1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Комментарий к Ст. 429 ГК РФ
1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).
Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).
2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).
Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.
Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.
Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.
В устной форме предварительный договор заключен быть не может.
При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.
Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.
3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).
Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.
Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).
Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).
4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.
Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).
В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.
К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.
5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).
6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.
При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.
Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.
«Соглашение о намерениях» - правовая «западня» или наиболее целесообразный способ урегулирования бизнес - отношений? Разберемся.
Наверняка каждый из нас хотя бы раз слышал о таком понятии как соглашение или договор о намерениях. Но далеко не каждый из нас понимает истинное юридическое значение такого договора. И чего стоит ожидать после его подписания, а чего - нет.
Начнем с юридической значимости. Говоря о юридическом значении соглашения о намерениях, следует отметить, что действующее гражданское законодательство не содержит подобного института. Наиболее близким понятием ему прототипом является институт предварительного договора. Напомню, что согласно статье 429 ГК РФ: "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором".
При этом "предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора". В случае же уклонения одной из сторон от заключения договора, "применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса", т.е. о заключении договора в обязательном порядке.
Однако можно ли считать, что соглашение о намерениях равнозначно предварительному договору? При ответе на это вопрос следует обратиться к статье 431 ГК РФ (Толкование договора). "При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом". Если указанные правила "не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон".
Отсюда следует вывод о том, что соглашение о намерениях приобретет силу предварительного договора только в том случае, если в соглашении в более-менее однозначных выражениях будет указано на обязательность заключения по его итогам договора. Это могут быть такие выражения как:
. "стороны обязуются заключить вышеуказанный договор…";
. "стороны подпишут указанный договор в течение …"; и тому подобные.
В случае же, если соглашение будет содержать выражения подобные этим:
. "стороны планируют рассмотреть возможность сотрудничества";
. "стороны проведут дополнительные переговоры";
. "финансовые условия отношений сторон будут обсуждены дополнительно", то, скорее всего, предварительным договором его не признают.
В таком случае, следует считать, что сторонами в силу статьи 421 Гражданского кодекса, заключен непоименованный договор: "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора… Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами".
Суть же этого договора можно определить так: соглашение о намерениях - это непоименованный в гражданском законодательстве, но и не противоречащий ему договор, носящий организационные функции и очерчивающий рамки будущего сотрудничества сторон".
Теперь разберемся в практическом значение соглашения о намерениях. А вообще, имеет ли соглашение о намерениях хоть какое-нибудь практическое значение, если мы соглашаемся с тем, что юридически обязательных норм оно не содержит?
По моему мнению, на этот вопрос должен быть дан, безусловно положительный ответ. Ведь соглашение о намерениях позволяет решить сразу две важные практические задачи:
1. Фиксация определенных переговорных успехов сторон. Так, с помощью соглашения можно обговорить варианты, заранее признанные сторонами неподходящими, или, наоборот, подчеркнуть варианты, оставшиеся в рассмотрении. Можно установить вероятные границы цены, согласовать обращение к оценщику или посреднику, обговорить обязательные условия продолжения переговоров и т.п. Кроме того, такая фиксация позволяет избежать возможного недопонимания сторон.
2. Психологическое воздействие сторон друг на друга. Общеизвестно, что репутация в бизнесе все-таки имеет немаловажное значение. Можно юридически уйти от выполнения обязательств, однако если станет известно, что сторона отказалась выполнять условия, согласованные в письменном виде, ее репутация от этого явно не выиграет. Также наличие письменного документа оставляет возможность негласной апелляции к вышестоящему представителю второй стороны, например, обращение к собственнику бизнеса с указанием на невыполнение топ - менеджером условий соглашения.
В целом, следует заключить, что соглашение о намерениях - вполне жизнеспособный инструмент практического ведения бизнеса. Поэтому, не надо сразу и безвозвратно впадать в подозрения при поступлении предложения заключить договор или соглашение, напрямую неурегулированный ГК РФ. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями «необычного» соглашения и дать им правовую оценку. Но здесь, конечно, вам не обойтись без помощи сведущего и опытного юриста.
Бланк документа «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
О ЗАКЛЮЧЕНИИ В БУДУЩЕМ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ
г. __________
«____» ______________ года
Именуемый в дальнейшем «Продавец», паспорт серия ____________, выдан ________________________________________________________., с одной стороны, и
____________________________________________, паспорт серия ___________________________, выдан___________________________________, именуемая в дальнейшем «Покупатель»,
далее совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом настоящего Договора является обязательство Сторон заключить Договор купли - продажи (далее - Основной договор) квартиры (далее - Объект) не позднее ____________ г.:
Однокомнатной квартиры, площадью ____ кв.м., этаж второй, находится по адресу ________________________, свидетельство о государственной регистрации права _____________, выдано ___________ г.
1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности.
1.3. В Объекте никто не зарегистрирован.
1.4. Объект имеет следующие характеристики: не абонирован телефоном.
1.5. Расходы по государственной регистрации права собственности на Объект полностью несет Покупатель, в том числе, оплачивает госпошлину по государственной регистрации сделки, услуги нотариуса, расходы по получению необходимых для сделки документов, в том числе, оригинала плана БТИ, иные расходы, требуемые Банком.
1.6. Покупатель и Продавец совместно занимаются сбором необходимых документов для оформления сделки.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Стороны обязуются заключить Основной договор на следующих условиях:
2.1.1. Установить следующую цену на Объект: _________ долларов США. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.1.2.При заключении настоящего Договора Покупатель выдает Продавцу аванс в размер _______ долларов США, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.
2.1.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект относятся на Покупателя и оплачиваются им отдельно.
2.1.4. Передача «Продавцом» «Покупателю» Объекта производится по Акту приема-передачи.
2.1.5. «Продавец» гарантирует, что Объект никому не продан, не подарен, в споре и под арестом не состоит. Покупателю известно, что на момент заключения настоящего Договора Объект состоит в залоге у ЗАО «____________» по Кредитному Договору № ___________ от _____________ г.
2.1.6. «Покупатель» приобретет право собственности на Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на них Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. ____________.
2.1.7. «Продавец» обязуется передать Объект в собственность «Покупателя» без каких-либо изъятий.
2.1.8. «Продавец» обязуется предоставить «Покупателю», а также в компетентный регистрирующий орган все документы, необходимые для исполнения настоящего Договора и государственной регистрации права собственности «Покупателя» на Объект.
3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента заключения и прекращает свое действие после заключения Основного договора.
3.2. С момента заключения Основного договора все обязательства Сторон по настоящему Договору теряют силу.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ
4.1. Сторона договора, интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые Сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб). Бремя доказывания размеров убытков лежит на Стороне, чье право нарушено.
4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.
4.3. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает Стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место, при заключении или в период действия настоящего договора.
4.4. В случае, если Основной Договор не будет заключен по вине Продавца или по причинам, за которые Продавец отвечает (в том числе по причине невыдачи Продавцу кредита в банке), Продавец возвращает Покупателю сумму аванса целиком.
5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением его дополнений и изменений. При этом каждая из Сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.
6. ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
6.1. Стороны согласились, что настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при наличии к тому оснований, которые Стороны сочтут достаточными для расторжения договора.
6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию одной из Сторон судом в случаях существенного нарушения условий Договора другой Стороной, когда такое нарушение влечет для первой Стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении Договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что если бы Стороны могли это разумно предвидеть, то Договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего Договора.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
7.1. Оплата по настоящему Договору производится в соответствии с законодательством РФ.
7.2. Объект фактически передается Покупателю Продавцом в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект.
7.3. Настоящий Договор составлен и подписан Сторонами в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой Стороны, причем все экземпляры имеют равную юридическую силу.
7.4. Если сторонами настоящего Предварительного договора не согласовано место и время проведения сделки, то: местом проведения сделки считается сам Объект по адресу: ______________________________, время проведения сделки __ часов __ минут __________ г., куда должны прибыть Продавец и Покупатель.
7.5. Основной Договор купли-продажи Объекта оформляется в форме, требуемой Банком.
7.6. Стоимость Объекта, указанная в п. 2.1.1. настоящего Договора, не включает в себя стоимость бытовой техники (холодильник и телевизор) и мягкой мебели, находящихся в Объекте.
7.7. Бытовая техника (телевизор и холодильник) и мягкая мебель остаются в собственности Продавца и вывозятся им из квартиры в течение месяца с момента регистрации права собственности на Покупателя.
ПОДПИСИ СТОРОН ДОГОВОРА:
Продавец:
___________________________________________________________________________________________________
______________ /______________/
Покупатель:
___________________________________________________________________________________
______________ _____________/______________/
-
Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много. -
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
Предварительный договор или договор недаром носит такое название. Подобно другим видам договоров он влечет возникновение юридических обязательств у заключающих его сторон. Однако предмет его состоит не в передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, а заключении другого договора. Таким образом, стороны обязуются заключить в будущем определенный договор займа, поставки и так далее, скрепляя свое обязательство предварительным договором. Составляется такой договор обычно в письменной форме. Заключенным он будет считаться только при нотариальном удостоверении или государственной регистрации.
Документ предусматривает особое содержание. В составляемом договоре обязательно должны быть указаны его существенные условия. К примеру, договор поставки должен сопровождаться описанием товара (с его наименованием, количеством, качеством, ассортиментом) и сроком поставки, купли-продажи недвижимости - описанием недвижимости и ее ценой, строительных работ - их характером и результатом. Таким образом, предварительный договор должен показывать, на каких условиях будут строить свои отношения стороны в будущем. Также оговаривается и срок заключения основного договора, который обычно составляет до одного года.
Иногда возникает ситуация, когда одна из сторон отказывается заключать впоследствии договор на основании договора о намерениях. В таком случае другая сторона имеет право на востребование этого в судебном порядке путем подачи иска о понуждении к заключению договора. Также в предварительном договоре может быть указана сумма неустойки (пени, штраф) за просрочку или отказ от подписания конечного документа.
Чаще всего предварительный договор заключается при капитальном строительстве, аренде, подряде, транспортных перевозках, купле-продаже недвижимости и других ситуациях, когда необходимо тщательно распланировать условия взаимодействия. Стороны должны осмыслить условия договора и последствия, возникающие после подписания. Именно поэтому созданию документа обычно предшествуют переговоры сторон с на различные вопросы, предусматриваемые условиями. Так или иначе, предварительные договоры помогают принимать взвешенные решения в будущем.
Стоит помнить, что передача задатка по предварительному договору для контроля над исполнением обязательств невозможна. Документ также не предусматривает заключение соглашения об отступном, поскольку, согласно арбитражной практике, данное соглашение не может являться основанием для прекращения в будущем обязательств сторон.
"Финансовые и бухгалтерские консультации",
2008, N 6
ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРОТОКОЛОВ О
НАМЕРЕНИЯХ,
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ
И ПРОТОКОЛОВ РАЗНОГЛАСИЙ
Лишь в теории
заключить договор просто: оферта, акцепт,
подписи - и дело сделано. На практике, как
правило, заключению любого договора
предшествует долгая и кропотливая работа:
переговоры между сторонами, многочисленные
проекты, длительная процедура согласования
всех условий. Не всегда этот процесс
проходит гладко. Иногда на разработку
договорной схемы уходят недели и даже
месяцы. В течение этого периода рождаются
промежуточные варианты текста договора в
целом или отдельных его позиций,
формируются договоренности между
сторонами. В тех случаях, когда договор еще
не заключен и ни у одной из сторон нет
гарантий, что согласованные условия найдут
свое отражение в его конечной редакции,
особое значение приобретает письменная
фиксация сторонами положений, по которым
они договорились.
Договорились?
Распишитесь
Один из возможных вариантов
закрепления достигнутых соглашений -
подписание протокола о намерениях. Как
видно из его названия, этим документом
стороны фиксируют, какие действия они
намереваются предпринять для достижения
определенных ими целей. Такие действия и
цели согласовываются в процессе
переговоров. Соответственно, протокол о
намерениях может быть назван по-другому -
протокол об итогах переговоров.
Составление протокола о намерениях
законодательством прямо не предусмотрено.
Следовательно, его содержание, форма и
реквизиты определяются сторонами
самостоятельно исходя из конкретных
обстоятельств. Как правило, протокол о
намерениях содержит наименования
договаривающихся сторон, декларируемые ими
цели, перечень действий, направленных на
согласованный сторонами результат, и
требования, предъявляемые сторонами к
таким действиям. Как и в любом двустороннем
документе, в протоколе о намерениях должны
быть подписи договаривающихся сторон.
Кстати, нет ни законодательных, ни
организационных препятствий тому, чтобы
оформлять протоколы о намерениях более чем
между двумя сторонами. Состав лиц,
участвующих в подписании протокола о
намерениях, определяется исключительно
волей сторон и той деятельностью, которую
предполагают вести контрагенты.
В этой
ситуации возникают важные вопросы: какова
юридическая сила протокола о намерениях?
Возможна ли его принудительная реализация?
Иными словами, можно ли принудить
контрагента через суд к выполнению тех
действий, договоренность о которых стороны
отразили в протоколе о намерениях?
Для
ответа на приведенные вопросы необходимо
отличать протоколы о намерениях от
предварительных договоров. Возможность
заключения последних и требования к ним
прямо предусмотрены действующим
законодательством, в частности ст. 429
Гражданского кодекса РФ.
Предварительный договор является таковым,
если соблюдены все требования к его
составлению. Прежде всего предварительный
договор должен содержать обязательство
сторон заключить в будущем основной
договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг на условиях,
определенных предварительным договором.
Предмет и все иные существенные условия
основного договора должны быть указаны в
договоре предварительном. Если документ,
пусть даже названный сторонами протоколом
о намерениях, содержит все существенные
условия договора, который подлежит
заключению, к такому документу применяются
правила, установленные ГК РФ для
предварительного договора. Эта позиция
отражена и в судебной практике (см.,
например, Постановление ФАС Центрального
округа от 18 августа 2000 г. по делу N
А62-994/2000).
Чтобы установить, имеет ли
документ силу предварительного договора,
необходимо определить, что же означает
термин "существенное условие". В
соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными
являются условия:
- о предмете
договора;
- которые названы в законе или
иных правовых актах как существенные или
необходимые для договоров данного вида;
- относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
Таким образом, единственное
общее для всех договоров существенное
условие - о предмете договора. Все прочие
условия являются существенными, только
если это прямо указано в законодательстве
или если соглашением сторон установлено,
что определенное условие имеет характер
существенного.
Предварительный договор
заключается в той форме, которая
установлена для основного договора, если же
она не установлена - то в письменной форме.
Несоблюдение правил о форме
предварительного договора влечет за собой
его ничтожность.
Если основной договор
в соответствии с законодательством
подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента ее
осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ), регистрация
предварительного договора о заключении в
будущем такого основного договора
необходима, только если это прямо
предусмотрено действующим
законодательством.
Данный вывод
основан на том, что требование об
обязательной государственной регистрации
договора не является элементом его формы.
Это вытекает из буквального толкования ст.
158 ГК РФ, посвященной форме сделок, а также
специальных норм ст. 434 Кодекса,
регулирующих форму договоров. Вопросу
государственной регистрации сделок
посвящена ст. 164 Кодекса. Из нее следует, что
государственной регистрации подлежат лишь
сделки, обязательная регистрация которых
прямо установлена законом.
Например,
Президиум ВАС РФ в п. 14 Обзора практики
разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (Информационное письмо от 16
февраля 2001 г. N 59), указал следующее:
"Предварительный договор, по которому
стороны обязались заключить договор...
подлежащий государственной регистрации, не
является... сделкой с недвижимостью, исходя
из требований ст. 164 Гражданского кодекса.
Предметом предварительного договора
является обязательство сторон по поводу
заключения будущего договора, а не
обязательства по поводу недвижимого
имущества".
В предварительном договоре
должен быть предусмотрен срок, в течение
которого стороны обязуются заключить
основной договор. Если же такой срок не
указан, основной договор подлежит
заключению сторонами в течение одного года
с момента подписания предварительного.
Обязательства сторон по предварительному
договору прекращаются, если до окончания
предусмотренного им срока основной договор
не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой предложение о заключении
основного договора.
При установлении
срока, в течение которого должен быть
заключен основной договор, сторонам
необходимо принимать во внимание ст. 190 ГК
РФ. Она предусматривает, что срок
определяется календарной датой или
истечением периода времени, который
исчисляется годами, месяцами, неделями,
днями или часами. Также срок может
определяться указанием на событие, которое
должно неизбежно наступить. Примерами
таких неизбежных событий, срок наступления
которых не может быть определен конкретной
календарной датой или истечением периода
времени, являются открытие навигации,
начало посевной.
Изложенное находит
отражение в судебной практике. В частности,
в Постановлении от 7 июня 2006 г. по делу N
А82-6951/2005-7 ФАС Волго-Вятского округа,
отказывая в иске о понуждении заключить
основной договор, указал, что факт
государственной регистрации права
собственности не является неизбежным
событием, а зависит от воли одной из сторон.
В силу ст. 190 ГК РФ считается, что срок в
предварительном договоре не установлен,
поэтому действует годичный срок, в течение
которого стороны могли реализовать свое
право на заключение основного договора
согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ.
Статьей 429 ГК РФ
предусмотрены и последствия уклонения
одной из сторон от заключения основного
договора: другая сторона вправе в судебном
порядке потребовать от уклоняющейся
стороны заключения основного договора и
возмещения убытков, связанных с уклонением
от его заключения.
Из положений
действующего законодательства следует, что
предварительный договор может содержать
единственное обязательство сторон -
заключить основной договор в будущем.
Значит, какие-либо действия, направленные
на исполнение основного договора, например
уплата авансовых платежей до заключения
основного договора, совершаться не могут.
Такая позиция отражена, в частности, в
Постановлениях ФАС Северо-Западного округа
от 25 января 2008 г. по делу N А56-4796/2007 и от 9
апреля 2007 г. по делу N А56-17024/2006.
Предварительный договор может
предусматривать, что одна сторона
предоставляет другой обеспечительные меры,
гарантирующие заключение в будущем
основного договора. В качестве такого
обеспечения может выступать уплата
определенной сторонами денежной суммы,
правовая природа которой зависит от
использованных сторонами формулировок.
Если в предварительном договоре прямо
указано, что такая сумма признается
сторонами задатком, на отношения сторон
распространяются нормы параграфа 7 гл. 23 ГК
РФ. Если же обеспечительная сумма как
задаток не определена, представляется, что
она должна расцениваться в качестве
особого, прямо не предусмотренного
законодательством способа обеспечения
исполнения обязательства.
Протоколы о
намерениях, не отвечающие требованиям,
предъявляемым законодательством к
предварительным договорам, подлежат лишь
добровольному исполнению. Принудить к их
исполнению невозможно даже через суд.
Аналогичный вывод возможен в отношении
любых договоров, которые не содержат всех
существенных условий, необходимых для
договоров данного вида. Например, если в
договоре купли-продажи не указаны данные,
позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества, а
также цена продаваемого объекта
недвижимости, такой договор не считается
заключенным. Он может рассматриваться лишь
в качестве протокола о намерениях со всеми
вытекающими последствиями.
Такой
документ фиксирует взаимное желание сторон
совершить куплю-продажу определенного
объекта недвижимости. Предусмотренные этим
документом права и обязанности не подлежат
принудительной реализации и могут
исполняться только в добровольном порядке.
На основании подобного документа
невозможно осуществить обязательную в
данном случае государственную регистрацию
перехода права собственности, ведь он по
смыслу законодательства не является
надлежащим образом заключенным
договором.
Подводя промежуточный итог,
отметим, что само по себе наименование
соглашения не имеет юридического значения.
Сущность любого подписанного сторонами
документа определяется исключительно его
содержанием. Поэтому всякий раз сторонам
необходимо детально ознакомиться с текстом
оформляемого соглашения и дать правовую
оценку каждому включенному в него
условию.
Разногласия - в протокол
В
процессе согласования условий договора,
когда уже имеются технические,
организационные, финансовые, правовые и
иные предпосылки для его заключения, между
сторонами зачастую возникают разногласия.
Они могут носить как правовой, так и
коммерческий характер. Споры между
сторонами могут касаться вопросов, в какой
редакции изложить условия заключаемого
договора, какими терминами при этом
пользоваться, в чью пользу предусматривать
какие-либо последствия, как соблюсти баланс
интересов сторон.
Гражданским кодексом
РФ прямо предусмотрена процедура
согласования возникших разногласий только
применительно к договору поставки (ст. 507 ГК
РФ). Представляется, что такая процедура
может использоваться на практике при
урегулировании разногласий, возникающих
при заключении любого договора, по аналогии
закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Целесообразность
составления и подписания протокола
разногласий вместо исправления текста
самого договора должна быть определена
сторонами исходя из всей совокупности
конкретных обстоятельств.
С
юридической точки зрения не имеет значения,
согласуют ли стороны окончательную
редакцию договора, учтя в ней все
предложенные изменения, либо подпишут к
первоначальному варианту договора
протокол разногласий. Однако с
практической точки зрения
предпочтительнее не разделять условия
договора на несколько документов. Для обеих
сторон, их партнеров, контрагентов,
проверяющих и контролирующих органов
удобнее, когда все условия договора
изложены в одном документе.
Как
показывает опыт, предприниматели не всегда
точно знают, как правильно назвать
документ, подписываемый в результате
согласования разногласий, возникающих в
ходе подготовки договора к заключению.
Встречаются прецеденты, когда в результате
согласования условий договора стороны
подписывают не протокол разногласий, а
дополнительное соглашение или приложение к
договору. Эта практика не соответствует
законодательству, и вот почему.
Приложения к договору представляют собой
неотъемлемую его часть. Они оформляются для
того, чтобы не перегружать договор
техническими подробностями. Например, по
договору поставляется тысяча наименований
товаров. У каждого из этих товаров свои
индивидуализирующие характеристики, цена,
требования к качеству и т.п. Такие
подробности лучше выносить в приложения, а
в договоре для облегчения восприятия
устанавливать лишь условия, которые
являются общими для всех видов
поставляемых товаров. Другой пример. По
договору подряда подлежит изготовлению
сложное производственное оборудование. В
качестве приложений к договору в этом
случае могут оформляться спецификации,
инструкции, многостраничные и
крупномасштабные чертежи.
Дополнительные соглашения оформляют
только к подписанному, т.е. уже заключенному
договору. Необходимость в таких
соглашениях возникает, если в процессе
исполнения договора изменились какие-либо
его условия или между сторонами достигнуты
новые договоренности. В ходе
первоначального согласования условий
договора, предшествующего его заключению,
дополнительные соглашения подписываться
не должны, поскольку договора еще не
существует. Все достигнутые сторонами
договоренности в этом случае отражаются в
самом тексте договора. Так что в
составлении дополнительных соглашений нет
необходимости.
Подписывая договор с
протоколом разногласий, надо помнить о
важном формальном моменте. В данной
ситуации необходимо одновременно
подписывать и договор, и протокол
разногласий. В договоре при этом следует
обязательно сделать отметку о том, что он
подписывается с протоколом разногласий.
Такая отметка ставится на последней
странице подписываемого договора перед
подписью уполномоченного лица стороны,
представившей свои разногласия в виде
протокола.
В отношении порядка
согласования разногласий ГК РФ
предусмотрено следующее правило. Сторона,
предложившая заключить договор и
получившая от другой стороны вместо
подписанного договора в первоначальной
редакции предложение о согласовании его
условий (протокол разногласий), должна
принять меры по согласованию
соответствующих условий либо письменно
уведомить другую сторону об отказе от
заключения договора. Указанные действия
нужно предпринять в течение 30 дней со дня
получения протокола, если иной срок не
установлен законом или не согласован
сторонами. В противном случае сторона,
получившая предложение по соответствующим
условиям договора, обязана возместить
убытки, вызванные уклонением от
согласования его условий.
В
Постановлении Пленума ВАС РФ от 22 октября
1997 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с
применением положений Гражданского
кодекса Российской Федерации о договоре
поставки" указано следующее. Разрешая споры
о возмещении убытков, вызванных уклонением
от согласования условий договора поставки,
суды должны учитывать, что такими убытками
могут быть признаны, к примеру, расходы
стороны, направившей извещение о согласии
заключить договор с предложением о
согласовании его условий (акцепт на иных
условиях), если они связаны с подготовкой и
организацией исполнения данного договора,
предпринятыми по истечении 30-дневного
срока со дня получения лицом, направлявшим
оферту, акцепта на иных условиях.
По
прошествии предусмотренного
законодательством или соглашением сторон
срока сторона, направившая протокол
разногласий (он и является в данном случае
акцептом на иных условиях) и не получившая
на него никакого ответа, может исходить из
того, что договор будет заключен на
предложенных ею условиях. Она вправе
совершать необходимые, с ее точки зрения,
подготовительные действия, направленные на
исполнение договора на указанных условиях.
Если же эта сторона получит отказ от
заключения договора за пределами
названного срока, она сможет потребовать
возмещения убытков в составе
подготовительных расходов, произведенных
за пределами установленного срока на
согласование условий договора.
Относительно формы протокола разногласий
законодательством никаких требований не
установлено. Реквизиты, перечень
включаемых в протокол сведений, его форма -
все это определяется по усмотрению сторон и
по соглашению между ними. Из практических
соображений предпочтительнее тот вариант,
который позволяет прежде всего точно
идентифицировать договор, разногласия по
которому согласовываются. Для этого в
протоколе должны быть обязательно указаны
номер договора, его дата, наименования и
необходимые реквизиты его сторон. Также
следует указать должностных лиц,
уполномоченных на подписание договора и
протокола разногласий, реквизиты
документов, удостоверяющих их полномочия. В
протоколе разногласий обязательно должны
приводиться номера и содержание пунктов
первоначальной редакции договора, а также
подлежащая согласованию измененная
формулировка соответствующих условий.
Любой протокол должен содержать дату и
время его совершения, а также подписи лиц,
уполномоченных на подписание договора и
протокола разногласий.
В заключение
отметим, что в силу действующего в
гражданском обороте принципа свободы
договора стороны вправе заключать любые
договоры, как прямо предусмотренные
действующим законодательством, так и не
предусмотренные им, но не противоречащие
ему. Условия, включаемые в заключаемые
договоры контрагентами, определяются по их
усмотрению и должны лишь соответствовать
императивным нормам законодательства.
Вопросы о том, в каком порядке
согласовывались такие условия и как они
фиксировались до того, как были включены в
состав договора, роли не играют. Но не
следует умалять значение протоколов о
намерениях, протоколов об итогах
переговоров и прочих подобных документов. С
помощью толкования включенных в такие
документы положений возможно установить
действительную волю сторон, когда
какое-либо условие не нашло отражения в
окончательной редакции
договора.
О.А.Яковлева
Ведущий
юрист
ООО "Юридическая Бизнес
Коллегия"
г. Санкт-Петербург
Подписано в печать
14.05.2008
