Невостребованные земельные доли оформление в муниципальную собственность. Невостребованные земельные доли

Комментарий к статье 12.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

1. Земли сельскохозяйственного назначения в настоящее время представляют собой наибольшую ценность, т.к., с одной стороны, являются объектами недвижимого имущества, а с другой стороны, включают в себя наиболее продуктивные участки земельного фонда. Особенностью данной категории земель является необходимость их использования исключительно в соответствии с целевым назначением, что в ряде случаев отпугивает потенциальных покупателей таких участков. В этой связи, несмотря на востребованность земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, они остаются без правообладателя, т.е. фактически становятся невостребованными.

Положения п. 1 настоящей статьи призваны сформулировать и декларировать легитимное понятие невостребованной земельной доли, под которой понимается земельная доля, которая фактически и юридически имеет правообладателя, но тот, в свою очередь, не реализует принадлежащее ему право надлежащим образом. В большинстве случаев достаточным является лишь сам факт наличия права собственности. В отношении рассматриваемого объекта одной из основных особенностей выступает необходимость постоянного использования участка в соответствии с его целевым назначением. В случае если собственник не имеет намерения самостоятельно использовать принадлежащий ему объект, он обязан распорядиться им таким образом, чтобы обеспечить надлежащее использование третьим лицом.

В Законе отсутствует понятие земельной доли. Законодатель изменил формулировки, и теперь земельная доля на земельный участок не является невостребованной, а может быть признана таковой, если собственник земельной доли не передал земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом.

Под невостребованной земельной долей настоящий Закон понимает участки сельскохозяйственных земель, имеющих собственника, но не использующихся по целевому назначению, причем в данном случае Закон обязывает собственника использовать принадлежащий ему объект либо лично, либо передать в аренду третьему лицу. Если указанные виды использования не реализуются в течение более трех лет подряд, земельные участки, входящие в состав земельной доли, признаются невостребованными. В соответствии со ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судебная практика <35> свидетельствует о том, что наиболее частыми основаниями отказа в признании права собственности муниципального образования на невостребованные земельные доли являются:

———————————

<35> См., например: Обзор судебной практики по гражданским делам Курганского областного суда за 1 полугодие 2009 года (утв. Постановлением президиума от 20 июля 2009 года) // URL: http://a2aa.ru/index.php?dn=link&to=open&id=1579; Обобщение практики рассмотрения Целинным районным судом гражданских дел, связанных с признанием права собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей за 2008 год // URL: http://celinny.krg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=125.

— несоблюдение установленного комментируемым Законом порядка признания права собственности органа местного самоуправления на земельный участок;

— отсутствие решения общего собрания участников общей долевой собственности об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных земельных долей, либо непроведение такого собрания;

— непредставление достоверных доказательств того, что невостребованные земельные доли не обрабатывались в течение трех и более лет;

— границы земельного участка в той части, на которую суд прекращает право собственности участников общей долевой собственности и признает право собственности муниципального образования, в натуре не определены , то есть земельный участок не сформирован в порядке, установленном законом.

Судебная практика строится по принципу: если во время спора выясняется, что пайщик никак не распорядился своей долей (либо при отсутствии доказательств обратного), суды решают, что пай был внесен в качестве взноса. Так, в племенном хозяйстве Ленобласти из 700 пайщиков лишь около 200 выделили реальные земельные участки, а 500 — не реализовали свои паи. Суд решил, что они внесли свои доли в уставный капитал хозяйства. По логике правосудия, эти 500 пайщиков не могут выделить земельные участки из своих долей. И в то же время они не имеют права собственности на паи. По мнению суда, доводы об отсутствии письменных доказательств, подтверждающих, что держатель доли распорядился ею путем внесения в уставный капитал, являются необоснованными и противоречащими Положению о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708. Поскольку доказательства того, что держатель пая распорядился им путем получения земли для ведения фермерского хозяйства либо путем продажи и сдачи в аренду другим владельцам долей, в материалах дела не имеется, суд пришел к выводу о том, что земельная доля была внесена в качестве взноса в создаваемое акционерное общество <36>.

———————————

<36>

Таким образом, по мнению судей, своим правом пайщик мог воспользоваться только тремя способами — внести долю в уставный капитал, продать или сдать в аренду. Случаи, при которых пайщики могли не распоряжаться своей долей, суды почему-то не принимают во внимание и тем самым фактически лишают нерасторопных пайщиков права собственности на землю.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2008 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 5 декабря 2008 г., Верховный Суд РФ указал, что поскольку требование органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок затрагивает имущественные права собственников невостребованных земельных долей, оно может быть заявлено путем предъявления иска к собственникам невостребованных земельных долей в суд по месту нахождения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) и подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства. Ознакомление с делами показало, что есть суды, которые рассматривают такие дела в порядке особого производства, то есть в нарушение порядка, установленного гражданским судопроизводством. Однако подавляющее большинство судов рассматривает дела по спорам о признании права муниципальной собственности на земельные участки, образованные из невостребованных земельных долей, в порядке искового производства, что является правильным.

2. Следует обратить внимание, что невостребованными могут быть признаны только те земельные участки, сведения о собственниках которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. такое право не зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке. Даже в случае приватизации земельного участка, но без последующей регистрации права собственности в государственном реестре такие участки в судебном порядке могут быть признаны невостребованными.

Однако нередко органы местного самоуправления рассматривают в качестве основания для отнесения земельных долей к рассматриваемой категории иные случаи. Так, например, после смерти А., умершего 7 мая 1996 г., наследство приняла его жена А.Х., которой свидетельство о праве на наследство по закону выдано 21 октября 2008 г. В разное время умерли и некоторые другие участники долевой собственности на землю. Все наследники этих лиц, принявшие хотя бы часть наследственного имущества после смерти собственников земельных долей, являются принявшими наследство, в том числе и земельные доли (п. 2 ст. 1152 ГК РФ). Орган местного самоуправления в порядке, установленном п. 5 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обязан был уведомить о формировании земельного участка за счет невостребованных земельных долей всех лиц, являющихся собственниками таких долей, в том числе и лиц, получивших по наследству земельные доли, а не умерших лиц. Однако соответствующее распоряжение органа местного самоуправления о выделении в отдельный земельный участок невостребованных земельных долей было принято без учета изложенных обстоятельств <37>.

———————————

<37> Обзор судебной практики по гражданским делам Курганского областного суда за 1 полугодие 2009 года (утв. Постановлением президиума от 20 июля 2009 года) // URL: http://a2aa.ru/index.php?dn=link&to=open&id=1579.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается , со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля ), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации (см.: п. 50). Признанные в установленном порядке невостребованными земельные доли, принадлежавшие на праве собственности гражданам, которые не передали эту земельную долю в аренду или не распорядились ею иным образом в течение трех и более лет подряд, до их передачи решением суда в муниципальную собственность входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных ГК РФ (см.: п. 77).

В подобном случае подлежат непосредственному применению предписания п. 2 настоящей статьи, указывающие, что к числу невостребованных могут быть отнесены только те земельные доли, собственник которых умер и отсутствуют наследники по закону или завещанию. В случае если хотя бы один из наследников вступил в наследство или принял его и осуществляет целевое использование земельных долей наследодателя, такие доли не могут рассматриваться в качестве невостребованных.

Обобщение практики рассмотрения Целинным районным судом гражданских дел, связанных с признанием права собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей за 2008 год <38>, свидетельствует о том, что проблемы права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения актуальны всегда, поскольку с их решением связано производство жизненно необходимой обществу сельскохозяйственной продукции. Невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельные участки, право собственности на последние может быть признано в судебном порядке только за субъектами РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальными образованиями. Ответчиками по делу являются собственники земельных долей.

———————————

<38> Обобщение практики рассмотрения Целинным районным судом гражданских дел, связанных с признанием права собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей за 2008 год // URL: http://celinny.krg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=125.

3. Оформление земельных долей, которые могут быть отнесены к невостребованным, начинается с составления списка лиц, доли которых могут быть признаны невостребованными в связи с тем, что собственники земельных долей не передали их в аренду или не распорядились ими иным образом.

Законодатель обязал органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка составлять отдельно список земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, предусмотренным п. 2 комментируемой статьи. В большей степени речь идет о земельных долях, «не нашедших» своих наследников. В общем и целом принципиально важно понимать, что при оформлении невостребованных земельных долей составляется два списка — в зависимости от оснований, по которым земельные доли могут быть признаны невостребованными.

Земельная доля признается невостребованной с даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности. Так, невостребованной может быть признана земельная доля:

— принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд (за исключением земельных долей, права на которые зарегистрированы);

— сведения о собственнике которой не содержатся в принятых решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи органы местного самоуправления составляют список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, публикуют список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, размещают на официальном сайте в сети Интернет не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности, представляют указанный список на утверждение общему собранию участников долевой собственности. В случае если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления вправе утвердить такой список самостоятельно.

Органы местного самоуправления вправе обратиться в суд о признании права муниципальной собственности не только на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, но и на сами земельные доли. Установлена длительная процедура признания земельной доли невостребованной, что на практике усложнит досудебный порядок признания права собственности муниципального образования на земельные доли. При этом проблема доказательства отсутствия у умерших собственников земельных долей правопреемников остается актуальной.

При принятии исковых заявлений, при подготовке к судебному разбирательству дел по искам муниципальных образований о признании за ними права собственности на невостребованные земельные доли необходимо учитывать, что дела этой категории рассматриваются на основании комментируемого Закона. Эти стадии при полном выполнении требований ст. ст. 133, 147 — 150 ГПК РФ, а также комментируемого акта являются ключевыми в состязательном процессе, позволяют провести разбирательство дела в одном судебном заседании и вынести обоснованное, законное судебное решение. Представляется, что более целесообразным является обращение в суд с иском муниципальных образований районного уровня, что способствует правильному рассмотрению дела, рациональному использованию признанных за муниципальными образованиями земель. Практика муниципальных образований, а также районных судов последних лет это подтверждает.

Так, из Закона усматривается, что определение местоположения земельного участка, выделяемого в счет невостребованных долей, относится к прерогативе общего собрания собственников земельных долей. Из этого следует, что площадь невостребованных земельных долей должна устанавливаться в пределах конкретного реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, где земельные участки принадлежат гражданам на праве долевой собственности. В случаях формирования земельного участка в пределах двух и более реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (а подобные обращения в суд имеют место) об участии участников общей долевой собственности в формировании невостребованных земельных долей говорить не приходится. Нередки случаи, когда муниципальные образования обращаются в суд с одним исковым заявлением о признании права собственности за муниципальным образованием на невостребованные земельные доли во всех хозяйствах муниципального района.

Другой крайностью неправильного разрешения данного вопроса является обращение муниципальных образований в суд с иском в отношении отдельных граждан, причем проживающих в одних и тех же населенных пунктах. Представляется, что суды в подобных случаях вправе отказать в принятии исковых заявлений, предложить истцу сформировать невостребованные земельные участки в пределах конкретного реорганизованного сельскохозяйственного предприятия.

Органы местного самоуправления вправе продать муниципальные земельные доли, которые до этого были невостребованными, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные землепользователи фактически нарушают земельное законодательство, так как используют земельные участки, находящиеся в долевой собственности, без оформленных в установленном порядке документов (например, договоров аренды земельных долей с собственниками земельных долей).

По имеющейся информации, в целом по Российской Федерации насчитывалось 11,9 млн. собственников земельных долей, из которых 10,9 млн. (91,8%) получили правоустанавливающие документы, 8,2% — невостребованные доли. В настоящее время количество невостребованных долей выросло до 26,5% <39>.

———————————

<39> URL: http://www.adm-forum.ru/index.php?/topic/256/.

5. Длительное время опубликование списка невостребованных земельных долей осуществлялось исключительно в официальном источнике опубликования, утвержденном уполномоченным органом. Однако практика отдельных регионов свидетельствует о том, что такой способ уведомления собственников, не реализовавших принадлежащее им право на земельные доли, является неэффективным, поскольку в настоящее время газеты читают в меньшей степени.

Ярким примером выступают отдельные муниципальные образования Краснодарского края — в списке лиц, чьи земельные доли в земельном участке N 1 ЗАО «Колос» официально объявлены невостребованными, 151 человек. Из них восемь — без отчества, а более 100 человек на момент реорганизации колхоза проживали в станице Павловской. Не надо было куда-то ехать, лететь, звонить… Но собственникам просто не сообщили о наличии у них земли. Отсюда и ее невостребованность. В отношении отдельных дольщиков в списке имеются отметки о том, что свидетельство о праве собственности не выдавалось, хотя большинство из них имеют такие свидетельства на те самым невостребованные доли <40>.

———————————

<40> URL: http://www.krestianin.ru/fishki/25592.php.

В этой связи расширение перечня источников опубликования указанных списков за счет включения в него информационно-телекоммуникационной сети Интернет призвано обеспечить максимально возможный доступ заинтересованных лиц к сведениям, содержащимся в списке. Однако и эта форма уведомления в настоящее время не позволяет достичь реального желаемого результата — уведомления всех дольщиков о включении их доли в число невостребованных. Формирование перечня источников официального уведомления позволяет органам местного самоуправления исполнять свои обязанности недобросовестно. В том числе и злоупотреблять предоставленными правами. Однако поскольку конечной инстанцией в таких делах всегда выступает суд, который в соответствии с нормами ГПК РФ обязан уведомить всех заинтересованных лиц, то собственники получают сведения о включении их земельной доли в список невостребованных уже на стадии судебного разбирательства, что и в значительной степени затягивает саму процедуру, и в конечном итоге не позволяет изменить ситуацию. Земля остается, как правило, за собственником, который в большинстве случаев в спешном порядке начинает ее обрабатывать. Реальный оборот сельскохозяйственных земель не завершается, т.к. по истечении определенного времени нерадивый собственник вновь забывает о земле и она не используется по назначению. В подобной ситуации решающая роль должна принадлежать органам местного самоуправления, которые наделены правом принятия соответствующих актов, например постановления, которое обязывало бы местные власти найти собственников невостребованных земельных долей или их родственников. Представляется, что через год с проблемой безымянной земли было бы покончено. Земля вошла бы в оборот, при этом какая-то часть сельского населения в результате купли-продажи, возможно, вырвалась бы из нищеты. Однако в настоящее время ни один из органов местного самоуправления такой возможностью не воспользовался.

6. В случае надлежащего уведомления собственника о включении принадлежащей ему земли в список невостребованных земельных долей он наделен широкими правами, в том числе и правом заявить возражения как уполномоченному органу, так и общему собранию участников долевой собственности. Целью таких возражений является обоснование недопустимости включения его собственности в число невостребованных долей, т.е., по сути, цель сводится к доказыванию несоответствия конкретного объекта признакам невостребованной земельной доли, предусмотренным п. 1 настоящей статьи.

В то же время следует обратить внимание, что Закон не предусматривает необходимости и возможности оценки представленных возражений ни органом местного самоуправления, ни общим собранием дольщиков. Исходя из смысла предписаний п. 6 комментируемой статьи сам факт представления возражений является основанием для исключения земельной доли из числа невостребованных. Однако такой подход позволяет собственникам злоупотреблять предоставленными им правами и при этом нередко вызывает определенные затруднения в представлении необходимых доказательств. Позиция законодателя по данному вопросу представляется незаконченной, поскольку, с одной стороны, он обязывает собственника доказать несоответствие его земельной доли признакам невостребованной. С другой стороны, данное требование является формальным, поскольку заключается лишь в необходимости представления возражений, которые зачастую могут оказаться неподтвержденными, а в отдельных случаях и не соответствующими действительности.

В подобной ситуации наиболее объективной инстанцией по разрешению сложившейся ситуации представляется именно суд, который оценивает все представленные доказательства, причем каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов. Судебное решение по данному делу позволит избежать не только злоупотреблений предоставленными правами обеих сторон, но и позволит возвратить земельную долю в оборот, т.е. изъять ее у недобросовестного собственника и передать после признания муниципальной собственности в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству или иному субъекту. При этом следует учитывать, что если земельная доля включена в список невостребованных земельных долей, то ее правообладатель должен представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления. Кроме этого, он должен заявить об этом на общем собрании собственников земельных долей, где утверждается список невостребованных долей.

Особо следует акцентировать внимание на выделении земельных паев племенных заводов. Несмотря на прямой запрет выделять земли из паев племенных заводов, подобные случаи встречались часто. В соответствии с комментируемым Законом первоочередное право покупки этого участка имеет орган местного самоуправления. И только после получения его письменного отказа собственник может продать выделенный пай, причем по цене не ниже той, о которой не договорился с комитетом. Владельцы паев сельскохозяйственных предприятий иногда получали право на выдел земельных участков, причем делали это по решению суда. Исходя из логики выносимых судами решений пайщики, которые успели в обход закона выделить земельные участки, но не продали их, могут быть лишены права на землю. Иными словами, их могут обязать вернуть наделы в собственность племенного хозяйства в судебном порядке. Тем, кто приобрел землю у таких пайщиков, можно не опасаться. Граждане защищены от подобных исков нормами права о добросовестном приобретателе. Покупатель может доказать: он не знал о том, что право собственности у продавца появилось незаконно. В настоящее время гораздо выгодней продать или выделить пай в земельный участок, нежели внести долю в уставный капитал хозяйства и стать его миноритарным акционером. До настоящего времени вопрос с выделением паев за счет земель племенных хозяйств так и не нашел своего нормативного решения и является наиболее острым и дискуссионным в современной правовой практике <41>.

———————————

<41> URL: http://www.novostroy.su/spb/articles/spornyie_selhozpai/.

7. Немаловажное место в процессе определения юридической судьбы невостребованных земельных долей имеет и разграничение полномочий бывшего собственника и иных уполномоченных субъектов. На разрешение указанного вопроса направлены предписания п. 7 настоящей статьи. Закон указывает в качестве отправной точки момент утверждения списка невостребованных долей общим собранием участников долевой собственности.

К такому собранию предъявляются общие требования (с особенностями, указанными при рассмотрении судебной практики в рамках комментария к настоящей статье). В первую очередь собрание должно быть легитимным, т.е. на собрании должны присутствовать более половины всех участников долевой собственности, решением которых утверждается список невостребованных земельных долей. Судебная практика выделяет ряд проблем, связанных с проведением такого собрания (в том числе в части привлечения органа местного самоуправления, обеспечения представительства на собрании и т.п.). Указанные аспекты разрешаются в общем порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе и нормами комментируемого Закона.

С момента проведения собрания и при условии принятия им решения об утверждении списка земельных долей доли, включенные в указанный список, признаются невостребованными, т.е. объектами, не имеющими собственника. В то же время следует обратить внимание, что для прекращения права собственности на такую долю решения общего собрания недостаточно. В соответствии с нормами ГК РФ право собственности может быть прекращено исключительно по решению суда. В случае если даже после утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием дольщиков собственник начинает использование принадлежащего ему объекта в соответствии с целевым назначением, такая земельная доля не соответствует признакам невостребованной, предусмотренным п. 1 настоящей статьи, в связи с чем право собственности на нее не может быть признано утраченным даже в судебном порядке. Причем следует заметить, что доказательства в этом случае растут, как правило, прямо на корню. Таким образом, решение общего собрания участников долевой собственности следует рассматривать в качестве основания для реализации полномочий по признанию права собственности на указанные доли органом местного самоуправления.

Особо следует обратить внимание, что положения п. 7 настоящей статьи наделяют органы местного самоуправления фактически тем же объемом полномочий в отношении невостребованных долей, что и общее собрание, поскольку именно данный орган вправе принять решение о невостребованных долях. Реализация указанного полномочия связана с наличием юридического состава, а именно совокупности юридических фактов, свидетельствующих о возникновении у органа такого права. С одной стороны, в качестве юридического факта выступает истечение установленного Законом срока — четыре месяца с момента опубликования списка невостребованных земельных долей, с другой — непринятие решения об утверждении опубликованного списка общим собранием участников долевой собственности. В случае отсутствия хотя бы одного из указанных юридических фактов у органа местного самоуправления указанного полномочия не возникает, а соответственно, любые принятые им по данному поводу решения являются нелегитимными и не подлежат реализации.

8. Переход права собственности от владельца, не воспользовавшегося предоставленным ему правом на земельную долю, к органу местного самоуправления составляет прерогативу органов судебной власти. Анализ приведенной выше судебной практики свидетельствует о том, что подобные дела подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства. Истцом в данном случае выступает орган местного самоуправления, ответчиками — собственники земельных долей, признанных невостребованными. Следует обратить внимание, что п. 8 настоящей статьи рассматривает судебное разбирательство по данному вопросу в качестве права органа местного самоуправления, т.е. такой субъект самостоятельно оценивает необходимость и возможность обращения в суд с данным иском. В первую очередь указанное положение связано с необходимостью несения бремени расходов по содержанию объекта собственности, а в ряде случаев и по его восстановлению. В то же время подобный подход не может в полной мере соответствовать требованиям комментируемого Закона, поскольку предоставление права свидетельствует о возможности уполномоченного органа местного самоуправления отказаться от реализации предоставленного ему права, в том числе и на признании права собственности на земельные доли. Однако в случае такого отказа ряд земельных долей, признанных в установленном порядке невостребованными, так и не будет введен в оборот, т.е. фактически ряд продуктивных земель не будет приносить реальных результатов, т.к. не используется ни собственником, ни иными лицами. В этой связи наиболее адекватным является не предоставление права обращения в суд с заявлением о признании права собственности на невостребованные земельные доли, а возложение обязанности принять в собственность и признать ее в судебном порядке. В случае отсутствия у органа местного самоуправления заинтересованности в земельных долях они впоследствии могут быть переданы в аренду, что даст ряд дополнительных доходов местного бюджета и позволит сохранить продуктивность и полезность земель сельскохозяйственного назначения.

Анализ сформировавшейся в настоящее время судебной практики по невостребованным земельным долям позволяет выявить ряд насущных вопросов и проблем, требующих разрешения как в судебном, так и во внесудебном порядке при определении правообладателя (собственника) земельной доли, признанной невостребованной. В частности, к числу таких вопросов следует отнести следующие <42>:

———————————

<42> URL: http://samatkin.wordpress.com/2011/10/24/.

— пришел человек, принес свидетельство на долю и паспорт (то есть он дольщик). В кадастровой выписке его нет, может ли он участвовать в собрании? Как считать количество участников, если его нет в кадастровой выписке?

— Как по кадастровой выписке определить количество участников долевой собственности? В выписке значится: 73 дольщика с долями 12 га (общераспространенная доля), 10 дольщиков — по 5,5 га, 17 дольщиков — с 1/2 доли. Кто из них участник? Общее количество — 100. Сколько всего участников долевой собственности в колхозе?

— Если дольщик заявил на собрании о том, что доля у него востребованная, но возражений в течение 3 месяцев не подавал, можно ли его исключать из списка? Два варианта: если у него 1) свидетельство в соответствии со 122-ФЗ (из ЕГРП), 2) свидетельство 1994 года;

— если дольщики отказались утверждать список (проголосовали против!), как его утвердить? А если вообще никто не пришел, можно ли список утвердить?

— Если у дольщика в собственности 1/2 доли, сколько у него голосов?

— Собрались дольщики обсуждать вопрос о предложениях относительно проекта межевания; о чем они по этому вопросу могут общаться?

Указанный перечень отражает лишь наиболее насущные вопросы, с которыми могут столкнуться общие собрания дольщиков при определении юридической судьбы невостребованных земельных долей. В то же время указанный перечень не может рассматриваться в качестве исчерпывающего. Поскольку в каждом отдельном случае могут возникнуть и другие проблемы, обусловленные конкретной жизненной ситуацией.

Значительное внимание уделено вопросам востребованности земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения и в рамках научных исследований. В частности, Ф.П. Румянцев в диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук «Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики» <43> указал ряд существенных проблем в определении правового статуса невостребованных земельных долей. Автор считает, что комментируемым Законом предприняты определенные меры по вовлечению в оборот невостребованных земельных долей, однако нельзя признать, что данная проблема решена полностью. В частности, принятие нормы об отнесении к невостребованным долям тех земельных долей, которые подпадают под понятие выморочного имущества, без внесения соответствующих изменений в ст. 1151 ГК РФ привело к появлению очередного противоречия между гражданским и земельным законодательством. Если бы в ГК РФ одновременно было закреплено положение о том, что невостребованные доли как выморочное имущество переходят в собственность муниципальных образований (как это уже предусмотрено в отношении жилых помещений), то это стало бы более простым способом возврата соответствующих земель в публичную собственность. Существует также опасность, что органы местного самоуправления будут передавать земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей, под коттеджную застройку и иные несельскохозяйственные цели. Предусмотренных в Законе сдерживающих механизмов от этого (в виде преимущественного права на приобретение этих земельных долей и земельных участков фермерами и сельскохозяйственными организациями) может оказаться недостаточно для сохранения этих земель в сфере сельскохозяйственного использования.

———————————

<43> URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1475407.

Основную сложность в регулировании отношений, предметом которых выступают невостребованные земельные доли, представляет установление момента последнего распоряжения земельной долей, после которого не последовало иного волеизъявления, подтверждающего юридический факт осуществления сделок или иной передачи прав на земельную долю, ведь именно с него начинается исчисление трехлетнего срока нераспоряжения.

К достоинствам комментируемой статьи можно отнести возможность признания права муниципальной собственности не на земельный участок, выделенный в счет невостребованных долей, а на сами эти доли, более детальное урегулирование процедуры такого признания и некоторые другие новеллы. Положительно оценивается и предоставление сельскохозяйственным организациям и фермерским хозяйствам преимущественного права выкупа невостребованных земельных долей после их перехода в муниципальную собственность по приемлемой фиксированной цене. Таким образом, был сделан важный шаг в направлении правового обеспечения рационального использования сельскохозяйственных земель и перехода их из разряда ненужных, забытых в разряд востребованных. Вместе с тем Закон не предусмотрел надежных сдерживающих механизмов соблюдения целевого назначения таких земельных долей.

Преимущественным правом покупки невостребованных земельных долей, перешедших в собственность органа местного самоуправления на основании решения суда, по цене 15% кадастровой собственности обладают организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности, в течение 6 месяцев со дня возникновения у органа местного самоуправления права собственности на земельные доли.

Если в течение установленного срока договор купли-продажи земельных долей не будет заключен, орган местного самоуправления обязан в течение года выделить земельный участок в счет собственных земельных долей с соблюдением принципа минимальных размеров земельных участков.

После выдела земельного участка в счет земельных долей к продаже может быть предложен только земельный участок, но уже на совершенно иных условиях, которые напрямую зависят от законодательства субъекта РФ в области регулирования земельных отношений.

Земельные реформы в России проводились неоднократно, последняя земельная реформа была проведена в 1991 году в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

С тех пор прошло уже более 20 лет, и можно констатировать, что концепция российской земельной реформы не является лучшим вариантом подобных преобразований.

Все сельскохозяйственные угодья были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в общую долевую собственность граждан. Право на получение земельной доли в собственность получили работники сельскохозяйственной организации, пенсионеры этой организации, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этой сельскохозяйственной организации. Пенсионеры объектов социальной сферы на селе прав на земельную долю не получили.

Итог реформы - общая долевая собственность граждан на сельскохозяйственные угодья.

Старые сельскохозяйственные организации фактически прекратили свое существование, а новым сельскохозяйственным обществам, товариществам и кооперативам пришлось решать вопросы использования сельскохозяйственных земель и имущества бывших колхозов и совхозов на добровольных договорных отношениях с гражданами-собственниками земельных долей и имущественных паев.

Несовершенство законодательства породило множество спорных ситуаций, в том числе в порядке использования невостребованных земельных долей, то есть тех долей, собственники которых не распорядились своими правами: не выделили земельный участок для собственного использования, не оформили наследство, не заключили договор аренды.

Количество судебных споров, связанных с сельскохозяйственными землями продолжает расти, в том числе возрастает количество судебных споров, связанных с использованием невостребованных земельных долей.

По данным доклада о состоянии использования земель сельхозназначения Минсельхоз РФ:

На 1 января 2012 г. - площадь сельхозугодий 389,0 млн га

По сравнению с 2011 г. площадь сельхозугодий сократилась на 4,4 млн га

Невостребованные земельные доли - 24 млн га

Залежь - 5,0 млн га

Каковы причины сокращения использования сельхозугодий?

Одна из основных причин, которая лежит на поверхности - прекращение деятельности сельскохозяйственных организаций, которые ранее использовали данные земли.

Вторая причина — отсутствие надлежащим образом оформленных прав на использование земель, в первую очередь, земель, которые входят в так называемые «невостребованные земельные доли», т.к. право собственности на данную категорию земель не разграничено, документов на право использование земель, кроме «джентельменских соглашений» с местной администрацией - нет. А за незаконное использование земель, т.е. использование земель без документов, наказывают как администрацию, так и сельхозпроизводителя.

Третья причина - истечение срока права аренды земель (или временного пользования), и очередные трудности, связанные с переоформлением прав.

Четвертая причина - изменение вида разрешенного использования, в связи с изменением (установлением) границ населенных пунктов.

В настоящей статьей рассмотрим, порядок совместных действий органов местного самоуправления и сельскохозяйственных организаций по введению в оборот невостребованных земельных долей.

Основные этапы процедуры введения в оборот невостребованных земельных долей:

Процедуру введения в оборот невостребованных земельных долей можно разделить на шесть основных этапов. Самый трудоемкий и важный этап - подготовка списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными.

В статье 12.1. «Невостребованные земельные доли» Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2012 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) указано, что невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля:

Которая не передана в аренду или владелец земельной доли не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд;

Сведения о собственники которой не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;

Собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Для того чтобы подготовить список земельных долей, необходимо получить из архива списки собственников земельных долей, которые наделялись земельными долями в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Как правило, таким документов является Постановление главы администрации района со списком хозяйств и собственников земельных долей.

Далее, необходимо запросить кадастровые выписки о земельном участке и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок. В указанных документах, как правило содержатся сведения о собственниках земельных долей.

Путем анализа полученных документов необходимо из первоначального списка собственников земельных долей необходимо выбрать тех, кто уже распорядился своей земельной долей, и выделить список тех лиц, сведения о которых отсутствуют в Росреестре.

Следующий этап - направление запроса в ЗАГС о предоставлении сведении об умерших собственниках земельных долей. В запросе должны быть указаны фамилии собственников, которые не распорядились своими земельными долями, а также просьба указать, являются ли данные граждане умершими. Как правило, ЗАГС выдаст справку об отказе в предоставлении данного рода сведений, но без этого документа суд оставит без движения исковое заявление о признании права собственности на невостребованные земельные доли.

Также необходимо запросить сведения у нотариуса о наследниках собственников земельных долей.

Нотариус и органы ЗАГС в силу закона дают справки об отказе предоставления сведений о наследниках и умерших, но без этих документов невозможно будет начать судебное разбирательство.

Исключение из списка собственников невостребованных земельных долей лиц, которые могут заявить о своих правах, сокращает сроки судебного разбирательства и оформления прав на невостребованные земельные доли за органами местного самоуправления.

Подготовка к проведению общего собрания собственников земельных долей по утверждению списка собственников невостребованных земельных долей:

После того, как список собственников земельных долей, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, подготовлен, необходимо опубликовать данный список в средствах массовой информации, которые определены субъектом РФ (необходимо смотреть региональные законы, которые регулируют оборот земель сельскохозяйственного назначения).

На практике приходится сталкиваться с тем, что главы сельсоветов размещают списки в районных газетах, тогда как региональным законодательством утверждены областные СМИ, и данное нарушение служит основанием для признания начатой процедуры недействительной.

Важно, что размещение списка невостребованных земельных долей должно быть осуществлено одновременно:

В СМИ, утвержденном региональным законодательством;

На своем официальном сайте в Интернете (при его наличии, если сайта нет, необходимо получить справку в областной или районной администрации);

На информационных щитах, расположенных на территории сельсовета.

Суд откажет в принятии искового заявления, если вышеуказанная процедура нарушена.

Итог реформы - общая долевая собственность граждан на сельскохозяйственные угодья.

По данным доклада о состоянии использования земель сельхозназначения Минсельхоз РФ:

На 1 января 2012 г. - площадь сельхозугодий 389,0 млн га

По сравнению с 2011 г. площадь сельхозугодий сократилась на 4,4 млн га

Невостребованные земельные доли - 24 млн га

Залежь - 5,0 млн га

Каковы причины сокращения использования сельхозугодий?

Основные этапы процедуры введения в оборот невостребованных земельных долей:

Также необходимо запросить сведения у нотариуса о наследниках собственников земельных долей.

Важно, что размещение списка невостребованных земельных долей должно быть осуществлено одновременно:

В СМИ, утвержденном региональным законодательством;

На информационных щитах, расположенных на территории сельсовета.

Суд откажет в принятии искового заявления, если вышеуказанная процедура нарушена.

Правовая конструкция «невостребованные земельные доли» существует около двадцати пяти лет, прошедших с момента начала проведения земельной реформы, на протяжении которых государство стремится выработать механизм по передаче сельскохозяйственных земель эффективному землепользователю. Тем не менее, среди основных направлений государственной политики по управлению земельным фондом отсутствуют положения, связанные с наиболее результативным переходом неиспользованных земельных долей в муниципальную собственность. Вместе с тем, неиспользованные земельные доли остаются одним из элементов оборота земельных долей. Об этом свидетельствуют статистические данные.

style=»display:inline-block;width:240px;height:400px»
data-ad-client=»ca-pub-4472270966127159″
data-ad-slot=»1061076221″>

По данным Министерства сельского хозяйства общая площадь земельных долей, включенных в списки невостребованных земельных долей составляет 16 799, 349 тыс. га1, а общая площадь земельных долей, признанных по решению суда муниципальной собственностью – 4 415, 269 тыс. га. В Саратовской области общая площадь земельных долей составила 376, 024 тыс. га, при этом по решению суда лишь 40, 848 тыс. га признаны муниципальной собственностью. Это не вписывается ни в какие логические и правовые рамки. Причин, по которым оформление невостребованных земельных долей в собственность муниципальных образований производится недостаточно активно, может быть несколько. Необходимо констатировать, что сельские поселения не имеют достаточных кадровых и финансовых ресурсов для проведения работ с невостребованными долями.

В некоторых сельских поселениях эти работы могут осуществлять крупные сельскохозяйственные организации, работающие на территории этих сельских поселений, с использованием собственного коммерческого потенциала. Однако, по объективным причинам, данная практика не может быть распространена повсеместно. Поскольку от развития данной сферы реальной экономики зависит благосостояние всего Российского государства, необходимо разработать государственную стратегию, целью которой станет повышение эффективности управления землями сельскохозяйственного назначения посредством реализации комплекса правовых и экономических мер по оформлению невостребованных земельных долей в собственность муниципальных образований. Наиболее целесообразно, утвердить индивидуально- определенную программу на региональном уровне в зависимости от особенностей субъекта. Однако основные положения, на наш взгляд, должны иметь схожее содержание по общим вопросам. Задачи региональной Программы должны заключаться в создании нормативной и методической базы; рациональном использовании сельскохозяйственных

земель; в создании земельного фонда областного и муниципального уровня. Для удовлетворения поставленных задач необходимо обеспечить проведение работ про инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения. На основе данных, полученных в результате инвентаризации, необходимо обеспечить выполнение процедур по оформлению прав собственности на земельные доли муниципальным образованием, а затем реализации земельных участков наиболее эффективным землепользователям, как это установлено, например, в Ставропольском крае 1 . Помимо этого, необходимо осуществить следующие мероприятия: 1. Предоставление дополнительных субвенций местным бюджетам из бюджета субъекта Российской Федерации. 2.Сельским сельхозтоваропроизводителям, крестьянским (фермерским) хозяйствам предоставить субсидии на проведение кадастровых работ при оформлении в собственность земельных участков. 3. Проведение образовательных программ для должностных лиц муниципальных образований по вопросам оформления прав на невостребованные земельные доли, ввода в законный оборот земель. 4. Проведение работ по мониторингу сельскохозяйственных земель, создание графических материалов, формирование базы данных для муниципальных образований. 5. Проведение профилактических бесед с собственниками земель сельскохозяйственного назначения по вопросам ответственности за их неиспользование.

В ходе указанных встреч могут быть сформированы списки собственников, готовых передать землю в аренду. 6. Проведение плановых мероприятий с целью профилактики нарушений земельного законодательства. Однако проведения данных мер будет недостаточно, поскольку проблему нужно решать и на правотворческом уровне, путем внесения поправок в действующее законодательство. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 (далее – Закон об обороте) закрепил два основания для признания земельной доли невостребованной: 1) основание нераспоряжения(не сдача в аренду) гражданином земельной долей в течение трех и более лет подряд. 2) если собственник земельной доли умер, отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников по ряду причин не вступил в права наследства. Однако земельная доля может принадлежать также и юридическому лицу, а из смысла статьи следует, что земельные доли, находящиеся в собственности юридических лиц не могут быть отнесены к невостребованным земельным долям, что требует внесения корректировок относительно данного вопроса.

Представляется, что, срок, по истечении которого земельный участок может быть изъят у собственника, может быть сокращен до двух лет, поскольку это позволит упростить процедуру изъятия земельных долей, неиспользуемых по целевому назначению. Не понятны также и критерии, по которым законодатель из числа всевозможных сделок выделил именно аренду. В целях обеспечения принципа законодательной экономии, необходимо не конкретизировать действия потенциального собственника. Если обращаться к вопросу о признаках невостребованности земельной доли, то их перечень утверждается Правительством РФ3. Однако они обеспечивают лишь техническое подтверждение неиспользования земельного участка, поэтому доказательную базу необходимо дополнить констатацией наличия оборудования, рабочей силы, технической документации, документально подтвержденных сделок по купле-продаже сельскохозяйственной продукции и т.д.

Помимо этого, нет необходимости использовать в п.2 ст.12.1 Закона об обороте столь громоздкую конструкцию, поскольку положения ст.1151 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) распространяются также и на невостребованные земельные доли. В связи с этим такие земельные доли должны приобретаться муниципальным образованием в порядке части III ГК РФ, как выморочное имущество. При наличии указанных оснований орган местного самоуправления (далее – ОМС) составляет список лиц, доли которых могут быть признаны невостребованными, причем даже «при наличии» таких лиц.

То есть ОМС может попытаться «забрать» долю гражданина в его присутствии1, злоупотребить правом. ОМС обязан опубликовать список невостребованных земельных долей в СМИ не менее чем за три месяца до созыва общего собрания. В целях эффективности реализации государственной политики в этой сфере необходимо сократить срок до двух-четырех недель, в зависимости от площади муниципального образования и гектаров невостребованных земельных долей. Возможно также объединить в п.4 положения, отраженные в п.5 ст. 12.1 Закона об обороте, поскольку они имеют схожую правовую природу и, по сути, дополняют друг друга. В случае, если лица считают, что принадлежащие им доли необоснованно включены в список, они могут возразить в письменной форме в ОМС и заявить об этом на собрании».

Если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования списка не принято решение, ОМС вправе утвердить такой список самостоятельно. Необходимо уменьшить срок принятия решения общим собранием до одного месяца. Данная норма позволит в дальнейшем наиболее оперативно проводить мероприятия по признанию права собственности на невостребованные земельные доли муниципальным образованием. Необходимо отметить, что в ходе парламентских слушаний «О концепции развития земельного законодательства РФ» стало известно, что Министерство сельского хозяйства РФ подготавливает проект закона, который упростит порядок признания права собственности на невостребованные земельные доли. Насколько нововведения в действительности решат проблему – покажет время.

Лёвочкина Дарья Александровна, Королёв Станислав Юрьевич

Город-курорт Пятигорск Официальный сайт

Оформление невостребованных земельных долей

На вопросы заявителей об оформлении невостребованных земельных долей в собственность отвечает начальник Красногвардейского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю Бочковская Оксана Владимировна

Какие земельные доли могут быть отнесены к невостребованным

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованными земельными долями могут быть признаны:

— земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд,

— земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Как оформить невостребованные земельные доли в собственность

Оформление земельных долей, которые могут быть отнесены к невостребованным, начинается с составления списка лиц, доли которых могут быть признаны невостребованными в связи с тем, что собственники земельных долей ими не распорядились.

Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка составляет список земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, предусмотренным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

В случае если в течение четырех месяцев со дня официального опубликования списка земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, общим собранием собственников земельных долей не будет принято решение об утверждении списка, орган местного самоуправления утверждает этот список самостоятельно. С момента утверждения, земельные доли, указанные в нем признаются невостребованными. После признания земельных долей невостребованными, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности на невостребованные земельные доли.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности органа местного самоуправления на невостребованные земельные доли, является основанием для государственной регистрации.

После государственной регистрации права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли, орган местного самоуправления вправе продать земельные доли

Продажа невостребованных земельных долей является процедурой публичной. Орган местного самоуправления в течение месяца со дня приобретения права на земельные доли публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественным правом на их приобретение обладают организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности в течение 6 месяцев со дня возникновения у органа местного самоуправления права собственности на земельные доли. Если в течение установленного срока договор купли-продажи земельных долей не будет заключен, орган местного самоуправления обязан в течение года выделить земельный участок в счет собственных земельных долей с соблюдением принципа минимальных размеров земельных участков.

Невостребованные земельные доли оформление в муниципальную собственность

С 01.07.2011г вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 29.12.2010г № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее настоящий Федеральный закон), данный Федеральный закон затрагивает Федеральные законы № 101-ФЗ от 24.07.2002г «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»., «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Земельный кодекс РФ и ряд других законодательных актов, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Принятый настоящий Федеральный закон изменяет процедуру выдела земельных участков в счет земельных долей, порядок предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, принудительного изъятия участков земель сельскохозяйственного, назначения, расширяет полномочия общего собрания участников долевой собственности, устанавливает особенности государственной регистрации прав на земельную долю. Закон также содержит принципиально новое правило регулирования в отношении невостребованных земельных долей. Органы местного самоуправления поселения согласно закону получили дополнительные полномочия и, отныне являются заинтересованной стороной по оформлению и дальнейшей продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Настоящим Федеральным законом введена ст.12.1 по невостребованным земельным долям, согласно которой орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными и опубликовывают его в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещают на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) не менее, чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список также размещается на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности, с даты утверждения списка, земельные доли сведения о которых включены в указанный список признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течении четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить список самостоятельно и обратиться в суд с требованиями о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном ст.12.1 Закона порядке невостребованными.

Согласно ст.13 настоящего Федерального закона, земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества.

Образование земельного участка согласно настоящего Федерального закона осуществляется на основании соответствующего решения общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с п.3 ст.14 настоящего Федерального закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности (подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности на основании п.4 ст.14 Закона) действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

Порядок проведения общего собрания участников долевой собственности определен ст. 14.1. настоящего Федерального закона.

Расширены полномочия органов местного самоуправления поселения или городского округа по отношению к общему собранию собрания участников долевой собственности. Они организуют проведение общего собрания и подтверждают полномочия представителя собственников, действующего без доверенности. Уточнено количество участников, необходимых для кворума и принятия решений, и определен порядок оценки долей для подсчета голосов участников долевой собственности при принятии решений общим собранием.

В соответствии с п.3 ст.19.1 настоящего Федерального закона если до 1 июля 2012 года участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 1 июля 2013 года обязан:
1) провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;
2) обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков;
3) обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков.
4) Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обязан предоставлять бесплатно сведения, необходимые для подготовки проекта межевания земельных участков, в том числе сведения, запрошенные им из органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, при наличии следующих условий:
1) принятие общим собранием решения о подготовке проекта межевания земельных участков;
2) принятие общим собранием решения о лице, указанном в подпункте 6 пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона;
3) заключение договора на подготовку проекта межевания земельных участков.

Таким образом, законодатель значительно конкретизировал многие положения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Внесенные изменения преследуют две цели.
Первая — увеличить оборот земель через передачу земель из муниципальной собственности пользователям и приобрести невостребованные земельные доли в муниципальную собственность органов местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, снять ограничения на использование выделяемого земельного участка.
Вторая — упорядочить управление долевой собственностью общим собранием собственников, значительно урегулировав саму процедуру и передав ее под контроль органам местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка.

Сельское хозяйство является неотъемлемой частью экономики любой страны. Именно агропромышленный комплекс (АПК) дает населению жизненно важную продукцию – продукты питания. Правильное использование мощностей АПК позволяет обеспечить постоянный поток продовольственных товаров. Для того, чтобы использование мощностей АПК было максимально эффективным необходимо правильное распределение земель, на которых находятся предприятия данной отрасли. Каждый вид производства АПК требует определенного вида земель: для выращивания растений – необходимы плодородные почвы, для выпаса скота – требуются поля с разнотравьем и т.д. однако в управлении земельным хозяйством имеется проблема наличия бесхозных участков, которые требуют оформления. Одним из вариантов оформления выступает оформление в муниципальную собственность. Нормативная база такого варианта постоянно менятеся, вводятся новые требования, корректируются уже имеющиеся. В связи с этим исследование по теме оформления в муниципальную собственность невостребованных земельных долей является актуальной. Объект исследования – невостребованные земельные доли МО Телеговское. Предмет исследования – характеристика и методика оформления земельных долей в муниципальную собственность. Цель данного исследования – изучить внутрихозяйственную оценку земель в сельскохозяйственной организации. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: — раскрыть понятие и методы оценки земли; — проанализировать российский и зарубежный опыт оценки сельскохозяйственных земель; — дать характеристику сельскохозяйственной организации и района ее размещения; — проанализировать оценку земель организации; — выявить проблемы проведения внутрихозяйственной оценки земель организации; — разработать проект совершенствования внутрихозяйственной оценки земель сельскохозяйственной организации; — определить перспективы использования земель согласно проведенной оценки. Теоретическая основа работы состоит из законодательных и нормативных актов федерального и регионального масштаба, а также работ таких авторов, как Анисимов А.П., Бакунина Т.С., Землякова Г.Л., Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В., Болтанова Е.С., Боровинская Н.А., Волков Г., Евсегнеев Е.В., Жариков Ю.Г., Иконицкая И.А., Козырь М.И., Комов Н.В., Корнеев А.Л., Краснов Н.И., Крассов О.И., Леппке О.Б., Липски С.А., Лойко П.Ф., Медведев С., Моисеева Ю.В., Петров В.В., Серова Е.В., Уваров А., Фролов А. Н., Гераськин М. М., Харьков В., Хоружий Л.И. Практическая значимость исследования состоит в том, что рассмотренные методики можно применить на практике в деятельности любого предприятия сельскохозяйственной отрасли. Структура работы. В работе имеются введение, пять глав, заключение, список использованных источников.

По данным, которые приводит заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам Н. Калинин, за прошедшие годы аграрной реформы распорядиться земельной долей разрешенными способами смогли только 1.4 млн. граждан, а 10.4 млн. земельных долей — это потенциальные земли для возвращения их в государственную или муниципальную собственность, т.е. фактического возвращения государству прав на землю, предоставленных гражданам в начале 90-х годов, но не в полной мере обеспеченных правовым механизмом их реализации. По некоторым оценкам, уже в 2006 г. до 70% собственников земельных долей не имели возможности работать на земле. Во временном пользовании у хозяйственных обществ, товариществ и производственных сельскохозяйственных кооперативов находится порядка 1 млн. га паевых земель, до сих пор не востребованных их владельцами. Нынешнее кризисное положение по разрешению очень сложного механизма распоряжения правом на земельную долю сельскохозяйственного назначения еще можно исправить, но только не посредством откладывания законодателями начала вступления в силу предельного срока по определению правовой судьбы невостребованных долей и приведению в соответствие с Гражданским кодексом РФ заключенных в начале реформы договоров аренды земельных долей. На сегодняшний день, администрации городских и сельских поселений Архангельской области, с учетом установленного Федеральным законом об обороте земель ограничительного срока по вовлечению невостребованных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в оборот (1 июля 2013 года), приступили к осуществлению процедуры признания прав собственности на невостребованные земельные доли и образованию из них земельных участков. Полученные в собственное пользование участки МО имеет право реализовать с тем, чтобы получить прибыль. На основании анализа затрат приобретения прав на муниципальные земельные доли можно сделать следующие выводы: — наименее затратным вариантом приобретения прав на муниципальные земельные доли для сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств является приобретение права аренды на льготных условиях на уже выделенные земельные участки, что подтверждает практика проведения работ по вовлечению невостребованных земельных долей в оборот в Архангельской области; — льготное предоставление земельных долей (участков) имеет существенный отрицательный момент - при этом не обеспечены равные права приобретения для всех заинтересованных лиц, при наличии нескольких заинтересованных лиц необходим конкурсный подход к претендентам на льготное приобретение; — в целом, схема приобретения прав на муниципальные земельные доли, предусмотренная федеральным законодательством, достаточно эффективна (в случае субсидирования затрат муниципальных образований на формирование земельных участков в счет земельных долей), но в ней не предусмотрен случай, когда при всех существующих вариантах заявители отсутствуют; — необходимо внесение изменений в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в части приобретения прав на земельные участки из фонда перераспределения земель района в случае отсутствия заявлений об участии в торгах, а именно, внесение положений о возможности предоставления таких земельных участков в безвозмездное пользование с правом его последующего безвозмездного приобретения в собственность.

1. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ// Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001 г. N 44, ст. 4147. 2. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г N 137-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001 г. N 44, ст. 4148. 3. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3//Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32, ст. 3301.Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.04.2001 № 2689). 4. Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Новая правовая мысль. 2003. №2. 5. Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. 2002. №10. 6. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. М., 2003. 7. Болтанова Е.С. Земельное право: Курс лекций. М., 2002. 8. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. Ульяновск, 2003. 9. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. Ульяновск, 2013. 10. Волков Г. Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений как основное начало земельного права // Хозяйство и право. 2005. №1, 2. 11. Евсегнеев Е.В. Земельный кадастр: Вопросы правоприменения // Право и экономика, 2006, №1. 12. Жариков Ю.Г. Новое в российском земельном контроле // Законодательство и экономика, №1, 2014. 13. Зарубежные ученые о проблемах земельных отношений в России // Государство и право. 2007. №3. 14. Земельное и природоресурсное право. / Чуркин В.Э., Улюкаев В.Х. – М.: Академия, 2003. 15. Земельное право России / Отв. ред. проф. В.В. Петров. – М., 1995. 16. Земельное право России. / Ерофеев Б.В. – М.: Профессиональное образование, 2002. 17. Земельное право России. / Ерофеев Б.В. – М.: Профессиональное образование, 2003. 18. Земельное право России. Курс лекций. / Решетников В.И. – М.: Щит-М, 2003. 19. Земельное право России. Практикум. Учебное пособие. / Отв.ред. Голиченков А.К. – М.: БЕК, 2001. 20. Земельное право России. Учебник. / Чубуков Г.В. – М.: Экзамен, 2003. 21. Земельное право России. Учебник. / Чубуков Г.В. – М.: Юринформцентр, 2002. 22. Земельное право Российской Федерации / Под ред. проф. Н.Н. Осокина. – М.: Деюре, 1995. 23. Земельное право РФ. Учебник. / Иконицкая И.А. – М.: Юристъ, 2001. 24. Земельное право. / Чуркин В.Э., Улюкаев В.Х., Жариков Ю.Г. – М.: Юрайт, 2003. 25. Земельное право: Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева. – М.: Проспект, 2006. 26. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. – М.: Юристъ, 2002. 27. Козырь М.И. Аграрное право России: проблемы становления и развития. М., 2003. 28. Козырь М.И. Аграрное право России: проблемы становления и развития. М., 2013. 29. Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре / Отв. ред. Е.А. Галиновская. М., 2013. 30. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: российская модель землепользования и землевладения. М.: РУССЛИТ, 1995. 301 с. 31. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец, 2006. 32. Краснов Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли // Государство и право. 2009. №10. 33. Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. М., 2003. 34. Крассов О.И. Земельное право. – М., Юристъ, 2006. 35. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. 36. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2010. 37. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. Приватизация, купля-продажа, аренда, судебная защита. – М., 1995. 38. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. Приватизация, купля-продажа, аренда, судебная защита. – М., 2012. 39. Леппке О.Б. Проблемы правового регулирования земельных отношений на современном этапе // Достижения науки и техники АПК. 1998. N 3. С. 4 — 7. 40. Липски С.А. Проблемы управления сельскохозяйственным землепользованием в современной России: Монография. М.: ГУЗ, 2001. 41. Лойко П.Ф. Современное многоукладное землепользование (некоторые аспекты теории, мировой и отечественной практики): Информ.-аналит. материал к I Всероссийскому конгрессу «Земля России: экономика, право, собственность». М.: Федеральный кадастровый центр «Земля»; РАГС, 2001. 42. Медведев С. Новое земельное законодательство: разграничение государственной собственности на землю и участие публичных образований в хозяйственном обороте земли // Хозяйство и право. 2012. №7. 43. Моисеева Ю.В. Основы земельного права РФ. – Тверь: ТвГУ, 1999. 44. Моисеева Ю.В. Основы земельного права РФ. – Тверь: ТвГУ, 2009. 45. Петров В.В. Земельное право России. Учебник. – М.: Зерцало, 1998. 46. Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. –М.: 2011. 47. Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. – М., 2010. 48. Правовые проблемы рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель (материалы «круглого стола») // Государство и право. 2008. №4. 49. Реформирование сельскохозяйственных предприятий (правовые проблемы). – М., 2010. 50. Серова Е.В. Аграрные реформы в переходных экономиках: общие цели и различные траектории // Рыночная трансформация сельского хозяйства: десятилетний опыт и перспективы. М.: Энциклопедия российских деревень, 2000. С. 13 — 19. 51. Уваров А. Некоторые аспекты регулирования земельных отношений органами местного самоуправления // Хозяйство и право. 2013. №6. 52. Фролов А. Н., Гераськин М. М. Итоги и проблемы земельной реформы в Республике Мордовия // Материалы научно-практической конференции «Единое российское правовое пространство: проблемы земельной реформы». Саранск, 2001. 53. Харьков В. Модель рационального землепользования в федеральном и региональном законодательстве // Хозяйство и право. 2010. №3. 54. Харьков В.Н. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие и правовое регулирование // Государство и право. 2010. №9. 55. Хоружий Л.И. Организация бухгалтерского учета земель сельскохозяйственного назначения // Бухгалтерский учет в сельском хозяйстве, 2011 – № 9.

Инструкция по делопроизводству Следственного комитета Российской Федерации Пополнения базы анонсируются в ветке Пополнение подборки полезных судебных решений, на обновления которой можно подписаться штатными инструментами форума. Приказ Следственного комитета России от 18 […]

rostov-audit Ограниченные полномочия единоличного исполнительного органа ООО Вопрос: участниками общества с ограниченной ответственностью принято решение об ограничении полномочий единоличного исполнительного органа, для чего была утверждена новая редакция устава […]

Все штрафы за превышение скорости в 2018 году Размер штрафа за превышение скорости составляет от 500 до 5000 рублей. За значительное превышение возможно лишение водительских прав на срок от 4 месяцев до 1 года. За превышение скорости не более 20 км/ч - штраф отсутствует. C […]

Взрывозащищённые вентиляторы правила Вентиляторы предназначены для перемещения взрывоопасных газопаровоздушных смесей категорий IIА, IIВ, групп Т1 - Т4 по классификации ГОСТ 12.1.011-78, в которых скорость коррозии металлов проточных частей вентиляторов не превышает 0,1 […]

38. Метод подстановки. Правила Рассмотрим один из алгебраических способов решения системы линейных уравнений, метод подстановки. Он заключается в том, что используя первое выражение мы выражаем y , а затем подставляем полученное выражение во второе уравнение, вместо y. […]

Работа Сиделка Уфа Чтобы устроиться на должность Сиделка в г. Уфа, часто требуется: Требования: ответственность, воскресеньевыходной, суббота new_releasesисполнительность Обязанности: Условия: В кафе МАРГО требуется помощница продавца на не полный рабочий день. График […]

1. Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.

2. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в пункте 2 настоящей статьи (далее в целях настоящей статьи - список невостребованных земельных долей).

4. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

5. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

6. Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

7. С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.

8. Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.