Изменения в Градостроительном кодексе: закон об изъятии земли. Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Земельные споры возникают по всей стране с незавидной регулярностью. Это касается и точечных застроек во дворах, сноса добротных домов, продажи территорий с жилыми постройками. Такое положение дел не может не волновать собственников недвижимости, рассчитывающих на то, что «мой дом ― моя крепость». Поэтому новые изменения в Градостроительный кодекс, внесенные Правительством в начале июля 2018 года как Законопроект № 503785-7, стали предметом обсуждения общественности.

Законопроект № 503785-7

Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд) » к настоящему времени прошел рассмотрение Советом Государственной Думы и принят в первом чтении с поправками, которые должны быть внесены до 5 декабря 2018 года.

В законопроекте вводится понятие «комплексного развития территорий». Целью такого развития является:

«…вовлечение в градостроительную деятельность «депрессивных» площадок муниципальных образований. К таким территориям зачастую относятся неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками, и т.д. Наличие таких территорий в границах муниципальных образований, в большей степени расположенных в центральных районах, не может не вызывать обеспокоенность как местного населения, так и органов местного самоуправления.» (Пояснительная записка).

Для достижений поставленных целей законопроект вносит следующие дополнения и изменения:

Уточняется порядок установления границ муниципальных образований.
Предлагается порядок включения в границы населенных пунктов территорий комплексного развития.
Определяется порядок определения выдачи градостроительных планов для территорий развития.
Порядок изъятия земель для комплексного развития территорий.
Предлагает внесение изменений в Земельный кодекс в части изъятия земельных участков по решению муниципальных органов при обоснованном решении по комплексному развитию данных участков.

Спорные положения

Еще в ходе обсуждения законопроекта пункт по изъятию земельных участков по решению органов местного самоуправления, даже при наличии застройки жилыми домами, не признанными аварийными, и вызвал вопросы у некоторых депутатов. В своем выступлении Председатель Комиссии ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская сказала:

«Уважаемые коллеги, я хочу обратить внимание на норму, которая как бы не конкретизирована: комплексное развитие территории – что там? А если там жилищный фонд? Дома на этой территории не признаны аварийными, но нуждаются в капитальном ремонте. Мы что, тоже будем изымать у собственников эти жилые помещения? И не вступает ли это в противоречие как с Конституцией Российской Федерации, так и с законом, который посвящен реновации жилищного фонда, принятым уже для Москвы?

У меня очень большие сомнения на этот счет есть. Потому что, как вы знаете, изъятие собственности – это исключительная ситуация. Это написано в том же Земельном кодексе. Когда речь идет об аварийном жилищном фонде – это понятно. Граждане не справляются с этой ситуацией, они ничего не могут сделать с этим аварийным жильем, происходит процедура изъятия. Но когда речь идет о других объектах жилищного фонда, где живут граждане, собственники жилых помещений, мне представляется, что это совершенно недопустимая ситуация».

Предложения изменить Земельный кодекс, в котором оговаривается возможность изъятия земли только для государственных нужд, и позволить решать вопрос изъятия органам местного самоуправления без какого-либо учета в принятии решений мнения жителей, проживающих на таких участках, обеспокоила и стала предметом обсуждения.

Большую озабоченность вызывает обоснование изъятия участков и сноса жилых домов по причине несоответствия более 50% ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), которые разрабатываются самими органами местного самоуправления и не имеют конкретных параметров в законопроекте.

Дополнение к пункту 3 ст.46: «… на которых расположены объекты капитального строительства, виды разрешенного использования и (или) параметры которых не соответствуют видам разрешенного использования объектов капитального строительства и (или) предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки и (или) федеральными законами…».

Таким образом, под несоответствие можно подвести любое строение — для этого надо просто изменить правила. По мнению граждан, подобное положение может привести к возникновению коррупционных схем при недобросовестности чиновников и заинтересованности застройщиков в земельных участках, расположенных в центре населенных пунктов. По мнению юристов, ПЗЗ должны составляться в соответствии с Генпланом развития, а не являться «резиновой» нормой, подстраиваемой под нужды чиновников и застройщиков.

Не меньшую обеспокоенность вызывает обстоятельство, что участие жителей изымаемых домов сводится только к возможности обращения в судебные органы. То есть законопроект предусматривает:

«При этом с целью обеспечения конституционных прав граждан и юридических лиц на судебную защиту законопроектом исключаются требование о немедленном исполнении решений суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления» (Пояснительная записка к законопроекту).

По словам юристов, статистика обращения в судебные органы по поводу изъятия недвижимости показывает, что большая часть таких споров решается в пользу властей.

Что происходит в Кунцево

Ярким примером последних дней конфликта жителей многоквартирных домов и застройщиков стал московский район Кунцево. Здесь предполагается снос 37 домов трех и пяти этажей, чтобы на их месте построить жилой дом в 26 этажей. Жителям сносимых домов предоставляются квартиры в возводимом доме. При этом дома, предназначенные под снос, по словам жителей и муниципального депутата округа, имеют износ 30% и не могут быть признаны ветхими или аварийными. Решение о сносе не попадает по программу реновации, а было инициировано еще при правительстве Лужкова.

В прошлом году группа жителей подала коллективный иск в суд против решения о сносе домов. Суд отклонил иск на основании того, что земля под застройку не принадлежит жителям. После чего жители обратились в Верховный суд, который 22 ноября 2018 года оставил решение Мосгорсуда без изменений.

Противостояние сторон не ограничилось только судебными исками. Жители района организовали палаточный лагерь, чтобы не допустить застройщиков на площадку. Но сотрудники частного охранного агентства, привлеченные застройщиком, при поддержке полиции разогнали протестующих.

Этот пример наглядно показывает, что опротестовать снос домов и сейчас, до принятия предлагаемого законопроекта, не удается. Принятие внесенных законопроектом изменений может привести к возникновению подобных конфликтов повсеместно.

Вконтакте

Лариса Хомайко

Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 503785-7, который значительно упрощает процедуру изъятия земельных участков муниципальными властями. FORUMHOUSE разбирается, что это означает для собственников загородного малоэтажного жилья, есть ли у нас поводы для беспокойства, и можно ли обезопасить свою собственность.

Как будет работать закон об изъятии земельных участков.
- Какие участки местные власти смогут изъять.
- Как можно защитить свою собственность от изъятия.

По новому законопроекту местные власти могут принять адресную муниципальную программу, по которой можно будет изъять участок и снести дом, мешающий правильному, с точки зрения местных чиновников, развитию территории. То есть, муниципалитет выбирает землю, решает, как будет ее развивать и заключает договор с компанией-застройщиком. Мнение собственников жилья при этом не учитывается, никаких общественных слушаний и голосований законопроектом не предусматривается.

Из пояснительной записки к законопроекту следует, что местные власти смогут изъять:

Для развития застроенной территории: землю, на которой стоят многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. В законопроекте не оговаривается, что дома должны быть аварийными, и что должно учитываться мнение жителей этого дома.

Для комплексного и устойчивого развития территории по инициативе органа местного самоуправления: территории при наличии объектов, которые не соответствуют ПЗЗ (правилам землепользования и застройки).

Территория может быть включена в проект комплексного развития, если 50% ее площади и более занимают участки, не соответствующие ПЗЗ.

В этом пункте эксперты, анализировавшие законопроект, и видят главную опасность для собственников участков.

ПЗЗ определяет этажность, процент застройки территории, отступы и т.п. Любой объект при желании можно сделать несоответствующим правилам.

Участник FORUMHOUSE

Манипулируя с ПЗЗ, можно превратить любой объект в не соответствующий предельным параметрам: для территории, где находится 3-х этажный дом, можно написать минимальную этажность 30 этажей. Если закон будет принят, чиновники получат право законно такие постройки снести, чтобы построить на их месте 30-х этажный дом, не спрашивая мнения жителей. И нет даже попыток упомянуть аварийность или ветхость старых строений.

Адвокат Станислав Станкевич читает, что новый законопроект несет значительные коррупционные риски и дает широкий простор для неформальных договоренностей между застройщиками и представителями муниципальных органов власти о самых лучших участках земли. Он говорит, что законопроект № 503785-7 может стать механизмом по принятию решений в пользу застройщиков.

То есть, все будет зависеть от составителей ППЗ – будут это честные, добросовестные чиновники, или чиновники, заинтересованные в обогащении застройщика.

По новому законопроекту, муниципалитет не может требовать незамедлительного исполнения решения, поэтому, теоретически, время для обращения в суд остается. Но сейчас в законодательстве нет полной ясности, что можно обжаловать: соответствующая статья Земельного кодекса говорит, что оспорить можно только размер компенсации. Эксперты ожидают, что после внесения поправок, к третьем чтению эти неясности будут устранены.

Все, что могут сделать собственники жилья – обратиться в суд.
Но статистика показывает, что в таких вопросах суды крайне редко принимают сторону собственников жилья.

Эксперты считают, что наибольшие риски несут собственники, которые не оформили свои земельные участки, не поставили их на кадастровый учет. Как говорит Станислав Станкевич, если муниципалитет решит построить что-то на застроенной территории, постановка земли на учет в кадастре сможет стать значительным препятствием для этого. Особенно, если они были зарегистрированы как ранее учтенные (право собственности или специальных форм пользования на которые было оформлено до 1.03.2008 года).

Такие участки были сформированы раньше, чем те, которые создаются сейчас – из-за первенства оспорить их границы будет сложно.

Юристы рекомендуют на всякий запастись архивными документами, которые помогут доказать, что дом – не самовольная постройка. По слухам, в подмосковных дачных поселках случались такие истории, когда сначала исчезали документы, а потом постройки объявлялись незаконными.

Новый законопроект заставил некоторых участников нашего портала задуматься о рисках строительства частного дома на участках, расположенных близко к городу.

Так, fisun, построивший дом близко к городу, сейчас принял бы совсем другое решение:

Участник FORUMHOUSE

Cегодня я бы предпочел 15 минут ехать на машине до магазина, вместо 5 минут пешком - но иметь уверенность в стабильности завтрашнего дня.

Конфискация земельного участка – кошмарный сон любого землевладельца. По закону все собственники земли имеют право распоряжения своим имуществом в целях продажи, обмена или аренды. Однако никто не хочет, чтобы соответствующие распоряжения выносились посторонними лицами, даже если в их роли выступают федеральные власти или другие структуры. Процедура изъятия земель описывается в законе № 136 . Давайте уточним, какими обстоятельствами она может сопровождаться.

Описание нового закона об изъятии земель

ФЗ, имеющий номер 136, депутаты Госдумы приняли в 2001 году, 28.09. В октябре он получил одобрение Совфеда (10.10.2001). Вступление документа в силу приходится на 25.10.2001. Регламент закона контролирует процесс землепользования и консервации земель, отданных под сельское хозяйство и бытовые нужды населения.

Классификация земель по закону в соответствии с их назначением:

Территории, выделенные для ведения сельского хозяйства;
Зоны населенных пунктов;
Земли, занятые объектами промышленности, транспортными объектами и другими сферами связи, включая радио- и телевещание и пр.;
Участки, подведомственные сфере космической отрасли;
Земли оборонного, стратегического и другого специального назначения;
Охранные территории и объекты;
Лесной фонд;
Зоны и объекты водного фонда;
Земли резерва.

Также читайте ФЗ 220 в новой редакции

Законные основания

Рассматриваемый в данной статье ФЗ предполагает, что легитимные основания для изъятия земельного участка должны быть четко прописаны и понятны гражданскому обществу во избежание появления разногласий с решением вышестоящих инстанций. Дан перечень причин и законных оснований для изъятия земельных участков в соответствии с правом.

Ст. 49

Приводит перечень разных мотивов для конфискации земель, а именно:

Заключение интернациональных пактов между РФ и другим государством;
Возведение или реставрация объектов, имеющих государственную важность.

Объектами государственного значения признаются:

Региональные энергосистемы;
Оборонные сооружения;
Транспортные федеральные системы;
Объекты космической отрасли;
Объекты линейного производственного управления (ЛПУ);
ТЭЦ, газовые и электрические системы, системы водоснабжения и пр.;
Дорожные системы.

Земельная реквизиция может проводиться также в соответствии с другими нуждами государства или муниципий, если это не противоречит федеральному законодательству РФ.

Порядок экспроприации земельных участков зафиксирован в ст. 50 ФЗ номер 136 . Согласно ей, конфискация на земли накладывается в соответствии с судебным решением. Процесс реквизиции земли происходит на безвозмездных условиях в качестве санкционных мер за противоправные действия.

Ст. 51

Перечисляет ряд правил, по которым осуществляется конфискация участков земли. Среди возможных обоснований упомянуты стихийные бедствия или любые ситуации чрезвычайного характера. В данном случае изъятие производится на временной основе, в качестве мотивов приводится необходимость координированных действий властей и населения для защиты общественных интересов. Если возврат земли собственнику по какой-либо причине невозможен, тот имеет право получить выплату в размере ее рыночной стоимости. Если землевладелец не получил возмещения, он может направить жалобу в суд.

Порядок изъятия земельного участка у собственника

Обоснованный и легитимный процесс земельного изъятия ФЗ № 136 представляет в деталях, регистрируя каждый его этап в гл. 7.1 . Сама процедура включает:

Принятие соответствующего решения на основе имеющейся необходимости и в соответствии с положениями, прописанными в Земельном кодексе;
Уведомление землевладельца в письменном виде. Документ должен содержать сведения об участке, подлежащем изъятию, объяснение цели данного решения, реквизиты организации;
Реализация процесса по ликвидации прав собственности на участок.

Какие ведомства занимаются легитимной процедурой изъятия?

Федеральные органы исполнительной власти;
Органы субъектов РФ, наделенные исполнительной властью;
Органы управления на местах.

Запрос на изъятие земельных наделов в перечисленные органы могут подать другие учреждения, включая:

Организации фирм, осуществляющих полный контроль над рынком определенных товаров либо услуг;
Учреждения, обладающие правом ходатайствовать о соответствующем решении при наличии особых лицензий или пактов;
Субъект предпринимательской деятельности, имеющий право эксплуатации на недра;
Бюджетные учреждения, не имеющие право владения на имущество, которое было закреплено за ней собственником.

Состав данного перечня утверждается правительством РФ.

Полезно знать: ФЗ №161 с последними изменениями. Больше

Обоснованием для земельного изъятия, в соответствии со ст. 56.3, может служить:

Участку присваивается статус охраняемой территории;
Решение принято в связи с подписанием международного соглашения;
Данная зона земли была санкционирована на эксплуатацию недр с выдачей соответствующей лицензии;
Касательно земельного участка и находящегося на нем объекта вынесено решение о сносе в связи с присвоением ему аварийного статуса.

Как сохранить право собственности на землю?

Ни один землевладелец не хочет, чтобы его собственность перешла в другие руки. Закон об изъятии земель устанавливает ряд правил, по которым такая перспектива вполне возможна, однако в нем прописаны и обратные варианты. Гарантированное сохранение прав на земельный участок за собственником будет непреложным, если последний соблюдает все положения, определенные актуальным законодательством. Если процесс изъятия был реализован при отсутствии веских оснований, либо собственник не согласен с калькуляцией ее действительной стоимости и считает ее заниженной, у него есть шанс подать апелляцию в судебном порядке. Судебные инстанции обязаны принять дело в рассмотрение и вынести по нему окончательный вердикт.

Помимо искового заявления, нужно предоставить следующую документацию:

Ксерокопию удостоверения личности;
Копию документа, подтверждающего факт изъятия земли;
Свидетельство о владении участком;
Зафиксированные переговоры с инстанцией, занимающейся процессом изъятия;
Любую другую документацию, которую может затребовать судебный орган.

При составлении заявления следует обратить внимание, чтобы в нем были отражен перечень приведенных ниже пунктов:

Официальное название судебной инстанции;
Данные о лице, составившем иск;
Сведения об ответчике;
Документ должен начинаться фразой «Исковое заявление о…»;
Обрисовка происходящего в деталях, передача ситуации со слов истца;
Ссылки на актуальное российское законодательство;
Перечень претензий в отношении к стороне ответчика;
Список приложений;
Проставленная дата, подпись составителя.

Как будет работать законопроект

Какие участки можно будет изъять

Из пояснительной записки к законопроекту следует, что местные власти смогут изъять:

для развития застроенной территории: землю, на которой стоят многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. В законопроекте не оговаривается, что дома должны быть аварийными, и что должно учитываться мнение жителей этого дома.
для комплексного и устойчивого развития территории по инициативе органа местного самоуправления: территории при наличии объектов, которые не соответствуют ПЗЗ (правилам землепользования и застройки).

В этом пункте эксперты, анализировавшие законопроект, и видят главную опасность для собственников участков.

Fisun Участник FORUMHOUSE

Манипулируя с ПЗЗ, можно превратить любой объект в не соответствующий предельным параметрам: для территории, где находится 3-х этажный дом, можно написать минимальную этажность 30 этажей. Если закон будет принят, чиновники получат право законно такие постройки снести, чтобы построить на их месте 30-х этажный дом, не спрашивая мнения жителей. И нет даже попыток упомянуть аварийность или ветхость старых строений.

Что могут сделать собственники

Все, что могут сделать собственники жилья – обратиться в суд.

Но статистика показывает, что в таких вопросах суды крайне редко принимают сторону собственников жилья.

Подведение итогов

Так, fisun, построивший дом близко к городу, сейчас принял бы совсем другое решение:

Fisun Участник FORUMHOUSE