Для одного многоквартирного дома создаётся товарищество собственников жилья лишь в одном экземпляре. Решение об этом принимается на отдельном собрании. Оно принимается только в том случае, если голоса отдали больше 50 процентов из тех, кто принимал участие в голосовании.
Цели создания ТСЖ. Что это такое?
Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе определяется как некоммерческая организация . Она создаётся согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.
В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.
Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.
О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.
Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:
- Пункт 9 статьи 148.
- Часть 2 статьи 147.
- Часть 5 в статье 147
- Часть 6 в статье 146.
- Часть 8 статьи 156
- Статья 152, часть 3.
- Часть 3 статьи 151.
- Часть 1 в статье 149.
- Часть 2 статьи 137.
Начальные шаги
ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на , которые объединяются одной, общей территорией.
Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:
- Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
- Кто и как подаёт отчётность по налогам?
- Ведение документации.
- Как организовать общие собрания?
- Проведение голосований.
- Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
- Как собирать информацию у собственников жилых помещений?
Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома . У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.
Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек . Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.
Проведение общего собрания
Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.
Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.
Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».
Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.
Об утверждении устава
Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.
Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.
Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:
- Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
- Сколько членов в правлении?
- Порядок созыва членов ТСЖ.
- Место нахождения ТСЖ.
- Наименование ТСЖ.
Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:
- Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
- Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору . Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.
Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:
- Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
- По проведению очных, заочных голосований.
- Переизбранию председателей и членов правления.
- Использованию общего имущества.
- Использованию земельного участка.
- Проведению реконструкции дома.
Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.
Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.
О процессе регистрации
Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:
- Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
- Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
- Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
- Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
- Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.
Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум .
Какие ещё процедуры нужны для завершения?
Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.
При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.
Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.
Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.
Заключение договоров
Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. с собственниками, которые в общество не вступили.
Что оговаривается в договоре?
- Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
- Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
- Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
- Информация об обязанности собственника и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.
Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.
Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.
В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.
А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео
На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?
Справка является документом, который подтверждает определенный факт.
В случае с ТСЖ это факт о состоянии общего имущества в доме, либо о составе и количестве проживающих в нем жильцов.
Справки выдаются и подписываются председателем правления. Справки, выдаваемые ТСЖ, можно отнести в школу или органы социального обслуживания.
О фактическом проживании
В данной справке с самого начала прописывается, для кого она создается. Указывается полное ФИО получателя. Например: «Выдана Иванову Ивану Ивановичу». Далее пишется предложение, подтверждающее фактическое проживание указанного лица в квартире. При этом желательно указать ФИО и количество сожителей лица, а так же дать полный адрес их квартиры.
Акт
Акт – это документ, который юридически удостоверяет произошедшие события. В ТСЖ могут выписываться акты касательно ввода в эксплуатацию новой инфраструктуры, либо закупки оборудования.
О вводе прибора учета в эксплуатацию
В данных документах прописывается название прибора, который был введен в использование (полное техническое наименование). Так же указывается точный адрес, по которому он был установлен.
Если это счетчик, то указывается квартира. В конце документа пишется источник в законодательных технических нормах обслуживания дома, на основании которого прибор был установлен.
ВНИМАНИЕ. Как и в любом другом документе, ставится подпись ответственного лица. В данном случае это может быть не только председатель, но и, например, инженер по обслуживанию.
Образец акта ввода прибора учета электроэнергии в эксплуатацию для ТСЖ:
Образец акта ввода прибора учета холодной и горячей воды в эксплуатацию для ТСЖ:
Приказы
Приказы – это документы, которые утверждают волю председателя организации.
С ними вводятся изменения в ее работу. Приказ может быть оформлен и подписан председателем товарищества с разрешения правления.
В самом документе коротко описывается суть вносимых изменений , так же, если это необходимо, прописываются законодательные основания этого. В приказе может стоять подпись как председателя правления, так и всех его членов, либо заместителя председателя.
Сведения
Информация о работах, которые проводило товарищество собственников, а также о сметах по будущим работам, и другие данные, документируются и хранятся в бумажном и электронном в виде. С 2014 года все организации в сфере коммунальных услуг обязаны публиковать свои данные в ГИС.
ГИС является электронной системой всеобщего учета коммунальных служб и контроля за их деятельностью. Сведения, которые хранятся в офисе ТСЖ в бумажном виде, должны по первому требованию предоставляться клиентам этой организации.
Прописка
В приватизированной квартире учет жильцов ведется соответствующим сотрудником организации, которая отвечает за управление этим домом. В штате ТСЖ может находиться паспортист, который уполномочен ставить штамп в паспорт о прописке лица по определенному адресу. Если же в штате нет паспортиста, то обращаться вам нужно в УФМС соответствующего района.
Книга
Книги – это документы, где хранятся и каталогизируются данные о деятельности ТСЖ для удобства учета.
В случае с товариществом собственников жилья это могут быть книги по учету сотрудников, книги жалоб жильцов, и прочие, на усмотрение правления.
Строгих требований к ведению этих книг нет. Желательно, чтобы они были в твердом переплете, и закреплены подписью с печатью председателя правления.
Постановление
Постановление, как и приказ, закрепляет на бумаге волю руководства товарищества.
ВАЖНО! Однако постановление закрепляет коллективное желание, и расписываются в нем, как правило, все члены правления.
Других отличий постановления от приказа нет.
Лицензия
Согласно 192 статье Жилищного кодекса , управляющие многоквартирными домами организации должны получать государственную лицензию для законного ведения своей деятельности. Лицензия выдается государственными органами только один раз и не нуждается в продлении.
Она должна храниться строго в офисе товарищества собственников, не допускается передача документа третьим лицам. При этом лицензированию не подлежат товарищества, которые обслуживают только один дом.
ИНН
Индивидуальный налоговый номер ТСЖ – это документ, удостоверяющий, что данная организация является полноправным субъектом налоговых правоотношений. Он получается сразу после регистрации товарищества в налоговой и служит для удобства налоговых отчислений государству.
Предписание
Предписание – документ, по своей структуре и направленности очень похожий на уведомление. Предписание составляется правлением организации и отсылается адресату, который нарушает установленные законодательством, либо внутренним уставом ТСЖ нормы проживания в многоквартирном доме.
При этом предписание имеет определенную юридическую силу. Оно является предупреждением о том, что было допущено нарушение, а так же содержит рекомендацию к исправлению конфликтной ситуации. Предписание может быть выписано по факту неплатежей, либо неправильного использования общих площадей в доме (замусоривание лестничных клеток).
Печать
Печать не всегда используется в деятельности ТСЖ, однако является желательным элементом ведения делопроизводства. Как правило, в уставе ТСЖ имеется отдельный пункт, касающийся печати. Сегодня печати производятся фирмами на заказ, для этого вашему товариществу придется предоставить подрядчику свидетельство о регистрации из налоговой, ИНН и КПП.
СПРАВКА. Споры вызывает вопрос, нужно ли регистрировать печать в государственных органах. На данный момент это не обязательно, однако по личной инициативе можно отнести печать в ФНС и провести регистрацию.
Это заметно усложнит подлог документов.
Субсидии
Как для жильцов, так и для управляющих организаций на муниципальном уровне могут быть законом установлены субсидии. Если это субсидии, которые снижают траты отдельного жильца на услуги ЖКХ, они должны администрироваться правлением ТСЖ.
Подведем итоги
Существует множество документов в делопроизводстве товарищества собственников. Они различаются по функциям и роли в деятельности товарищества. Все сведения касательно этой деятельности остаются как на бумажных, так и на электронных носителях, и предъявляются клиентам организации по первому требованию.
