФ частью 2 следующего содержания: «Соглашение к договору, подлежащее государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»;

3) дополнить ст. 651 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «В случае продления договора аренды, заключенного на срок менее года, по соглашению сторон либо в порядке пункта 2 статьи 621 настоящего Кодекса,

при этом срок аренды в совокупности с первоначальным превышает один год, этот договор аренды подлежит государственной регистрации в течение... месяцев со дня его продления»;

4) дополнить ст. 651 ГК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Действие настоящей статьи распространяется на договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений».

Так, во-первых, проведенный анализ показал, что существуют несоответствия друг другу нормативных актов федерального значения и множество несоответствий актов субъектов Российской Федерации актам федеральным, причем исследования выявили лишь небольшую их часть. Необходима дальнейшая серьезная работа по приведению в соответствие федеральному законодательству актов субъектов Российской Федерации и актов -одного правового поля друг другу.

Во-вторых, как было выявлено, несоответствующие федеральному законодательству акты субъектов Российской Федерации положены в основу многих ведомственных актов этих субъектов. Соответственно, также необходимы их более детальное исследование и разработка изменений, которые должны быть в них внесены. Особое внимание должно быть уделено разрешению вопросов и актам, влияющим на налогообложение юридических лиц, так как неправомерными требованиями налоговых органов многим из них наносится материальный ущерб.

Кроме того, в ряде случаев возможны разночтения одного и того же термина, что также влияет в значительной степени на толкование законов и подзаконных актов гражданами и юридическими лицами, что, соответственно, приводит к различному их применению.

И, наконец, как показало исследование внутренних актов регистрирующих органов лишь нескольких субъектов Российской Федерации, в регионах нет единообразия в проведении правовой экспертизы документов, поступивших на государственную, регистрацию тех или иных прав и сделок с недвижимым имуществом, нет единого для всех субъектов перечня документов, которые бы в конкретном случае подлежали бы истребованию у линз, обратившегося за такой регистрацией. Перечни, выделенные в приложения к настоящей работе, могут явиться отправной точкой для проведения

более детального анализа именно этой проблемы и разработки соответствующих единых методических рекомендаций.

По теме работы подготовлены доклады: «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом» на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования законодательства на современном этапе» (Москва, 2003 г.); «Договор долевого участия в строительстве и его учетная регистрация как способ обеспечения обязательств» на Международной научно-практической конференции «Обеспечение исполнения обязательств» (Москва, 2002 г.); «Проблемы правового регулирования и государственной регистрации сделок с недвижимостью» на секции «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» научно-практической конференции «Роль органов юстиции в правовом государстве» (Москва, 2001 г.).

По материалам диссертационного исследования проведена лекция «Правовое регулирование договоров долевого участия в строительстве с привлечением денежных средств физических лиц» в Школе бизнеса «Статут» в ходе работы образовательного семинара «Договоры, применяемые в строительстве» (Москва, 2002 г.).

Выводы и результаты исследования применены в практической работе при правовом обеспечении реализации программы Правительства г. Москвы «По оказанию помощи и обеспечению жильем пострадавших вкладчиков ЗАО «РСЦ «Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности внешнего управления ЗАО «РСЦ «Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности Региональной общественной организации содействия защите прав инвесторов.

мость при нарушении порядка приватизации (при отсутствии перечня приватизируемых объектов недвижимости); по порядку государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при осуществлении сделки купли-продажи на публичных торгах; по вопросам налогообложения учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Выводы и результаты исследования применены в экспертной деятельности при проведении: правовой экспертизы документов Республиканского центра репродукции человек и планирования семьи по вопросу арендных отношений; правовой экспертизы различных моделей договоров долевого участия в строительстве НПФ «Сибирь» (г. Новосибирск) на предмет распространения на них законодательства о защите прав потребителей; правовой экспертизы документов по вопросу правомерности передачи объектов недвижимости в собственность юридических лиц в ходе выполнения инвестиционного контракта, заключенного Правительством г. Москвы и АО «Народный капитал»; гражданско-правовой экспертизы по уголовному делу, возбужденному Генеральной прокуратурой Российской Федерации по факту необоснованной передачи объектов недвижимого имущества в собственность юридических лиц в ходе исполнения инвестиционного контракта.

Структура диссертации." Структуру работы определили основные ее цели и задачи. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка нормативных источников и использованной литературы, приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, отражается степень ее научной разработанности, определяются объект и предмет, а также цели и задачи исследования, показывается его методологическая и источниковая основы, раскрывается научная новизна работы, приводятся основные выводы и положения, выносимые автором на защиту, раскрывается теоретическая и практическая значимость работы, указываются сведения об апробации результатов исследования.

В первой главе «Недвижимость как объект правового регулирования» изучается понятие «недвижимое имущество» в его историческом развитии, раскрываются общие особенности правового режима недвижимости.

Проводится исследование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как одной из важнейших особенностей правового режима недвижимого имущества, раскрываются актуальные задачи и основные направления ее развития.

В первом параграфе «Понятие недвижимого имущества и особенности его правового режима» раскрывается понятие «недвижимость», возникшее в российском праве в начале XVIII в., упразднение деления имущества на движимое и недвижимое имущество в ГК РСФСР 1922 г.

Рассматривается процесс выделения недвижимости в самостоятельный объект гражданского права в период с 1990 г. по настоящее время, проводится сравнительный анализ критериев отнесения имущества к недвижимому по ныне действующему законодательству и законодательству начала XVIII в., выделяются определенные недостатки указанных критериев, закрепленных в ГК РФ 1994 г.

Раскрывается необходимость принятия специальных правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости, обозначаются общие особенности правового режима недвижимого имущества: особый порядок возникновения и изменения права собственности и других прав на недвижимость; наличие специальных оснований прекращения правоотношений собственности на недвижимость; особенности определения момента возникновения и перехода прав на недвижимость; существование определенных видов гражданско-правовых сделок, предметом которых является только недвижимость, и др.

Делается вывод о влиянии на выбор особенностей правового режима отдельных объектов недвижимости двух категорий - вид объекта недвижимости и вид сделки, предметом которой этот объект выступает.

Во втором параграфе «Государственная регистрация как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития» раскрывается понятие государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, определяются общие принципы государственной регистрации - публичности и достоверности, обосновывается необходимость государственной регистрации при возникновении, изменении и прекращении прав на недвижимость.

Определяются основные задачи и направления развития системы органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость на современном этапе.

Во второй главе «Договор долевого участия в строительстве и особенности правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства» проводится комплексное исследование правовой природы и правового регулирования правоотношений, возникающих в результате заключения договора долевого участия в строительстве (договора о привлечении финансовых средств в жилищное строительство), рассматриваются проблемы распространения законодательства о защите прав потребителей на правоотношения, возникающие в результате заключения данных договоров.

Отражается специфика регистрации права собственности на вновь созданные объекты недвижимости, особенности оборотоспособности данных объектов, изучены вопросы отнесения этих объектов к недвижимому имуществу и, соответственно, вопросы возможности и необходимости государственной регистрации сделок с ними.

В первом параграфе «Правовая природа договора о долевом участии в строительстве» рассматривается вопрос о выявлении на практике значительных несоответствий между действительным предметом договора о долевом участии в строительстве, целью таких правоотношений и тем видом доюворов, которые заключаются по данному предмету в большинстве случаев; раскрываются различные трактовки этого вида договора судами, учитывающими преобладание тех или иных черт в конкретных соглашениях, утрачивающие абсолютное значение, а нередко встречаемые теоретические попытки выстроить на почве отдельных судебных решений широкие обобщения лишены достаточных правовых оснований.

Исследуется вопрос, можно ли эффективно урегулировать фактические правоотношения, возникающие при заключении таких договоров, посредством уже известных видов договоров, черты которых можно увидеть в договоре долевого участия в строительстве и положения которых находят свое правовое регулирование в нормах, регулирующих общераспространенные классификации обязательств.

Подробно шучено соотношение данного вида договора и таких договоров, как купля-продажа, строительный подряд, договор простого товарищества, инвестиционный договор. В данном параграфе также раскрывается в общем положительный опыт проведения учетной регистрации договоров о долевом участии в строительстве в г. Москве, на уровне субъекта Российской

Федерации и отмечаются определенные недостатки в правовом регулировании данного вопроса.

В результате исследования делается вывод о необходимости законодательного выделения договора о долевом участии в строительстве в качестве самостоятельного вида договора со своей спецификой правового регулирования, в связи с чем делается попытка разработки текста новой главы ГК РФ, посвященной этому договору, и соответствующих изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Во втором параграфе «Отнесение объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости и особенности совершения сделок с ними» отражается специфика оборотоспособности объектов незавершенного строительства как объектов гражданских прав, изучается проблема отнесения этих объектов к недвижимому имуществу и, соответственно, вопрос возможности и необходимости государственной регистрации сделок с ними.

В результате исследования предлагается четко законодательно закрепить возможность, но ограниченность участия этих объектов в гражданском обороте при условии отсутствия соответствующего договора строительного подряда и строго целевой направленности сделки.

В третьей главе «Предприятие как объект недвижимости и проблемы правового регулирования сделок купли-продажи предприятий» изучается проблема использования в гражданском законодательстве термина «предприятие» применительно как к субъектам, так и к объектам права, а также обосновывается мнение, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» целесообразно распространять исключительно на предприятия, в состав которых входит недвижимое имущество.

Разрабатываются предложения по изменению норм законодательства с целью исключения возможности разночтения термина «предприятие» и выделяются особенности правового регулирования правоотношений, возникающих при заключении, исполнении договоров купли-продажи предприятий и особенности государственной регистрации данных сделок.

В первом параграфе «Предприятие как объект права и его отнесение к недвижимому имуществу» рассматривается вопрос использования термина «предприятие» наряду с термином «юридическое лицо» применительно как к субъектам, так и к объектам права. В диссертации раскрывается, что каждому из названных терминов соответствует свое определенное явление гражданского и экономического оборота и, несмотря на их характерную взаимосвязь, между ними тем не менее существует принципиальное различие.

Раскрывается отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав, объекту недвижимости и указывается, что особый правовой режим предприятия проявляется не только в нормах, регулирующих правоотношения, возникающих при купле-продаже предприятий; обосновывается, что

по своей сути предприятие является не юридической, а производственной (производственно-технологической) категорией.

Для обоснования статуса предприятия как объекта права автором предлагается внести изменения в ст. 132 ГК РФ, закрепив, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления хозяйственной и финансовой деятельности на базе этого имущества.

Предлагается также внести дополнения в ст. I закона о регистрации, определив в ней, что для целей данного закона предприятие рассматривается как имущественный комплекс, в состав которого входит недвижимое имущество.

Во втором параграфе «Купля-продажа предприятий: проблемы правового регулирования» раскрывается, что квалифицирующим (видообра-зующим) признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный подвид договора купли-продажи, является специфика предмета договора (предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации движимых и недвижимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является), и именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон по его продаже.

По результатам исследования предлагается распространить Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только на предприятия, в состав которых входит недвижимое имущество. Определяется также неправомерность отдельных положений некоторых региональных инструкций о порядке регистрации сделок с предприятием.

Рассматриваются вопросы правового регулирования купли-продажи предприятий, когда предприятие отчуждается не собственником; когда отчуждаемое предприятие является предметом действующего договора залога; вопросы продажи государственных и муниципальных предприятий, находящихся в процессе приватизации; случаи, когда продавец предприятия -предприятие, находящееся в процессе приватизации; рассматривается правовое регулирование продажи предприятий-должников; отражается специфика данного вида договора, когда стороной по договору является акционерное общество, и рассматриваются случаи, когда заключение сделки подлежит согласованию с федеральным антимонопольным комитетом.

Разработан перечень документов, основанный на положениях федерального законодательства, которые подлежат истребованию при государственной регистрации договора купли-продажи предприятия.

В четвертой главе «Проблемы правового регулирования арендных отношений» отстаивается обязательственно-правовая природа правоотношений, возникающих в результате заключения договора аренды; обосиова-

но, что аренда не является вещным правом и, соответственно, государственной регистрации подлежит именно договор, а не право аренды.

Изучена проблема государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года, а также проблема регистрации данного вида договора в случае его продления, когда общий срок аренды в совокупности превышает один год

Предлагается также законодательно зафиксировать, какими правовыми нормами регулируются отношения, возникающие вследствие заключения договора аренды помещений, входящих в состав зданий и сооружений

В первом параграфе «Правовое регулирование арендных отношений и аренда как договорное обязательство» обосновывается мнение, что аренда в настоящее время не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства и одного из средств разгосударствления экономики, несмотря на то, что и сегодня договору аренды присущи некоторые черты разгосударствления в силу отдельных норм законодательства о приватизации.

Рассматривает общие положения, регулирующие вопросы арендных отношений, формы договора аренды и его государственной регистрации

Показывается безосновательность с правовой точки зрения утверждений о необходимости государственной регистрации «права аренды» недвижимого имущества, а также рассматриваются негативные последствия существовавшего до недавнего времени законодательного закрепления необходимости государственной регистрации «права аренды».

Во втором параграфе «Особенности и проблемы правового регулирования отдельных видов аренды» изучается проблема необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, но продленного таким образом, что общий срок аренды в совокупности превышает указанный срок.

Обосновывается мнение, что государственная регистрация такого договора аренды необходима в законодательно установленный срок, несмотря на то, что судебной практикой вопрос решен иначе. Предлагается внести соответствующие изменения в соответствующую статью ГК РФ.

Проведен анализ нормативных и ведомственных актов субъектов Российской Федерации, который показывает, что данный вопрос решается ими неоднозначно, что также приводит к нанесению ущерба юридическим лицам в связи с различными позициями налоговых органов субъектов по данному вопросу.

Изучается вопрос, должны ли нормы § 4 гл. 34 ГК РФ, устанавливающие специальные правила аренды зданий и сооружений, распространяться на нежилые помещения, входящие в их состав. Раскрываются на основе анализа актов субъектов и различных ведомственных актов, в первую

очередь налоговых, негативные последствия неразрешенности данной проблемы на законодательном уровне. С целью упорядочения правоприменительной практики целесообразно внести дополнения в ст. 650 ГК РФ.

Раскрывается вопрос ограничения и запрета аренды некоторых видов имущества.

Указываются дополнительные требования, предъявляемые к отдельным видам договора аренды, в частности: при аренде имущества государственных или муниципальных предприятий и учреждений; при аренде имущества, являющегося предметом действующего договора залоге; когда объект аренды находится в общей собственности; когда арендодателем выступает акционерное общество и предприятие, находящееся в процессе приватизации; когда объект аренды находится в доверительном управлении и в других случаях.

Разработан перечень документов, основанный на нормах федерального законодательства, подлежащих истребованию при государственной регистрации отдельных видов договора аренды недвижимого имущества.

В заключении диссертации изложены основные итога проведенного исследования, предложения и практические рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства.

1.Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.-1 п.л.

2. Проблемы государственно-правового регулирования отдельных сделок с недвижимостью // Регистрация прав на недвижимость: Сборник / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: РПА МЮ РФ, 2002. № 7. - 0,9 п.л.

3. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. 2002.№8.-0,3п.л.

4. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. №2.-1 п.л.

5. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11. - 0,3 п.л.

6. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8. - 0,3 п.л.

7. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридический мир. 2001. № 6. - 0,3 п.л.

8. Регистрация прав на недвижимость: ответы на вопросы государственных регистраторов // Регистрация прав на недвижимость: Сборник / Отв. ред. Е.А. Чефранова. М.: РПА МЮ РФ, 2000. Вып. 1. - 5,25 пл. (в соавторстве).

9. Привлечение финансовых средств в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. №1.-1,2 п.л.

10. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс // Юридический мир. 1999. № 3. - 1 п л.

11. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. 1999. № 18. - 0,3 п.л.

12. Договор о долевом участии в строительстве // ЭЖ-Юрист, 1998. № 4. - 0,7 пл.

13. Государственная регистрация права собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства // Юридический мир. 1999. № 7. - 0,9 п.л.

14. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. 1999. №11.-1,2 п.л.

15. Предприятие как объект права и особенности государственной регистрации отдельных договоров купли-продажи предприятий // ЭЖ-Юрист. 1998. №13.-0,8п.л.

16. Особенности заключения и государственной регистрации некоторых видов договора аренды недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 1998. №17.-1 п.л.

17. Государственная регистрация права собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства // ЭЖ-Юрист. 1998. № 23. - 0,5 пл.

Подписано в печать 22.01.2004 г. Формат 60x90 1/16. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз.

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации». 117638, г. Москва, ул. Азовская, д. 2, корп. I

РЫБ Русский фонд

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Введение.

Глава 1. Недвижимость как объект правового регулирования.

§ 1. Понятие недвижимого имущесАза и особенности его правового режима.

§ 2. Государственная регистрация как особенность правового режима недвижимости и основные направления ее развития.

Глава 2. Договор долевого участия в строительстве и особенности правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства.

§ 1. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве и его учетная регистрация

§ 2. Отнесение объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости и особенности совершения сделок с ними.

Глава 3. Предприятие как объект недвижимости и проблемы правового регулирования сделок купли-продажи предприятий.

§ 1. Предприятие как объект права и его отнесение к недвижимому имуществу.

§ 2. Купля-продажа предприятий: проблемы правового регулирования.

Глава 4. Проблемы правового регулирования арендных отношений.

§ 1. Правовое регулирование арендных отношений и аренда как договорное обязательство.

§ 2. Особенности и проблемы правового регулирования отдельных видов аренды.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью"

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся практики применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Гражданским кодексом РФ 1994 г. были обоснованы и закреплены особенности правового режима недвижимости, которые получили свое развитие в последующих нормативных правовых актах, в частности, в федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О товариществах собственников жилья», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других.

Однако практика применения Кодекса и других нормативных правовых актов показала взаимные несоответствия их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила «пробелы» в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования сделок с недвижимостью.

В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.

Узловой проблемой, объединяющей в себе оба аспекта, от решения которой зависит подход ко всему комплексу проблем в данной области, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем особенно остро стоят проблемы совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию.

Это обусловлено широкой практикой применения закона о регистрации прав на недвижимое имущество и главным образом тем, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа недвижимости, ее аренда, возведение новых объектов недвижимости и других, исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Она также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства. Вопросы, связанные с ней, затрагивают практически всех участников гражданского оборота и все аспекты их деятельности.

Не случайно практика применения ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции ФЗ от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ) не только обнаружила определенные его недостатки (вплоть до противоречия с основными нормативными правовыми актами Российской Федерации), но и очертила круг наиболее «проблемных» сделок с недвижимым имуществом, в правовом регулировании которых существуют значительные изъяны.

По мнению автора, наряду с общей проблемой совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на первый план выходят следующие проблемы, связанные с «ключевыми» этапами правового «жизненного цикла» объекта недвижимости.

Законодательство не охватывает весь круг заключаемых сделок с недвижимостью или сопутствующих им сделок, например, совершенно не отражает правовую природу и вопросы правового регулирования правоотношений, возникающих между сторонами при заключении так называемого «договора долевого участия в строительстве жилых домов», получившего на практике в настоящее время очень широкое распространение.

При регистрации гражданско-правовых договоров в отношении объектов незавершенного строительства не решаются общие принципиальные вопросы, в каких случаях эти объекты могут быть отнесены к разряду недвижимого имущества и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Четкого и ясного ответа на этот основной вопрос законодательство не дает.

Проблемы возникают и в связи с заключением, исполнением и государственной регистрации договоров купли-продажи предприятий в силу «сложности» предмета договора и возможности разночтения термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

Все указанные проблемы можно решить только путем внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты федерального значения и приведения в соответствие с ними актов субъектов Российской Федерации.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

Степень научной разработанности темы и круг источников.

Теоретическая основа исследования сформировалась в ходе изучения и использования работ классиков российской цивилистики: Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, современных ученых-цивилистов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О.М. Козырь, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Н.А. Сыроедова, В.В. Чубарова.

В основополагающих трудах российских ученых-цивилистов рассматриваются фундаментальные вопросы определения понятия «недвижимость»; обосновываются необходимость и основное содержание специальных правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости; определяются общие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; рассматриваются проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость и так далее. Однако круг актуальных проблем сегодняшнего дня в данных исследованиях очерчивается лишь в самом общем плане.

В ходе исследования изучены современные диссертационные работы и статьи Ю. В. Баринова, И.А. Бланка, М. Володарского, Н. В. Диаковской, В.А. Дозорцева, Е.А. Дорожинской, И.В. Ершовой, Е.А. Киндеевой, Н.И. Клейн, JI.H. Майковой, М.Г. Пискуновой, А.А. Рябова, Л.Г. Сайфуловой, К.И. Скловского, С.А. Хохлова, Г.В. Цепова и многих других авторов.

В них обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом отношении вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью, однако обращение к интересующему нас кругу проблем носит фрагментарный, часто попутный характер.

Вопросы отдельных правовых коллизий в отношении сделок с недвижимостью и их государственной регистрации в изученных работах, рассматривались главным образом с точки зрения их комментирования, а не исследования. Серьезно не исследовались также и вопросы правовой природы и правового регулирования правоотношений, возникающих в процессе заключения, исполнения договоров долевого участия в строительстве. Систематизация и изучение практики применения закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только начинается.

Данные обстоятельства и предопределили выбор темы исследования, его цели и задачи.

Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования: формирование собственной концепции правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с недвижимостью на основе: систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы в данной области; анализа практики реализации нормативной базы применительно к наиболее проблемным сделкам с недвижимым имуществом; а также разработка на основании полученных выводов рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в области определения правового статуса недвижимости и правового регулирования сделок с ней, способствующих установлению единой практики государственной регистрации рассматриваемых видов сделок.

Достижение этой цели обеспечивается в процессе решения следующих задач:

Рассмотрение понятия «недвижимость» в его историческом развитии, раскрытие особенностей его правового режима; исследование сущности и механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как важнейшей особенности правового режима недвижимого имущества; раскрытие актуальных задач и основных направлений развития государственной регистрации прав и сделок; разработка перечня документов, единого для всех учреждений юстиции Российской Федерации, подлежащих истребованию при государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью;

Исследование механизма аренды объектов недвижимого имущества и разработка предложений по внесению изменений в нормативные правовые акты с целью устранения правовых коллизий; проведение правового анализа норм федерального законодательства и актов субъектов Российской Федерации в области государственной регистрации краткосрочного договора аренды и разработка рекомендаций по устранению возникших правовых коллизий; рассмотрение необходимости распространения режима совершения сделок со зданиями и сооружениями на сделки с нежилыми помещениями.

Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.

Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.

В частности, при создании объектов недвижимого имущества - это проблема привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, определения места так называемого «договора долевого участия в строительстве» в общепризнанной классификации гражданско-правовых договоров и особенности правового регулирования данных правоотношений.

Предметом исследования являются также и проблемы правового регулирования таких сделок с недвижимостью, как аренда, купля-продажа предприятия, сделки с объектами незавершенного строительства и практические аспекты осуществления процесса государственной регистрации соответствующих сделок и прав.

На первый план исследования вынесены актуальные теоретические и практические аспекты проблем преодоления противоречий в нормах федерального гражданского законодательства и актах субъектов Российской Федерации; сложности предметов сделок; отсутствия обобщения практики осуществления государственной регистрации указанных сделок.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, ведомственные акты, разъяснения и рекомендации Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения судов различных инстанций по конкретным делам.

Методами исследования явились: системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов; конкретно-социологического исследования судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формулировании основных положений концепции, предлагаемой автором.

Научная новизна. В работе впервые в концептуальной форме представлена система основных теоретических положений и нормативных правовых установок, образующих механизм правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

На этой основе делаются выводы, разрабатываются предложения по внесению изменений и дополнений в законодательство Российской Федерации, рекомендации по применению законодательства учреждениями юстиции по регистрации прав при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Можно сформулировать следующие конкретные результаты исследования, обладающие научной новизной.

Автором проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов. Автором впервые показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время, наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области.

В результате проведенного исследования автором высказывается предложения о внесении в определение недвижимости, данное законодателем, характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности урегулирования этой связи.

Автором работы впервые в результате комплексного подхода к гражданско-правовым аспектам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство сделана попытка определения правовой природы договора долевого участия в строительстве и, соответственно, норм, регулирующих соответствующие отношения. и

Автор видит новизну полученных результатов в том, что впервые осуществляется не только постановка проблемы, но и разработан проект самостоятельной главы ГК РФ, посвященной договору долевого участия в строительстве, и предложений по внесению дополнений в вводную часть Закона РФ «О защите прав потребителей».

В работе проводится теоретический анализ правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства, рассмотрена практика осуществления данных сделок и определены коллизии норм законодательства На основе проведенного анализа впервые делается вывод о том, что до момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование.

Автором проведен теоретический анализ проблем правового регулирования купли-продажи предприятий. Сделан вывод о том, что многочисленные правовые коллизии порождены неоднозначностью термина «предприятие» в гражданском законодательстве.

С целью упорядочения употребления данного термина впервые разработаны предложения по внесению изменений и дополнений в ст. 132 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В работе осуществлен анализ проблем правового регулирования аренды недвижимого имущества.

Сделаны выводы о том, что по своей сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.

В работе обоснована точка зрения автора о том, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды.

Новизной характеризуется вывод о том, что в целях разрешения существующих правовых коллизий следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений, распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.

Новизна работы заключается также в том, что автором разработаны конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в ст. ст. 164, 433, 651 ГК РФ и ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные выводы могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при заключении, исполнении и государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом, разработки предложений по внесению изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации.

Так, во-первых, проведенный анализ показал, что существуют несоответствия друг другу нормативных актов федерального значения и множество несоответствий актов субъектов Российской Федерации актам федеральным, причем исследования выявили лишь небольшую их часть. Необходима дальнейшая серьезная работа по приведению в соответствие федеральному законодательству актов субъектов Российской Федерации и актов одного правового поля друг другу.

Во-вторых, как было выявлено, несоответствующие федеральному законодательству акты субъектов Российской Федерации положены в основу многих ведомственных актов этих субъектов. Соответственно, также необходимо их более детальное исследование и разработка изменений, которые должны быть в них внесены. Особое внимание должно быть уделено разрешению вопросов и актам, влияющим на налогообложение юридических лиц, так как неправомерными требованиями налоговых органов многим из них наносится материальный ущерб.

Кроме того, в ряде случаев возможны разночтения одного и того же термина, что также влияет в значительной степени на толкование законов и подзаконных актов гражданами и юридическими лицами, что соответственно приводит к различному их применению.

И, наконец, как показало исследование внутренних актов регистрирующих органов лишь нескольких субъектов Российской Федерации, в регионах нет единообразия в проведении правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию тех или иных прав и сделок с недвижимым имуществом, нет единого для всех субъектов перечня документов, которые бы в конкретном случае подлежали бы истребованию у лица, обратившегося за такой регистрацией. Перечни, выделенные в приложения к настоящей работе, могут явиться отправной точкой для проведения более детального анализа именно этой проблемы и разработки соответствующих единых методических рекомендаций.

Выводы, полученные в результате проведения настоящего исследования, могут быть использованы также в работе государственных регистраторов, судей по гражданским делам судов общей юрисдикции, в работе риэлторов.

Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили отражение в публикациях автора.

Апробация результатов исследования. По теме диссертационного исследования автором опубликованы работы, общим объемом 11,8 п.л.

Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

По теме работы подготовлены доклады «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом» на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования законодательства на современном этапе» (Москва, 2003 г.); «Договор долевого участия в строительстве и его учетная регистрация, как способ обеспечения обязательств» на Международной научно-практической конференции «Обеспечение исполнения обязательств» (Москва, 2002 г.); «Проблемы правового регулирования и государственной регистрации сделок с недвижимостью» на секции «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» научно-практической конференции «Роль органов юстиции в правовом государстве» (Москва, 2001 г.).

По материалам диссертационного исследования прочтена лекция «Правовое регулирование договоров долевого участия в строительстве с привлечением денежных средств физических лиц» в Школе бизнеса «Статут» в ходе работы образовательного семинара «Договоры, применяемые в строительстве» (Москва, 2002 г.).

Выводы и результаты исследования применены в практической работе при правовом обеспечении реализации программы Правительства Москвы «По оказанию помощи и обеспечению жильем пострадавших вкладчиков ЗАО «РСЦ «Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности внешнего управления ЗАО «РСЦ Юнисстрой»; при правовом обеспечении деятельности Региональной общественной организации содействия защите прав инвесторов.

На основании полученных в ходе исследования выводов по запросам региональных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество были даны правовые заключения: по порядку государственной регистрации права первоначального собственника; по применению ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; по порядку оформления прав на недвижимость при нарушении порядка приватизации (при отсутствии перечня приватизируемых объектов недвижимости); по порядку государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество при осуществлении сделки купли-продажи на публичных торгах; по вопросам налогообложения учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Выводы и результаты исследования применены в экспертной деятельности при проведении: правовой экспертизы документов Республиканского центра репродукции человек и планирования семьи по вопросу арендных отношений; правовой экспертизы различных моделей договоров долевого участия строительстве НПФ «Сибирь» (г. Новосибирск) на предмет распространения на них законодательства о защите прав потребителей; правовой экспертизы документов по вопросу правомерности передачи объектов недвижимости в собственность юридических лиц в ходе выполнения инвестиционного контракта, заключенного Правительством Москвы и АО «Народный капитал»; гражданско-правовой экспертизы по уголовному делу, возбужденному Генеральной прокуратурой РФ по факту необоснованной передачи объектов недвижимого имущества в собственность юридических лиц в ходе исполнения инвестиционного контракта.

Структура диссертации. Структуру работы определили основные ее цели и задачи. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка нормативных источников и использованной литературы, приложений.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Козлова, Елена Борисовна, Москва

В настоящее время в связи с постоянным расширением рынка недвижимого имущества вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью приобрели особую значимость. В соответствии с положениями гражданского законодательства в зависимость от соблюдения всех требований, установленных законом для отдельных видов сделок с недвижимостью во многих случаях ставится и действительность совершенной сделки.В настоящее время ПС РФ активно «работает», судебной практике удалось обеспечить его более или менее адекватное применение. Однако уже требуется более глубокое осмысление (а иногда и переосмысление) сущности многих изменившихся гражданско-правовых институтов.Правоприменительная практика повседневно сталкивается с проблемами, которые уже нельзя решить, заглянув в очередной комментарий. Требуются серьезные теоретические познания, касающиеся места определенного института права среди других гражданско-правовых категорий, опыта их применения, понимания значения соответствующих правовых норм и возможных последствий их применения к регулируемым отношениям. Иными словами, сегодня необходим более серьезный анализ гражданского законодательства, чем простой комментарий.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» призван существенно стабилизировать положение в сфере купли продажи недвижимости, ее аренды и других видов сделок с нею, а также стимулировать всех участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок, однако, не смотря на но, что этот закон начал на всей территории Российской Федерации в полной мере действовать сравнительно недавно, практика его применения уже обнаружила некоторые его недостатки.По результатам исследования выделены специфические черты правового регулирования гражданско-правовых отношений, возникающих в результате заключения договоров о долевом участии в строительстве (договоров привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство и сделана попытка определения их места в общепризнанной классификации обязательств.В представленной работе осуществлен анализ теоретических основ правового регулирования и особенностей государственной регистрации таких подвидов договорных обязательств, как купля-продажа предприятия и аренда недвижимого имущества, изучены теоретические проблемы совершения гражданско-правовых сделок с объектами незавершенного строительства и их регистрации, регистрации права на вновь созданные объекты недвижимого имущества.Основные положения, выносимые автором на защиту: I. Автором проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в российском законодательстве дореволюционного, советского, постсоветского периодов. Показана тенденция расширения критериев отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость» по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время, наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области. В основе своего исследования автор придерживается фундаментального определения недвижимости, как «часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи», данного Г.Ф. Шершеневичем, с учетом современных проблем, связанных с достижениями технологий по перемещению даже монументальных зданий без ущерба их назначению.Автор предлагает внести в правовое определение недвижимости характеристики связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности регулирования этой связи.Под правовым режимом недвижимости автором понимаются особенности оборота недвижимого имущества, определяемые его свойствами и назначением, установленные совокупностью правовьсс норм.Особое внимание уделено государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не только как одной из важнейших особенностей правового режима недвижимости, но и как основе механизма реализации особенностей правового режима недвижимости с практической точки зрения, так как государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в определенные рамки, установленные на законодательном уровне, сохраняя, кроме всего прочего и определенные фискальные цели.П. Фактические правоотношения, возникающие между субъектами при заключении и исполнении договоров по привлечению финансовых средств граждан в жилищное строительство (так называемых «договоров долевого участия в строительстве») нельзя в полной мере урегулировать правовыми нормами, регулирующими известные виды обязательств. Указанные договоры хотя и имеют отдельные черты договоров, входящих в общераспространенную классификацию обязательств, имеют самостоятельную правовую природу.Договор долевого участия в строительстве целесообразно законодательно выделить в качестве самостоятельного вида договора со своей спецификой правового регулирования, для чего необходимо:

1. Дополнить ГК РФ главой о договоре долевого участия в строительстве в разделе IV «Отдельные виды обязательств» следующего содержания: « Глава. . . . ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Статья. . . . Договор долевого участия в строительстве.1. По договору долевого участия в строительстве (договору привлечения финансовых средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство) застройщик обязуется в установленный договором срок осуществить строительство жилого дома по определенному строительному адресу и передать в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию в установленном законом порядке установленную договором жилую площадь, а дольщик обязуется принять эту жилую площадь и уплатить обусловленную договором сумму денежных средств.2. Застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами и юридическими лицами с момента вступления в силу соответствующего договора о проведении строительства жилого дома и до подписания акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.Статья.. . . Форма договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация.1. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 настоящего Кодекса).2. Несоблюдение формы договора долевого участия в строительстве влечет его недействительность.3. Договор долевого участия подлежит обязательной учетной регистрации.Договор долевого участия в строительстве, прошедщий учетную регистрацию, является одним из обязательных оснований последующей регистрации права собственности дольщика на соответствующую жилую площадь.4. Учетная регистрация договора долевого участия в строительстве производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Обязательной учетной регистрации подлежат также все изменения и дополнения в договоры долевого участия в строительство, договоры уступки прав или перевода долга по договору долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с нормами настоящего Кодекса, Статья. . . . Обязательные условия договора долевого участия в строительстве.1. Договор долевого участия в строительстве должен содержать: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое после реализации инвестиционного контракта подлежит передаче в собственность дольщику по договору долевого участия в строительстве; общую сумму денежных средств, передаваемых дольщиком застройщику в качестве оплаты по договору, график платежей, возможность, порядок и условия их изменения в процессе строительства; сроки завершения строительства, приемки дома Государственной комиссией и передачи жилой площади в собственность дольщика; порядок возмещения затрат на содержание объекта строительства в период с даты приемки дома в эксплуатацию до момента оформления права собственности дольщика на жилое помещение; обязанность застройщика осуществить все необходимые мероприятия по вводу жилого дома в эксплуатацию; ответственность застройщика за качество жилого помещения, передаваемого в собственность дольщику по договору.Статья. . . . Государственная регистрация права собственности дольщика на жилое помещение

1. Застройщик по договору долевого участия в строительстве обязан содействовать дольщику в осуществлении действий по государственной регистрации права собственности дольщика на жилое помещение.2. Дольщик обязан оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией его права собственности на жилое помещение, если иное не установлено договором.3. В случае отказа дольщика от осуществления застройщиком действий по государственной регистрации его права собственности на жилое помещение, застройщик обязан предоставить дольщику всю необходимую информацию и документацию для осуществления дольщиком государственной регистрации его права собственности самостоятельно.Статья. . . . Распределение риска между сторонами

1. Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору долевого участия в строительстве приостановлены и объект строительства законсервирован, риск убытков стороны несут следующим образом: поровну с одной стороны все дольщики по данному объекту строительства в процентах от суммы, вложенной в строительство и с другой стороны - застройщик, если иное не установлено договором.2. Если по вине застройщика произошла консервация строительства, были нарушены сроки приемки дома Государственной комиссией, сдачи дома в эксплуатацию, ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора возлагается на застройщика, если иное не оговорено в договоре.3. Риск случайной гибели вещи или случайного повреждения объекта строительства до приемки дома в эксплуатацию несет застройщик, если иное не установлено договором.4. Риск удорожания объекта в процессе строительства несет застройщик, если иное не оговорено в договоре».2. Внести дополнения в вводную часть Закона РФ «О защите прав потребителей» дополнив определение понятия «потребитель» словами «дольщик по договору долевого участия в строительстве», а определение понятия «исполнитель» - словами «застройщик по договору долевого участия в строительстве».III. Объект незавершенного строительства может признаваться недвижимым имуществом только при условии прекращения действия договора строительного подряда на его создание. В противном случае о данном объекте нельзя говорить не только как об объекте недвижимости, но и как об объекте вепщых прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда.Но и в случае отнесения объекта незавершенного строительства к объектам недвижимости, его участие в гражданском обороте должно быть ограничено: данный объект должен быть допущен в гражданский оборот исключительно с целью его доработки и введения в эксплуатацию. До момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование, в связи с чем целесообразно:

1. Внести изменения в ст. 219 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства

1. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.2. Право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, отвечающий требованиям п. 1 ст. 130 настоящего Кодекса и не являющийся предметом действующего договора строительного подряда, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.»

2. Внести изменения в п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заменив слова «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства» на слова «при совершении сделки, связанной с отчуждением объекта незавершенного строительства».3. Дополнить п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ч. 2 следующего содержания: «Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства по сделкам, предусматривающим использование этого объекта до его сдачи в эксплуатацию, не допускается».IV. В гражданском праве термин «предприятие» используется применительно как к субъектам, так и к объектам права, что порождает определенные правовые коллизии. Необходимо упорядочить употребление данного термина. Применительно к сделкам купли-продажи предприятий, предприятие выступает как объект права, предмет соответствующего гражданско-правового договора, который в силу своей сложности имеет определенные особенности правового регулирования. В связи с этим предлагается:

1. Внести дополнения в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив в ней в ч. 5 следующее определение предприятия для целей данного закона: «предприятие - имущественный комплекс, в состав которого входит недвижимое имущество».2. Изложить ч. 1 п. I ст. 132 ПС РФ в следующей редакции: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления хозяйственной и финансовой деятельности на базе этого имущества.» V. По своей правовой сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством.Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения, актами субъектов Российской Федерации, значительно осложняет деятельность органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимость государственной регистрации изменений к договорам аренды недвижимости целесообразно поставить в зависимость от содержания соответствующего соглашения. Целесообразно также законодательно установить срок, в течение которого договор краткосрочной аренды, продленный по соглашению сторон, при совокупном сроке аренды свыше года, подлежит обязательной государственной регистрации.Обосновано, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды. С целью разрешения правовых коллизий, возникших по данному вопросу, следует распространить действие п. 2 ст. 651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений. Распространять на них действие всего § 4 гл. 34 ГК РФ нецелесообразно.На основании данных теоретических выводов предлагается:

1. Дополнить п. 1 ст. 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» частью второй следующего содержания: «Соглашение, изменяющее условия заключенных сделок с недвижимым имуществом, подлежит государственной регистрации, если его заключение влечет за собой изменение соответствующей записи в едином государственном реестре».2. Дополнить п. 3 ст. 433 ГК РФ частью второй следующего содержания: «Соглашение к договору, подлежащее государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».3. Дополнить ст. 651 ГК РФ п. 3 следующего содержания: «В случае продления договора аренды, заключенного на срок менее года, по соглашению сторон либо в порядке п. 2 ст. 621 настоящего Кодекса, если срок аренды в совокупности с первоначальным превышает один год, этот договор аренды подлежит государственной регистрации в течение... месяцев со дня его продления».4. Дополнить ст. 651 ГК РФ п. 4 следующего содержания: «Действие настоящей статьи распространяется на договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений».

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью»

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) Кодексы, основы законодательства

2. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г. №15-ФЗ)

3. Гражданский кодекс РСФСР, утв. Постановлением ВС РФ от 11.06.1964 г. (вред. ФЗ от26.01.1996 г. № 15-ФЗ)

4. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 26.03.2003 г. № 37-ФЗ)

5. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г. № 15-ФЗ)

6. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. (в ред. ФЗ от 31.12.2002 г. № 187-ФЗ)

7. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.06.2003 г. № 86-ФЗ)

8. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (в ред. ФЗ от 04.07.2003 г. № 103-ФЗ)

9. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 117-ФЗ)

10. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 104-ФЗ)

11. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Постановлением ВС РФ от 31.05.1991 г. № 2211-1

12. Закон РФ от 07.02.1992 г, № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. ФЗ от 30.12.2001 г. № 196-ФЗ) 19.3акон РФ от 07.12.1991 г. № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» (в ред. ФЗ от 02.01.2000 г. № 19-ФЗ)

13. Закон РФ от 10.07.1992 г. № 3266-1 «Об образовании» (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 123-ФЗ)

14. Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» (в ред. ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ)

15. ФЗ от 08.01.1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

16. ФЗ от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции ФЗ от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ)

17. ФЗ от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

18. ФЗ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. ФЗ от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ)

19. ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. ФЗ от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ)

20. ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ)

21. ФЗ от 21.07.1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» (в ред. ФЗ от 05.08.2000 г. № 109-ФЗ)

22. ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ)

23. ФЗ от 22.08.1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» (в ред. ФЗ от 07.07.2003 г. № 119-ФЗ)

24. ФЗ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. ФЗ от 02.01.2000 г. № 22-ФЗ)

25. ФЗ от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» (в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. № 147-ФЗ)

26. ФЗ от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

27. ФЗ от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ)

28. ФЗ от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»

29. ФЗ от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. № 147-ФЗ) ПОДЗАКОННЫЕ АКТЫ Общие подзаконные акты

30. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Распоряжения Правительства РФ от 23.01.1999 г. № 138-р)

31. Постановлением Правительства РФ от 03.06.2002 г. № 377 «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отнощений РФ»

32. Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

33. Постановление Правительства РФ от 10.12.1992 г. № 959 «О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (в ред. Постановления Правительства РФ от 16.12.1995 г. № 1238)

34. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302) (с «Концепцией развития системы ипотечного кредитования в РФ»)

35. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ»

36. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства РФ от 03.09.2003 г. № 546)

37. Постановление Правительства РФ от 25.09.2002 г. № 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

38. Постановление Правительства РФ от 25.12.2002 г. № 925 «О Российском федеральном фонде имущества»

39. Постановление Совмина РСФСР от 14,06.1990 г. № 197 «О видах предприятий (объединений) и имущества, не подлежащих сдаче в аренду, а также об ограничении выкупа арендованного имущества в системе Министерства автомобильных дорог РСФСР»

40. Постановление Совмина РСФСР от 30.09.1990 г. № 387 «О видах предприятий (объединений), не подлежащих сдаче в аренду, в системе Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСФСР»

41. Постановление Совмина СССР от 23.01.1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» (в ред. Постановления Совмина СССР от 30.12.1988 г. № 1485)

42. Указ Президента РФ от 02.06.1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников» (в ред. Указа Президента РФ от 21.10.2002 г. № 1209) (с «Положением о порядке продажи государственных предприятий-должников»)

43. Указ Президента РФ от 06.12.2002 г. № 1382 «О специализированном государственном учреждении по продаже приватизируемого федерального имущества»

44. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. Указа Президента от 26.03.2003 г. №370)

45. Указ Президента РФ от 22.02.1992 г. № 179 «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» (в ред. Указа Президента РФ от 30.12.2000 г. № 2111)

46. Постановлением Правительства Москвы от 16.07.2002 г, №559-1111 «Об утверждении Положения о Департаменте имущества города Москвы» (в ред. Постановления Правительства Москвы от 03.06.2003 г. № 419-ПП)

47. Распоряжение мэра Москвы от 04.07.2001 г. № 553-РМ «О порядке согласования дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам»

48. Распоряжение мэра Москвы от 02.10.1997 г. № 780-РМ «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства»

49. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»

50. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 27.12.1999 г. № 1504-РМ)

51. Распоряжение мэра Москвы от 07.09.1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 26.10.2000 г. № 1123-РМ)

52. Распоряжение мэра Москвы от 19.01.1998 г. № 38-РМ «О порядке реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Распоряжения мэра Москвы от 05.03.1998 г. № 206-РМ)

53. Распоряжение мэра Москвы от 31.05.2002 г, № 316-РМ «Об отмене Распоряжений мэра Москвы по вопросам государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» Ведомственные правовые акты

54. Инструкция Московской областной регистрационной палаты «О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс»

55. Инструкция Московской областной регистрационной палаты от 22.07.1997 г. «О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникшее в результате исполнения инвестиционных договоров»

56. Инструкция Тюменской областной Палаты государственной регистрации прав на недвижимое имущество «О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс»

57. Информационное письмо Московской областной регистрационной палаты от 06.08.1997 г. «О требованиях к документам по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемым для регистрации прав на вновь возведенный объект»

58. Письмо Госстроя РФ от 09.07.1993 г. № БЕ-19-11/13 «О Временном положении по приемке законченных строительством объектов» (с «Временным положением по приемке законченных строительством объектов»)

59. Письмо ГТК РФ от 27.05.1994 г. № 09-07/5866 «О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства»

60. Письмо МНС РФ от 10.07.2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц»

61. Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88 «О включении в себестоимость арендных платежей»

62. Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 16.02.2000 г. № 14-14/5751 «О регистрации договора аренды нежилых помещений»

63. Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 20.03.2000 г. № 03-12/9634 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

64. Письмо Управления МНС РФ по г. Санкт-Петербургу от 09.03.1999 г. № 02-06/3248 по конкретному вопросу

65. Постановление Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12,1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94»

66. Приказ городского Бюро регистрации прав на недвижимость Администрации г. Санкт-Петербурга от 09.10.1998 г. № 111 (с «Инструктивным письмом «О порядке государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним»)

67. Приказ Министерства строительства РФ от 30.10.95 г. № 17-115 «Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений»

68. Приказ Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 183 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящееся на территориях различных регистрационных округов»

69. Приказ Министерства юстиции РФ от 25.03.2003 г. № 70 «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»

70. Распоряжение Министерства строительства администрации Московской области от 09.12.97 г. № 45 АКТЫ СУДЕБНОЙ ВЛАСТИ Определения Конституционного Суда РФ

71. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2001 г. № 11)

72. Решение Верховного Суда РФ от 17.03.1999 г. по конкретному делу Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ

73. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

74. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.1996 г. № 4/96 по конкретному делу Информационные письма Высшего Арбитражного Суда РФ

75. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06,2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

76. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

77. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»

78. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

79. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

80. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»

81. Письмо ВАС РФ от 20.05.1993 г. № С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» КНИГИ, МОНОГРАФИИ, ТЕМАТИЧЕСКИЕ СБОРНИКИ, УЧЕБНЫЕ И СПРАВОЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

82. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. - Киев, 1999.

83. Большой юридический словарь /ред. А.Я. Сухарева. - М,: ИНФРА- М, 1998.

84. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.

85. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды.- М., «Статут», 1999.

86. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., Статут, 1999.

87. Горемыкин В.А., Бугалов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1998.

88. Гражданский кодекс РСФСР: С постатейными материалами. - М.: Юридическая литература, 1990.

89. Гражданское право: Учебник. /Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. - Т.1

90. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: БЕК, 1997.

91. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М.: Фонд правовая культура, 1996.

92. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. - М: Статут (в серии «Ютассика российской цивилистики»), 1997.

93. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. 2-е изд., доп. и перераб.- М.: Спарк, 1999.

94. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. - М.: ИКД «Зерцало-М» (в серии «Памятники советского законодательства»), 2002.

95. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 1998.

96. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Под общ, ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999.

97. Регистрация прав на недвижимость (ответы на вопросы государственных регистраторов). Информационный сборник. - М., Российская правовая Академия МЮ РФ, 2000. - вып. 1.

98. Регистрация прав на недвижимость. Сборник, - М., Российская правовая Академия МЮ РФ, 2002. - вып. 7.

99. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно- практическое пособие. - М.: Дело, 1999.

100. Современный экономический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997.

101. Степанов С,А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации/Автореф. Дис. , к.ю.н., М., 2000.

102. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского фажданского права: в 2-х т. - М., 1912.-Т. 1. СТАТЬИ

103. Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия/ЛОрист. - 2001. - № 1.

104. Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве с участием физического лица // ЭЖ-Юрист, 1998. - № 12.

105. Бегичев А.В. Предприятие как имущественный комплекс/ЛОридический мир. - 2001.

106. Белых B.C. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы. // Государство и право. - 1996.- № 10.

107. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости/ТЖурнал российского права. - 1999. - № 5/6.

108. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: Проблемы, Теория. Практика: Сб. памяти А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л, - М., 1998.

109. Володарский М. Закон рождает споры // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 7.

110. Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Экономика и жизнь. - 1997. - № 2

111. Грибанов А. Правовая природа предприятия - имущественного комплекса в России//Хозяйство и право. - 2003. - № 7

112. Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства//Хозяйство и право. - 2000. - № 5

113. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. - 1997. - № 9.

114. Дудко А.Н. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества/ЛОридический мир. - 2001. - № 1

115. Жилье от предприятия? Возможны варианты...// Экономика и жизнь.-1999.-№21

116. Карлин А.Б. Актуальные задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 2-3.

117. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости/ЯТравовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4

118. Козлов Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм // ЭЖ-Юрист. - 1999. - №7

119. Козырь О.М, Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л.- М., 1998.

120. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью//Закон. - 1999. - № 4.

121. Колчин Аренда недвижимости. Еще одна грань старой проблемы //ЭЖ-Юрист, 1999. - № 35

122. Кулешова Ю. Аренда - проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. - 1999.-№15.

123. Лаптев В.В. Законодательство о предприятиях (критический анализу/Государство и право. - 2000. - № 7.

124. Лозебо А. Правовые проблемы юридического оформления долевого строительства объектов недвижимости (квартир) // ЭЖ-Юрист. - 1999. - № 1.

125. Майкова Л.Н. Особенности приватизации недвижимости (земли и нежилого фонда). Арбитражно-судебная практика. //Правовые нормы о предпринимательстве. - 1995.- Вып. 6.

126. Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды //Главбух. -2000.-№15.

127. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости//Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4

128. Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи. // Хозяйство и право. - 1998.- № 1

129. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. - 1999. -№ 12.

130. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, - 1998. - № 8.

131. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. - 2000. - № 4.

132. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней//Журнал российского права, - 1999. - № 12.

133. Скловский К. К вопросу о долевом участии в строительстве // ЭЖ-Юрист.-1998.-№21.

134. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8.

135. Хохлов А. Право собственности и другие вещные права. //Вестник ВАС РФ, - 1995.

136. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско- правового регулирования // Юридический мир, 2001. - № 2.

137. Чубаров В,В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000.

138. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Закон. - 1999. - № 5.

1. При исследовании правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость отдельного рассмотрения требует проблема содержания регистрационных действий. Поскольку современное российское законодательство не определяет конкретно виды регистрации, предполагает не совсем обычную для мировой регистрационной практики двойную государственную регистрацию, включающую не просто регистрацию перехода прав (как на первый взгляд можно было бы заключить, основываясь на буквальном прочтении законодательства), а отдельные регистрационные действия по признанию и подтверждению государством не только самих прав, но и порождающих эти права обязательственных правоотношений. В этом случае наиболее ярко проявляет себя различие вещных и обязательственных правоотношений.

Договор и регистрация были четко разделены еще Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. №8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в п. 14 которого подчеркнуто, что «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости». При этом Пленум отметил, что « до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом», и в то же время « после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем». Все вышеизложенное порождает вопрос: каковы в этом случае правовые последствия исполнения договора (вещные они или обязательственные?).

Иногда исследователи не разделяют вещных и обязательственных правоотношений и рассматривают проблему в категориях сделок. В этой связи А.А Эрделевский пишет: « Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае-регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

Кроме того, надо обратить внимание и на то, что в действующем законодательстве отсутствует четкий перечень сделок, подлежащих государственной регистрации (в то же время категории прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, определены в статье ГК РФ в виде закрытого перечня, расширение которого допускается лишь «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»). Особую сложность в этом случае составляет правовая природа договоров, не требующих регистрации их именно как сделок. Так, Е.С. Болтанова пишет: « В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору, который является производным способом приобретения прав, возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества, если иное не установлено законом. Статья 551 прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграничивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора и вещное право собственности, возникающее из договора с момента государственной регистрации права».

Таким образом, обязательственные права в отношении недвижимого имущества уже существуют на момент регистрации перехода права. В этом случае требует анализа правовая природа исполненного обязательства: действительно ли оно с неизбежностью порождает вещные права, или его роль более скромна- служить одним из двух элементов объемного юридического состава, включающего собственно обязательство и акт укрепления права (государственную регистрацию). Регистрация сделок представляется более сложным именно по своему существу юридическим действием. Поскольку сделка в первую очередь-волевое действие, то любое публично-правовое вмешательство (например, закрепление ее содержания в виде регистрационной записи в реестре, получение согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки в отношении жилья) означает, что в своем изначальном (незарегистрированном) виде воля в сделке недостаточно устойчива или государство в целях защиты тех или иных социально значимых интересов презюмирует неполноценность волевого момента сделки. Если же государство в лице законодателя признает действительность сделки в силу самого факта выражения ее вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает существование другой презумпции-полной юридической правомерности всех элементов сделки, в том числе и волевого. В этом случае регистрация приближается к действиям технического характера.

Отсутствие правоустанавливающего характера такой регистрации изначально было предусмотрено ч. 2 ст. 551 ГК РФ. В ней, в частности, указано, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Иными словами, общий для сделок с недвижимостью правовой режим предполагает их законность, действительность в качестве юридического факта. Переход права, его принадлежность новому правообладателю требует государственной регистрации, т.е. в правовую систему России де-факто возвращается процедура укрепления прав, известная еще дореволюционному законодательству.

Прежде чем подойти к рассмотрению собственно юридической и технической природы регистрации, необходимо выяснить, что же представляет собой регистрационное действие в более широком аспекте этого явления. Объективация права во вне, демонстрация его свойств, не только внутренних (т.е. конкретного содержания, качества прикрепленности его к определенному лицу), но и противостоящих личности внешних механизмов, не всегда приемлемых для одной личности, но необходимых для безопасности общества в целом и отдельных наиболее значимых его составляющих. Надличностный характер регистрации нельзя ограничить традиционными ссылками на общественную, социальную и экономическую значимость недвижимых объектов.

Если рассмотреть содержание современного Закона о госрегистрации и подзаконных актов (в том числе многочисленных инструкций и разъяснений региональных регистрационных палат) в части, касающейся содержания регистрационных действий, и выяснить что подлежит регистрации (служит для нее основанием), то можно заключить следующее: регистратор, внося запись о вещном праве в государственный реестр, опирается на заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые сами по себе носят правоустанавливающий характер. Регистрация же как юридически значимое действие играет подтверждающую роль.

В некоторых случаях момент возникновения права проявляется ярче. При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган в этом случае совершает действие от имени государства. То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеуказанные органы выступают от имени государства или муниципального образования, свидетельствует не только об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и о сфере их действия. Для всех них характерна общеобязательность и публичный характер. В Конституции РФ (ст. 9) определен правовой статус земли и природных ресурсов: они « используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус. Для более подробного рассмотрения существа публичного акта будет целесообразным обратиться к устоявшейся терминологии. Публичный- буквально «осуществляемый в присутствии публики, открытый, общественный». Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного отношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц. Наиболее рельефно публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: обеспечение общественной безопасности и предупреждение возможных правонарушений в сфере оборота недвижимого имущества. Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т.д. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов. Однако ее открытость для всех желающих нежелательна опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах недвижимости и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте (например, при залоге). В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, который утверждает: « Система нынешних регистрационных отношений сформировалась благодаря развитию залоговых обязательств». Строго говоря, о залоговой «составляющей» систем регистрации прав на недвижимость, или сделок с ней, или того и другого одновременно, высказываются практически все авторы от дореволюционных российских цивилистов до исследователей новейшего времени, а также некоторые специалисты европейского (континентального) права. Возвращаясь к вопросу о соотношении частноправового и публично-правового начал в регистрации, нельзя не отметить следующее. Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов. С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении его. В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи свидетельства о регистрации права. Как считает А. Эрдлевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

Введение в законодательство системы регистрации породил множество вопросов технико-юридического характера. В традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент- «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с ней уже существуют на момент их государственной регистрации. Последняя лишь конституирует, укрепляет их- не случайно в связи с этим в цивилистическую литературу возвращается само понятие «укрепление прав». Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, право собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса. Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации и регистрация которых носит, скорее, правоподтверждающий, чем правоустанавливающий характер. К ним могут быть отнесены права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации; права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого Закона в силу до момента создания в соответствующем субъекте РФ департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в силу судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Однако в этом случае нормативно прописана лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, однако стороны предпочли его оформить именно нотариально. Случаи регистрации договоров, в то же время требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В литературе существует мнение, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом.

недвижимый имущество сделка право