К вопросу о недействительности сделок. Что нового? Недействительные сделки по новым правилам

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров : «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко : «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина : «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров : «В моей практике нет».

Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

Оспаривание сделок с недвижимостью

Срок давности признания сделки недействительной

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Основной риск покупателя в сделке с недвижимостью – остаться без купленной недвижимости. Это может произойти не сразу, а спустя годы по решению суда. Подавляющее большинство судов по сделкам с недвижимостью направлены на признание их недействительными.

Сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной только по основаниям, установленным в законе. Недействительная сделка недействительная с момента ее совершения, если ее признает таковой суд.

Покупая недвижимость нужно ясно представлять, что закон содержит много ситуаций, которые делают сделки с недвижимостью недействительными. По этому, до сделки нужно постараться проверить недвижимость на наличие указанных в законе обстоятельств.

В каких случаях сделка с недвижимостью будет признана недействительной?

Недействительна сделка, нарушающая требования закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Покупая квартиру проводите сделку в точном соответствие с законом, не стоит рисковать, экономя на привлечении специалиста. Например, с 2013 года сделка с недвижимостью должна быть совершена в письменной форме, а при совершении сделок с долями в недвижимости – в нотариальной форме. По этому, при продаже доли квартиры не достаточно сделку купли продажи оформить в нотариальной форме, такая сделка должна быть оформлена в нотариальной форме. В противном случае сделка с долями квартиры будет признана недействительной.

Такую ситуацию называют порок формы сделки.

Порок формы имеют сделки купли продажи недвижимости, в которых не точно описана продаваемая квартира. Согласно Гражданскому кодексу РФ такие сделки купли продажи квартиры считаются не заключенными. В договоре стороны не согласовали предмет.

Аналогичные последствия ожидают сделку при не согласовании в договоре купли продажи квартиры ее цены.

Мнимые и притворные сделки

Не редко с целью сокрытия недвижимости от обращения на нее взыскания или от раздела квартиры, дома, заводы переоформляют на других лиц, например, на близких или дальних родственников. При этом реальный контроль над недвижимостью остается у прежнего собственника.

Юридический дефект подобных сделок – не достигаются юридические цели сделок. Цель сделки купли продажи квартиры – переход права собственности от прежнего собственности к новому. Суть права собственности – владение, пользование и распоряжение собственностью. В вышеописанных ситуациях новый собственник реально не приобретает права собственника, по этому цели сделки не достигаются.

Подобные сделки купли продажи квартир называют мнимыми, поскольку совершаются только для вида, без цели смены действительного собственника. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ мнимые сделки ничтожны. Ничтожны – то есть недействительны независимо от признания их таковыми судом.

Участникам мнимых сделок не стоит рассчитывать на защиту от суда ссылаясь на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 для суда наличие государственной регистрации перехода права не препятствует квалификации сделки, как мнимой и признанию такой сделки недействительной.

Сходными по ситуации и по последствиям являются притворные сделки

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Мотивы, по которым совершают притворную сделку, значения не имеют. Например, договором дарения прикрывают куплю продажу недвижимости. В недавнем прошлом такие советы можно было услышать от риелторов при продаже наследственной недвижимости до истечения 3-х летнего срока.

Суть притворной сделки не только в форме, например дарение и купля продажа, но и в том числе прикрыть совершение сделки на иных условиях, с иным субъектным составом.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка ничтожна.

Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 по поводу притворных сделок разъяснил, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Сторонам притворной сделки нужно учитывать, что в случае установления притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

При продаже квартир не редко стороны в договоре указывают заниженную цену, в сделках с долями квартир напротив регулярно цену доли завышают. Стороны таких сделок должны знать, что Верховный Суд РФ притворной сделкой считает сделки, которые совершены на иных условиях.

Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Последствия установления судом мнимости или притворности сделок одни – признание сделок недействительными, поскольку в силу закона мнимые сделки и притворные ничтожны независимо от признания их таковыми судом.

Сделки с недееспособным лицом

Лицо, признанное недееспособным вследствие психического заболевания не может самостоятельно совершать сделки. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ сделки такого лица ничтожны. Установление судом факта недееспособности стороны сделки автоматом влечет признание сделки недействительной.

Все полученной сторонами по сделкам с таким лицом должно быть возвращено друг другу в натуре (продавец возвращает деньги, покупатель – недвижимость)

Проверка юридической чистоты сделки, подготовка сделки прежде всего направлена на выявление дееспособности продавца. Квартиру у продавца изымут, а деньги от недееспособного продавца покупатель будет долго ждать.

Сходные последствия имеет сделки с лицом, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 Гражданского кодекса РФ). Покупать недвижимость у таких лиц можно только при наличии согласия от попечителя. В отличие от сделок недееспособного лица (ничтожных) сделки с ограниченным в дееспособности лицом оспоримые, и могут быт признаны недействительными по иску попечителя.

Риски сделок с ограниченно дееспособными лицами очевидны – полномочия попечителя должны быть тщательно проверены. Вполне реальная картина, когда попечитель меняется, и его согласие не имеет юридического значения.

Сделки с лицами не способными понимать значения своих действий и руководить ими

Правила статьи о сделках с лицами неспособными понимать значение своих действий и руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ) очень части используют мошенники всех мастей, а так же грамотными адвокатами, для защиты интересов доверителей.

На основании этой статьи суды регулярно расторгают сделки пожизненной ренты, сделки купли продажи квартир и т.д.

Правила статьи при умелой подготовке делает крайне рискованными любые сделки с физическими лицами.

Дело в том, что формулировки статьи настолько расплывчаты и обтекаемы, что только квалифицированные юристы и адвокаты по недвижимости предвидя возможность применения статьи 177 ГК РФ предпринимают меры при подготовке и совершении сделки с недвижимостью.

Дело в том, что выявить у продавца квартиры ситуацию неспособности понимать значение своих действий и руководить ими практически невозможно.

Сложность проверок заключается в том, что человек полностью дееспособен и внешне ситуация ничем не проявляется.

В отдельных случаях иски о недействительности сделок мотивируют тем, что человек впоследствии лишен дееспособности. На этой норме основаны иски нечистых на руку работников медицинских учреждений и социальных служб, в ведение которых попадают собственники или бывшие собственники недвижимости.

Иск может всплыть спустя время.

Недействительность сделки с юридическим лицом

Значительные риски оспаривания несут сделки по покупке квартир у юридических лиц. Дело в том, что в соответствии с законодательством РФ от имени юридических лиц действуют конкретные физические лица, и существует определенный порядок наделения этих физических лиц полномочиями на совершение сделок.

Полномочия оформляются доверенностями, решениями общих собраний участников (акционеров), решениями совета директоров и т.д. Если сделки с недвижимостью совершает комитет по имуществу города, субъекта федерации, сделка с недвижимостью должна получить предварительное согласие соответствующего муниципального или государственного органа – постановление главы администрации, распоряжение префекта и т.д.

Совсем не редки случаи, когда сделки с недвижимостью оспаривают их участники (акционеры), органы управления – советы директоров и т.д., или в случае сделок с муниципальным и государственным имуществом, прокуратура.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 173) сделки для совершения которых требуется согласие третьих лиц считаются оспоримыми, то есть в случае оспаривания недействительность сделки должна быть установлена судом.

По этому, особого внимания требуют сделки с юридическими лицами в истории недвижимости. При этом необходимо ясно представлять высокую сложность проверки полномочий представителей юридических лиц.

Учитывая эти сложности и риски участнику сделки с контрагентом юридическим лицом необходимо получить у контрагента максимальное количество документов, подтверждающих полномочность совершения сделки с недвижимостью.

Сделка при наличии ограничения или запрета на сделки с недвижимостью

Не редко в обеспечение исполнения обязательств по договору на недвижимость должника налагают залог, в обеспечение исполнения решения суда – суд налагает запрет на совершение сделок с этой недвижимостью.

Вместе с тем должники пытаются продать заложенное, арестованное или запрещенное недвижимое имущество. Согласно статье 174.1 Гражданского кодекса РФ такие сделки ничтожны. А значит при оспаривании сделка будет признана судом недействительной.

В связи с введением процедур банкротства физических лиц ситуация для покупателей пополнилась еще одним риском потерять купленную квартиру или другую недвижимость.

Предотвратить такие ситуации должна проверка юридической чистоты недвижимости до проведения сделки.

Недействительность Сделки под влиянием существенного заблуждения

Еще один из мотивов требования признать сделку с недвижимостью недействительной является совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

При мошенничестве, как правило, этот мотив выдвигают возрастные продавцы. Эта норма закона направлена именно на защиту от оплошностей, малограмотности, затруднения в восприятии сложных сделок и т.п. обстоятельств, которые обычно свойственны возрастным и малограмотным людям.

Защищая «слабую» сторону сделки закон допускает возможность признания сделки недействительной в случае существенного заблуждения стороны:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. Например, в договоре указана очевидно неправильная цена, неправильный адрес продаваемой или покупаемой недвижимости, очевидно непригодное жилье при покупке и т.д.

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки. Например, вместо сдачи квартиры в наем (в аренду) заключен договор аренды или мены.

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Например, вместо члена семьи или родственника договор купли продажи, дарения, мены заключен с посторонним лицом.

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Очевидно, перечисленные обстоятельства позволяют их достаточно широко трактовать, что с успехом применяется как во благо, так и во зло.

Недействительность сделки совершенной под влиянием насилия, угрозы, обмана, или на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Кабальная сделка

Кабальная сделка совершается стороной под влиянием неблагоприятных внешних факторов. Насилие, угрозы продавцу – очевидно криминальные обстоятельства, тем не менее они встречаются.

Обман в сделках с недвижимостью может быть, как элемент состава преступления мошенничество, например в договоре указывается заведомо неправильный адрес квартиры, так и какие-либо условия договора. Например, вместо альтернативной сделки совершают мену двмя квартирами. При этом во второй квартире есть какой-то недостаток, о котором ее собственник умолчал.

Наиболее частыми мотивами оспаривания сделок купли продажи квартир в суде заявляют вторую часть статьи 179 Гражданского кодекса РФ – совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Формулировка статьи расплывчата и при достаточной ловкости под нее возможно подвести любые жизненные обстоятельства, и тем самым вернуть назад недвижимость.

Как видно, оснований для недействительности сделок с недвижимостью много, и задача покупателя заблаговременно их выявить. При этом нужно помнить, срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года, а по оспоримым – 1 год.

ОСНОВАНИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК (англ. reasons of invalidity of deals) - установленный гражданским законодательством РФперечень оснований, при наличии которыхсделкаявляется недействительной. Согласно ст. 168 ГК РФ*сделка, не соответствующая требованиямзаконаили иныхправовых актов, ничтожна, еслизаконне устанавливает, что такаясделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ничтожна Правовые последствия таких сделок заключаются в следующем. При наличии умысла у обеих сторон, в случае исполнения сделки обеими сторонами, все полученное ими имущество по сделке, взыскивается в доход государства. Если сделка была исполнена лишь одной стороной, то с другой стороны взыскивается все полученное ею, а также все причитавшееся с нее первой стороне, что также идет в доход Российской Федерации. В случае наличия умысла лишь у одной из сторон, все полученное по сделке, должно быть возращено другой стороне, а полученное последней, либо причитавшееся ей, взыскивается в доход государства.

Ничтожны мнимые и притворные сделки Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами своих обязательств. Например, продажа имущества собственником для сокрытия его от взыскания по требованию кредитора. Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. В этих случаях руководствуются правилами о сделке, которую участники действительно имели в виду. Например, если вместо договора купли-продажи, сделку оформили как договор дарения, то применяют правила о договоре купли - продажи.

Заключение сделки гражданином, признанным недееспособным влечет её недействительность Гражданина могут признать недееспособным только в судебном порядке, если он вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. Сделки, совершенные недееспособным гражданином, считаются ничтожными. Правовым последствием данной сделки является двойная реституция . Кроме того, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то она обязана возместить понесенный другой стороной реальный ущерб. Сделка, совершенная недееспособным, в его интересах может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого лица. Такие же последствия влечет сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным в судебном порядке . Но в отличие от полностью недееспособных лиц, ограничено дееспособные лица могут совершать мелкие бытовые сделки, а также другие, предусмотренные законом, сделки.

Если сделка совершена дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими , то по иску этого лица любо иных лиц, чьи права нарушены, суд может признать сделку недействительной. Неспособность понимать значение своих действий может быть вызвана различными причинами, например, заболеванием, нервным потрясением, физической травмой и т.д. Данный факт должен быть надлежащим образом доказан. Свидетельских показаний, как правило, недостаточно. Потребуется заключение соответствующих медицинских органов, а нередко и проведение экспертизы. Последствия сделки - двойная реституция, а также возможность возмещения реального ущерба .

Сделки с участием несовершеннолетних Если сделка заключена несовершеннолетним гражданином в возрасте до 14 лет, то она является ничтожной (однако это не относится к мелким бытовым сделкам и другим сделкам, предусмотренным п.п.2 и 3 ст. 26 ГК РФ). По требованию родителей, усыновителей или опекуна, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Оспоримыми являются также сделки, заключенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет . Суд может признать такую сделку недействительной, если на ее совершение требуется согласие законных представителей, в случае, когда оно необходимо. Иск о недействительности сделки вправе предъявить родители, усыновители и попечители. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными, например, при вступлении в юридический брак, а также в случае эмансипации граждан.

Суд может признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение Иск с таким требованием вправе подать заблуждающаяся сторона, как физическое, так и юридическое лицо. Заблуждение должно быть существенным и иметь место на момент совершения сделки. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении природы сделки или качества ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. В случае признания сделки недействительной, применяют двойную реституцию. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. В противном случае, сторона, требовавшая признания сделки недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, следует отличать от сделок, совершенных в результате обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или стечения тяжелых обстоятельств Такая сделка может быть призвана судом недействительной по иску потерпевшей стороны. Если сделка признана недействительной по одному из перечисленных оснований, то другая сторона возвращает потерпевшему все полученное по сделке, а при невозможности возвратить в натуре, возмещает его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим, обращается в доход РФ. Кроме того, другая сторона возмещает потерпевшему причиненный реальный ущерб .

Если законом или соглашением сторон предусмотрено оформление сделки в простой письменной форме, но данное условие нарушено, то сделка также признается недействительной В простой письменной форме заключаются договоры: аренды недвижимости на срок свыше года, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, займа (на сумму превышающую в 10 раз установленный законом размер минимальной оплаты труда, а если стороной является юридическое лицо, - независимо от суммы), поручительства, продажи, дарения, мены недвижимости, залога, кредитного договора, найма жилого помещения, страхования и т.д. В нотариальной форме заключаются договоры ренты и пожизненного содержания. Кроме того, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы и невыполнение требований о государственной регистрации влекут недействительность сделки: ее сочтут ничтожной.

Сроки исковой давности

Исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Установленный срок исковой давности применяется также к требованиям, срок предъявления которых (установленный ранее ГК РФ)не истек до 26.07.2005г., т.е. до дня вступления в законную силу ФЗ от 21.07.2005г. № 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 181 части первой ГК РФ". Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основаниями для признания сделки недействительной

Признание сделки недействительной - судебная процедура, используемая в целях аннулирования (прекращения) прав и обязанностей, порождаемых сделкой, и применения последствий ее недействительности. Гражданское законодательство разделяет недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Первые не требуют судебного подтверждения своей недействительности, но в ряде случаев требуется судебное установление факта, определяющего ничтожность такой сделки. Оспоримые сделки - недействительные только при наличии соответствующего решения суда.

Основания недействительности сделки

Все основания для признания сделки недействительной предусмотрены законодательством и разделяются на:

Основания для ничтожности сделки и основания для ее оспоримости.
Общие основания (универсальны для сделок любого вида) и специальные (установлены для сделок определенного вида и (или) совершенных при определенных обстоятельствах).

Общие основания предусмотрены ГК РФ, специальные - не только ГК, но и другими нормативно-правовыми актами (законами).

Универсальное основание для всех случаев и обстоятельств - совершение сделки, условия или результаты (цели) которой нарушают положения нормативно-правовых актов. Но от того, какие именно нормы нарушены, зависит определение конкретных оснований, порядка и сроков оспаривания сделки, последствий недействительности сделки, их применения ко всей сделке или ее отдельным условиям и результатам.

Ничтожная сделка - недействительна, если :

Нарушает нормативно-правовой акт и посягает на публичные интересы либо права и интересы третьих лиц, но при этом нет оснований считать сделку оспоримой.
Противоречит основам правопорядка и нравственности - основополагающим нормам устройства общества и общественных отношений в экономической, социальной, правовой и других сферах жизни.
Совершена малолетним (ребенком до 14 лет), ограниченно дееспособным лицом (кроме мелких бытовых сделок) или недееспособным по психическому заболеванию- людьми, которые не способны действовать разумно, понимать истинный характер своих действий и решений.
Является мнимой (совершена формально, для вида) или притворной (подменяет, скрывает другую сделку).
Совершена при наличии запрета (ограничения) по распоряжению имуществом, которое является предметом сделки.

Совершение ничтожной сделки явно нарушает закон, установленный порядок заключения сделок, а в случае мнимой или притворной сделки - фиктивно по своей сути. Учитывая основания ничтожности, предполагается, что о сути таких сделок нет поводов для спора и его судебного рассмотрения. Но в ряде случаев могут возникать споры о наличии фактов, свидетельствующих о наличии оснований для ничтожности сделок. Именно это, как правило, и приводит к необходимости обращения в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности. Еще одна, правда, прямо противоположная категория судебных споров - признание действительности сделки, кажущейся ничтожной, когда в суде нужно опровергнуть наличие оснований недействительности.

Оспоримая сделка приобретает статус недействительной только по решению суда. В оспоримых сделках наличие оснований недействительности - это первично наличие оснований для обращения в суд. При этом бремя доказывания недействительности сделки лежит на истце - он должен представить весомые аргументы в подтверждение своей позиции, а нередко и в опровержение позиции ответчика.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если:

При заключении сделки нарушен порядок ее совершения, например, не получено обязательное согласие третьего лица, госоргана, не пройден процесс согласования внутри юридического лица.
Стороны (одна из сторон) вышли за пределы своей правоспособности, полномочий, заключили сделку в противоречии с целями деятельности.
Сделка совершена гражданином, который находился в состоянии неспособности понимать свои действия, решения, руководить ими, например, психически больным человеком в период обострения болезни, пьяным человеком, человеком в состоянии аффекта и т.п.
Сделка заключена в ситуации существенного заблуждения, которое мешало понимать действительное положение дел.
Сделка совершена под принуждением (угрозами, насилием) или под влиянием обмана.
Есть другое предусмотренное законом основание оспорить сделку.

Оспоримые сделки, в отличие от ничтожных, не имеют исчерпывающего перечня оснований для признания их недействительными. Время от времени в законодательстве появляются изменения и дополнения. Кроме того, по основанию незаконности (нарушения положений нормативно-правовых актов) можно попытаться оспорить очень многие сделки.

Применение оснований недействительности сделок

Как правило, речь о недействительности сделки заходит тогда, когда один из ее участников или третье лицо считает, что такая сделка по своим условиям или результатам нарушает его права (интересы). В этом случае стандартно сделка (договор) анализируется, выявляются нарушения закона и уже эти нарушения «подводятся» под определенное основание ничтожности или оспоримости сделки.

Правильное определение основания (оснований) недействительности играет ключевую роль в стратегии аннулирования сделки и применения последствий такого решения. В этом плане следует учитывать:

Оспаривать сделку может только одна из ее сторон, и лишь при условии, что сделкой нарушены ее права или интересы. Право на оспаривание сделки другими лицами в настоящий момент ограничено - такое право должно быть прямо предусмотрено законом, и оно, как правило, соответствует конкретному основанию недействительности сделки.
Основания для ничтожности и для оспоримости сделки - не одно и то же, хотя и влекут недействительность сделки. Порядок предъявления требований - разный, как и некоторые последствия недействительности.

Учитывая изложенное, применение оснований недействительности обычно происходит по следующей схеме:

анализ сделки;
выявление нарушений;
установление оснований для оспаривания или ничтожности сделки в соответствии с выявленными нарушениями, а также доказательств, подтверждающих наличие этих оснований;
определение необходимости и целесообразности (с учетом последствий) признавать сделку недействительной полностью либо только частично;
конкретизация и формулирование всех требований, в том числе заявляемых помимо требования о недействительности сделки;
определение лица (лиц), которое имеет право в конкретном случае, учитывая применяемые основания и заявляемые требования, подать иск.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Ничтожные сделки не нужно признавать недействительными в судебном порядке. Если основания есть - этого достаточно, чтобы считать сделку таковой. Главное последствие - сделка не имеет никакой юридической силы уже с момента своего заключения. Однако, из-за расплывчатости формулировок, используемых ГК РФ при определении оснований недействительности сделок, нередко возникает проблема - относить сделку к ничтожной или к оспоримой. Отсюда - многие подают иск о признании сделки недействительной даже, если она ничтожна. Надо сказать, что перед аналогичной проблемой встают и суды, особенно когда в качестве основания используется нарушение сделкой закона - универсальное основание. Такие судебные дела - не редкость. Но как поступить истцу?

Среди возможных вариантов:

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года . Он распространяется как на иски о признании сделки недействительной, так и на иски о применении последствий недействительности. Следует учесть, что аналогичный срок исковой давности по оспоримым сделкам - всего 1 год. Иногда из-за пропуска этого срока многие истцы и стремятся найти основание для ничтожности сделки, признав ее таковой в суде.

Последствия недействительности сделок

Общие правила:

Оспоримая сделка недействительна с момента ее признания судом, то есть будет считаться таковой только после вынесения судебного решения. Ничтожная недействительна в принципе - она изначально не порождает никаких юридических последствий, как будто ее не было. Вместе с тем, фактически любая недействительная сделка не порождает никаких последствий, а судебное решение по оспоримой сделке распространяется на весь период ее существования - с момента заключения до момента признания недействительной. Но и в этом правиле есть исключение - не все сделки можно аннулировать и вернуть к состоянию «до сделки». Например, если речь идет об аренде помещения, прекращение правоотношений возможно только в части будущей аренды, и отмена сделки в этом случае никак не повлияет на прошлое - арендатор уже пользовался своим правом на помещение в течение некоторого время, получил свою выгоду от сделки.
Стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или, если невозможно первое, компенсируют в денежном выражении. Суд может принять иное решение, когда применение указанных последствий противоречит правопорядку, в том числе конфисковать полученное сторонами по сделке. Редко, но бывают ситуации, когда к состоянию «до сделки» приходит только одна сторона, а у второй суд конфискует полученное в доход государства. Применительно к тому, что и кому можно вернуть, а что - нет, очень многое зависит от характера сделки, вины той или иной стороны в ее недействительности, умысла, причиненного ущерба и других обстоятельств. Но, как правило, работает общее правило - взаимная реституция полученного по сделке.
Если сделка совершена недееспособным лицом, дополнительное последствие - возмещение дееспособной стороной ущерба, понесенного второй стороной. Это последствие применимо лишь в случае доказанности факта того, что дееспособная сторона знала о недееспособности второго участника сделки. Аналогичный порядок используется и в сделках с участием несовершеннолетних, а также ограниченно дееспособных граждан.
Частичная недействительность сделки не влияет на действительность других ее условий. Исключение - ситуации, когда можно предположить, что без недействительной части сделка не была бы заключена.

Помимо требования о признании сделки недействительной может быть заявлено требование о возмещении причиненного ущерба. Если суд установит правомерность и доказанность денежного требования, то последствием может стать и взыскание с виновной стороны своего рода компенсации вреда.

Законодательное регулирование недействительности сделок - это относительно небольшой раздел гражданского законодательства. Многие положения о недействительности сделок присутствуют в специальных законах, как, например, в Законе о банкротстве, которым предусмотрены свои основания и свой порядок. Но не столько законодательство, сколько судебная практика - основной источник знаний и опыта в этой сфере. К тому же, именно практика часто становится поводом для внесения изменений в законы.

Не бывает некого универсального порядка признания сделок недействительными, который мог бы быть применен к любой ситуации или большинству случаев. Свои нюансы оспаривания есть у сделок определенного вида, у применения определенных оснований, у сделок, заключаемых между гражданами и в коммерческих отношениях. Своя сложившаяся практика по основным вопросам есть в арбитражных судах и в гражданских. Впрочем, и каждая сделка в случае появления оснований для признания ее недействительной требует индивидуального анализа с выработкой индивидуальной стратегии достижения желаемого результата в судебном порядке.

Чаще всего на практике возникают следующие проблемы:

Правильное определение основания (оснований) недействительности, в том числе в части разделения оснований ничтожности и оспоримости сделки. Здесь следует учитывать, что некоторые ничтожные на момент заключения сделки могут трансформироваться в оспариваемые, поскольку все обязательства сторонами исполнены. Например, сделка, совершенная с малолетним ребенком, считается ничтожной. Однако закон допускает ее признание действительной в судебном порядке, невзирая на ничтожность из-за ненадлежащего субъекта.
Доказывание наличия оснований и фактов, которые свидетельствуют о наличие этих оснований недействительности сделки.
Доказывание осведомленности/неосведомленности одной стороны или всех сторон сделки в наличии оснований ее недействительности в момент заключения, что может повлиять на последствия.
Доказывание существенных обстоятельств сделки, которые влияют на признание ее недействительной. Бывает, например, сложно доказать, что сторона заблуждалась, находилась под давлением, не могла понимать характер своих действий.
Нахождение в ситуации выбора - признавать в неоднозначных обстоятельствах подозрительную сделку действительной с перспективой ее исполнения или идти на признание недействительности.
Встречные иски - когда одна сторона просит суд признать сделку недействительной, а другая - действительной.

Признание сделки недействительной направлено на ее аннулирование и возвращение сторон к тому состоянию, которое было до заключения сделки. Исходя из этого, сами стороны редко бывают безосновательно заинтересованы в судебной тяжбе по этому поводу. Но встречаются и злоупотребления, когда одна из сторон не может или не хочет исполнить обязательства и использует возможность признания сделки недействительной как вариант их прекращения.

С 1 сентября 2013 года вступили в силу изменения внесенные в Гражданский кодекс РФ регулирующие правила о недействительности сделок. Что же изменилось в таком важном и чувствительном для всех без исключения правовом институте?

Внесение изменений в Гражданский кодекс РФ призвано усложнить возможность признавать сделки (договоры) недействительными и придать гражданскому обороту большую стабильность. Насколько это получилось, ответит только судебная практика, а пока попробуем проанализировать некоторые новеллы.

Самым распространенным основанием для признания сделок (договоров) недействительными является статья 168 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта, то она ничтожна, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусмотрены иные последствия.

В п. 1 ст. 168 новой редакции ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, оспорима, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таких случаев, однако, не мало (см., к примеру, п. 3 ст. 163, п. 2 ст. 168, ст. 169, п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 173.1, п. 2 ст. 174.1, п. 2 ст. 188 ГК РФ). И все же это изменяет правовую ситуацию, поскольку одно из основных отличий оспоримой сделки от ничтожной состоит в том, что оспоримая сделка в качестве недействительной может быть квалифицирована лишь судом. Что касается ничтожной сделки, то она является таковой независимо от решения суда. Т.е. если мы имеем дело с ничтожным договором, то нам не обязательно заявлять иск о признании договора недействительным, как это было бы необходимо имей мы оспоримый договор, а сразу же можно заявлять иск о применении последствий недействительности этой сделки (возврат всего полученного по сделке). Справедливости ради надо отметить, что на практике истцы, как правило, даже при ничтожности договора заявляют одновременно два требования — первое, о признании договора недействительным и второе, о применении последствий недействительности договора, так как всегда существует некая неопределенность, является ли конкретная сделка ничтожной и заявляя самостоятельный иск о признании договора недействительным истец хочет, чтобы эта неопределенность была снята именно судебным решением.

В настоящее время требовать признания сделок ничтожными и применения последствий недействительности ничтожной сделки в судебном порядке может любое лицо. Однако в соответствии с новой редакцией ГК РФ заявить такое требование смогут лишь стороны сделки. Иные лица будут вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в случаях прямо предусмотренном законом. Указанные изменения направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц заявляющих о недействительности таких сделок, которые не затрагивают их законных интересов. А такое в настоящей правовой реальности не редкость, иск о признании договора недействительным используют для шантажа одной из сторон договора.

Кроме того, в Гражданский кодекс РФ введено несколько новых, и, по моему мнению, весьма важных элементов правового регулирования:

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В новой редакции ГК РФ также изменены положения о недействительных сделках, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Теперь дается определение существенного заблуждения, под которым следует понимать такое заблуждение, которое не позволило заблуждающейся стороне разумно и объективно оценивать ситуацию настолько, что она не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Также установлен более широкий перечень жизненных ситуаций, которые определяются как достаточно существенные заблуждения:

сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

сторона заблуждается в отношении тождества предмета сделки или таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

сторона заблуждается в отношении природы сделки;

сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со

сделкой;

сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В новой редакции ГК РФ говорится, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, не может быть признана недействительной, если контрагент согласился на ее совершение на условиях, из представления о которых исходила заблуждающаяся сторона. В этом случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает эти условия сделки в своем решении.

В то же время новые положения ГК РФ вводит и некоторые ограничения на оспаривание сделок по ст. 178 ГК РФ, поскольку в п. 5 данной статьи установлено. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Значительно изменено регулирование возмещения ущерба в случаях признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием существенного заблуждения. Действующим Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона, не заблуждавшаяся относительно условий сделки, может потребовать возмещения реального ущерба от своего контрагента, если заблуждение произошло по вине данного контрагента. Теперь же предусматривается, что реальный ущерб при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ должен возмещаться также и в случае возникновения заблуждения в результате обстоятельств, не зависящих от воли сторон. Ущерб не может возмещаться, если сторона, не заблуждающаяся в условиях или существе сделки, знала или должна была знать о наличии заблуждений у другой стороны или заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые она отвечала.

Гражданский кодекс РФ дополнен нормой о сроке исковой давности для признания сделки ничтожной. В п. 1 ст. 181 ГК РФ в новой редакции указывается, что установленный срок исковой давности по заявлению третьего лица (не являющегося стороной сделки) отсчитывается с момента, с которого это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки, но, во всяком случае, не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.