1.1. Общее понятие и особенности правового регулирования сделок с землей и земельными участками

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли - процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо определенных земельным законодательством. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает функционировать. Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей (ст. 27 ЗК РФ ).

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок- земельно-правовых.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим,(поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданской), и нормами земельного права Российской Федерации .

В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду. Проведение такой оценки для граждан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования.

Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.

Если рассматривать общие правила сделок в контексте гражданского и земельного права, иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, то нужно выделить прежде всего следующие.

1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между
правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

– дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в правах;

– организации, обладающие правами юридического лица, если их
уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок.

2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:

– дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

– иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки
(доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов, служебные полномочия представителя администрации предприятия
и др.).

3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т.п.

4.Активные действия могут повлечь за собой заключение земель
но-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели/ В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду.

Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону,
поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

1. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т.е. надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ); сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т.п.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» этот процесс определяется межведомственной комиссией, ею выдается заключение, которое подписывается десятью членами.

Для осуществления регистрации в каждом районе создана регистрационная палата .

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Земельно-правовые сделка ограничиваются кругом субъектов,
в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок.

4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры.

5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу указанных сделок.

Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия.

Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфере использования земли) можно подразделить на законные (установленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора.

Особенностью законных наказаний за нарушения отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами КоАП РФ, УК РФ и УПК РФ.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором .

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами де их заключения. Такими сделками считаются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых .

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу. В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречаются, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента: правообразующий, правоизменяющий и правопрекращающий .

1.2. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей (ст. 567-571 ГК РФ), дарения земельного участка (ст. 572-582 ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество (ст. 554-557 ГК РФ).

К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе передавать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

Сделки с землей регулируются нормами ЗК РФ, ГК РФ, федеральных законов с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка .

Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Земельные участки, переданные гражданам в собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью .

В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную часть земельного участка, и она переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке .

Доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ. Другие правила купли-продажи земельных участков регулируются гражданским законодательством.

Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом 10-11 августа 1992 г.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять его целевое назначение, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка .

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т.п. .

Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т.е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав у третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и др. .

Нарушение информационных обязанностей влечет для нарушителя дополнительные обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи земельного участка, предъявит к покупателю иск об изъятии этого участка, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.

Если в силу решения суда проданный земельный участок изъят у покупателя, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки.

Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон - покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя - победителя данного конкурса (аукциона). При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса (аукциона) и его последствия.

Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно. Порядок продажи с публичных торгов определен в ст. 62 и 63 Федерального закона от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» .

Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам общей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной .

Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель запаса) и продается впервые (например, местной администрацией). В последнем случае процедура продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности, установление его границ, составление документа, определяющего целевое назначение участка) и т.п. .

Наконец, процедура свободной продажи земельных участков зависит от того, кто является его продавцом. Если продавец - местная администрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой коллегиального и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок .

Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей возведенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок .

Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков не всегда совпадает с фактической реализацией этой сделки, поскольку земля - не вещь, которую продавец может завернуть в бумагу и отдать покупателю. Процесс передачи проданного участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка .

Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки .

Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии .

При обнаружении в проданном земельном участке недостатков, которые не оговорены продавцом и обнаружение которых было невозможно установить обычным путем (заражение участка бактериальными, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка .

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567- 571 ГК РФ ).

Налогообложение подобных сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ от 09.12.91 № 2005-1 «О государственной пошлине» .

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-либо имущество .

В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов. Например, если гражданин обменивает принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на автомобиль, являющийся собственностью организации, то гражданин в таком случае выступает продавцом участка и покупателем автомобиля, а организация - продавцом автомобиля и покупателем земельного участка .

Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты:

обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п. В таком случае сделка осуществляется аиболее простым путем - через регистрацию ее в местной администрации и переоформление свидетельств о праве собственности на землю ;

обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки
разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная
земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по
ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки и заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный участок .

Право свободного обмена земельными долями предоставлено бывшим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограничена следующими обстоятельствами:

– целевым назначением земельных участков. Если совершается обмен пастбища на пашню, то новый приобретатель пастбища не вправе переводить его в пашню без изменения юридического статуса этого участка в установленном законом порядке ;

– местонахождением земельного участка и наличием соседствующих с ним объектов. Так, новый собственник не вправе осуществлять сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, если это наносит экологический вред соседним объектам (памятникам природы, заповедным местам, местам обитания дикой фауны и т.п.) ;

– правоспособностью субъектов земельно-правовых сделок. Например, если в уставе организации, получившей земельный участок в обмен на автомобиль, не записано право ведения сельхозпроизводства, то она не вправе приобретать такой земельный участок, как пахотный, пастбище, сенокос и т.п. ;

В результате обмена земельными участками не должны нарушаться структуры земельных угодий сельскохозяйственных предприятий, вноситься неудобства в систему землепользования и т.п. Поэтому регистрация обмена земельными участками должна происходить в местной администрации, которая и дает разрешение на обмен. Незаконный и необоснованный отказ в разрешении на обмен и регистрацию обмена земельными участками может быть обжалован в суд .

С переходом к новому приобретателю прав на купленный (приобретенный путем обмена) земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Так, если прежний собственник земельного участка обязан был вести борьбу с сорняками на данном участке и задолжал крупную сумму мелиоративной организации за проведение ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника .

Изменение правоспособности стороны земельно-правовой сделки может повлечь за собой и изменение возможностей в использовании земельных участков. Например, любым организациям запрещается выращивание наркотикосодержащих культур. Однако если по уставу государственной организации ей предоставлено такое право, то такая организация - новый приобретатель земельного участка - вправе использовать сельхозугодье для этого нового целевого назначения .

Вместе с тем возможное изменение в использовании земельного участка не может выходить за пределы его целевого назначения, определенного в свидетельстве на право собственности. Так, недопустимо использование сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, поскольку такое отступление, если даже оно и соответствует уставу нового приобретателя земельного участка - предприятия, выходит за рамки целевого назначения этого участка .

2. ОБЩИЙ ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1. Правовое регулирование организации торгов

Правовое регулирование организации торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляет в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков . Данными правилами . установлен порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков (торги). Организатором таких торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Следует отметить, что орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков:

–определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка, величину ее повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов .;

– заключают договоры купли — продажи или аренды земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения) ..

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков Министерство имущественных отношений Российской Федерации:

а) принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или вносит в Правительство Российской Федерации предложения по проведению торгов в форме конкурса и условиям конкурса .;

б) определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка .;

в) определяет существенные условия договоров купли — продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона. ;

г) заключает договоры аренды земельных участков по результатам торгов.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли — продажи земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса .

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков таких земельных участков организатор торгов:

а) определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах (заявки), место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;

б) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов;

в) выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (претенденты);

г) принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене;

д) организует осмотр земельных участков на местности;

е) проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами;

ж) принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным данными Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении;

з) определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов;

и) готовит проекты договоров купли — продажи земельных участков;

к) подписывает от имени собственника договоры купли — продажи земельных участков по результатам торгов;

л) осуществляет иные функции.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка. Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки. Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации .

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли — продажи;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли — продажи;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Извещение об отказе в проведении торгов публикуется не позднее 5 дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.

Согласно чт. 2 ст. 68 Закона об ипотеки приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

2.2. Основные условия участия в торгах

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой — у претендента. При этом следует отметить, что один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах. Одновременно, при подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность, а в случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки в том случае, если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент. Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов, а на каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов. Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку .

Претендент обладает правом отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов, а организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение 3 банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов .

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов, а документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.

В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов). По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа .

Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

а) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении, за исключением предложений о цене или размере арендной платы, или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

г) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение 3 банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов .

Претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов .

При проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, предложение представляется: а) претендентом в день подачи заявки или в любой день до дня окончания срока приема заявок в месте и час, установленные в извещении о проведении торгов для подачи заявок; б) участником торгов непосредственно в день проведения торгов, но до начала рассмотрения предложений. В том случае если:

а) претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка;

б) участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, предложение считается неподанным .

Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение.

2.3. Порядок проведения торгов

Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час. Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

а) аукцион ведет аукционист;

б) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка, «шага аукциона» и порядка проведения аукциона. «Шаг аукциона» устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка и не изменяется в течение всего аукциона.;

в) участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены и каждой очередной цены, если готовы купить земельный участок в соответствии с этой ценой;

г) каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на «шаг аукциона». После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с «шагом аукциона» .;

д) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок в соответствии с названной аукционистом ценой, аукционист повторяет эту цену 3 раза. Если после троекратного объявления очередной цены ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним.;

е) по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене, проводится в следующем порядке:

а) организатор торгов принимает предложения от участников торгов, которые пожелали представить их непосредственно перед началом проведения торгов.

Организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;

б) перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.

При вскрытии конвертов и оглашении предложений помимо участника торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации. Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником торгов (его представителем). Цена указывается числом и прописью, в случае если числом и прописью указаны разные цены, организатор торгов принимает во внимание цену, указанные прописью, а предложения, содержащие цену платы ниже начальных, не рассматриваются ;

в) победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене – участник торгов, предложивший наибольшую цену. При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;

г) организатор торгов объявляет о принятом решении в месте и в день проведения торгов, а также письменно извещает в 5-дневный срок всех участников торгов о принятом решении.

2.4. Оформление результатов торгов и признание торгов несостоявшимися

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В данном протоколе указываются:

а) регистрационный номер предмета торгов;

б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;

в) предложения участников торгов;

г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);

д) цена приобретаемого в собственность земельного участка;

е) срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);

ж) порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей) .

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли – продажи, который подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписани. При этом внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка, а организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации .

Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли — продажи или аренды земельного участка и включает в себя:

а) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

б) наименование организатора торгов;

в) имя (наименование) победителя торгов;

г) местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка .

Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:

а) в торгах участвовало менее 2 участников;

б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет;

в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;

г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли – продажи .

В случае признания торгов несостоявшимися, организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток. В случае, предусмотренном подпунктом «г» пункта 30 Правил организации торгов, внесенный победителем торгов задаток ему не возвращается. организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка и уменьшить «шаг аукциона» не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки. В случае если организатором торгов выступает специализированная организация, условия конкурса, начальная цена, «шаг аукциона» могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения. Основания возникновения прав на земельные участки Правовое регулирование забастовки Защиты личных и авторских прав обладателей результатов интеллектуальной деятельности

12 00 00 ИЛМ^ОИ ^УК,УК, 12 00 00 ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ 12 00 00 LAW SCIENCES

12 00 01 ТЕОРИЯ И ИСТОРИЯ ПРАВА И ГОСУДАРСТВА; ИСТОРИЯ

УЧЕНИЙ О ПРАВЕ И ГОСУДАРСТВЕ 12 00 01 THEORY AND HISTORY OF STATE AND LAW; HISTORY OF TENETS RELATED TO STATE AND LAW

УДК 347.2/.1 ББК 67.407.1-32

СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК О ПРАВЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

ПАЙДОИШ ВА ИНКИШОФИ ПАДИДАИ ТАНЗИМИ ГРАЖДАНИЮ

хукукИИ ахдхо БО ХУКУКИ

ИСТИФОДАИ КИТЪАИ ЗАМИН

FORMATION AND DEVELOPMENT OF THE INSTITUTE OF CIVIL-LEGAL REGULATION OF TRANSACTIONS CONCERNED WITH THE RIGHT FOR LAND PLOT USE

Сохибов Мухаммаджон Махмадалиевич,

ассистент кафедры гражданского права Таджикского национального университета (Таджикистан, Душанбе)

Сохибов Му^аммадцон Махмадалиевич,

ассистенти кафедраи ^уцуци граждании факултети ^уцуцшиносии ДМТ (Тоцикистон, Душанбе)

Sohibov Muhammadjon Mahmadalievich,

аssistant of the department of civil law under the Tajik National University (Tajikistan, Dushanbe) Е-MAIL: [email protected]

Ключевые слова: гражданско-правовое регулирование, сделка, земельное законодательство, гражданское законодательство, право пользования, земельный участок, землепользователь

Кратко рассматривается история возникновения и развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельным участком в рамках мусульманской, советской и современной правовых систем. Дан анализ современного состояния законодательства по развитию гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками путём обращения к истории развития гражданского и земельного законодательства Таджикистана в этой области. История возникновения и

развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками в Таджикском государстве рассмотрена согласно трем важнейшим этапам: досоветский период (c IX века до начала XX века); советский период (с 1924 по 1990 г.); период с начала 1990-х г. по настоящее время (период независимости). Дана периодизация развития законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком в РТ в период независимости.

Калидвожа^о: танзими гражданию ууцуцй, ауд, цонунгузории замин, цонунгузории гражданй, ууцуци истифодаи цитъаи замин, цитъаи замин, заминистифодабаранда.

Дар мацола ицмолан таърихи пайдоиш ва рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар чауорчубаи низомуои ууцуции мусулмонй, шуравй ва муосир мавриди баррасй царор гирифтааст. Холати муосири цонунгузорй оид ба рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин бо роуи муроциат ба таърихи инкишофи цонунгузории гражданй ва цонунгузории замини Тоцикистон дар ин соуа таулил шудааст. Се маруилаи мууимтарини таърихи пайдои-шу рушди танзими гражданию ууцуции аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар давлати Тоцикистон баррасй гардидааст: давраи тошуравй (аз асри IX то ибтидои асри ХХ); давраи шуравй (аз соли 1924 то 1990); давраи аз ибтидои соли 1990 то имруз (давраи соуибистицлолй). Даврабандии рушди цонунгузорй дар соуаи танзими аудуо бо ууцуци истифодаи цитъаи замин дар ЦТ дар давраи истицлол пешниуод гардидааст.

Key words: civil-legal regulation, transaction, land legislation, civil legislation, right for land use, land plot, land user

The article is a brief analysis of the history of civil-legal regulations of transactions entitling to the right of using a land plot; the issues of their rise and development are dwelt on in the frames of Moslemic, Soviet and modern law systems. The author canvasses the contemporary legislation state concerned with the development of civil-legal regulation of transactions in question invoking the history of civil and land legislation of Tajikistan in reference to this sphere. The history under discussion is presented with three most important stages: pre-Soviet period (the IX-th - the beginning of the XX-th cc.), the Soviet span (1924-1990), the time since 90-ies up to nowadays (independence period). The author gives periodization of legislation development in the realm of regulation of civil-legal transactions entitling to the right of land plot use in TR in the period of independence.

Земля по причине её природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества является особым объектом экономического оборота и правовых отношений. На протяжении всего периода исторического развития неоднократно претерпевали изменение системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с правом пользования земельными участками.

По мнению М.В. Чередникова, любой правовой институт - это явление историческое, динамичное, развивающееся вместе с развитием правовой системы в целом. И именно поэтому одним из методов исследования того или иного правового института является исторический метод. С его помощью изучается становление и развитие самого института,

его содержания и понятийного аппарата. Это позволяет лучше понять и точнее оценить его современное содержание и соответствие современным потребностям экономического и правового развития . Исторический экскурс, предваряющий характеристику правоотношений сделок с правом пользования земельным участком, должен послужить основой для осмысления причин и целей возникновения данного ограниченного вещного права, особенностей его законодательного регулирования и практики правоосуществления на разных этапах развития права.

Метод историко-логического анализа требует, чтобы, с одной стороны, была определена история становления и развития правовых явлений, таких как сделки с правом пользования земельным участком, а с другой стороны, такой исторический анализ должен быть сделан логически. Во время логического исторического анализа реалий правовых явлений определяются эпохи, этапы и закономерности исторического процесса. Историко-логический анализ доказывает, что история реалий правовых феноменов не состоит из случайных событий. Наоборот, она имеет свои законы, является постоянной, развивается поэтапно. Историко-логический анализ имеет существенное значение для нынешнего положения и будущих сделок с правом пользования земельным участком.

По мнению Р.Ш. Сотиволдиева, историко-логический метод развивался во время конкретизации исторических общенаучных методов и его использования для исследования исторических реалий правовых феноменов. Необходимость использования данного метода исходит из научной потребности в анализе общих закономерностей появления и становления реалий правовых явлений. Такой теоретический анализ станет возможным в процессе использования историко-логического метода. Термин «историко-логический метод» не означает, что данный метод может быть использован только для исторического исследования права. Слово «правовой» также означает и юриспруденцию .

Анализируя современное состояние законодательства по вопросу развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельными участками, нельзя не обратиться к истории развития гражданского и земельного законодательства Таджикистана в этой области. Изучение специфики гражданских и земельных отношений на различных исторических этапах развития нашего государства, источников права, выявление их позитивных и негативных сторон позволит наиболее грамотно построить рекомендации по дальнейшему совершенствованию действующих правовых норм в указанной сфере.

В данной статье вкратце рассматривается история возникновения и развития гражданско-правового регулирования сделок с правом пользования земельным участком в рамках мусульманской, советской и современной правовых систем. Становление и развитие института гражданско-правового регулирования сделок о праве пользования земельным участком в Таджикском государстве целесообразно рассматривать согласно трем важнейшим этапам:

Досоветский период ^ IX и до начала XX века);

Советский период (с 1924 по 1990 гг.);

Период с начала 1990-х г. по настоящее время (период независимости).

ДОСОВЕТСКИЙ ПЕРИОД (С IX ВЕКА ДО НАЧАЛА XX ВЕКА) Истории гражданского и

земельного законодательства известны такие периоды, в которые земельные участки иногда пускались в гражданский оборот, а зачастую изымались из оборота. Иными

словами, отношения, складывающиеся по поводу гражданских сделок, имеют исторические основы.

Правовая система государства Саманидов предлагает различные формы сделок. Сделки составляли основу экономических отношений и обязанностей Саманидов. Под правовым регулированием оказывались различные формы сделок, в том числе сделки дарения, аренды, гарантии, рисков и другие. Сделки как основа появления экономических отношений имели такие характеристики; а) согласие сторон; б) наличие объекта договора; в) реальная сделка по вещи; г) наличие качеств оборота товара в сделках .

Так, анализ практики правления таджиков, особенно государства Саманидов, свидетельствует о существовании различных видов сделок с земельными участками в зависимости от форм землевладения. В то время в основном заключались три вида сделок с земельными участками. Так как одним из видов землевладения признавалось «частное землевладение» , в этой связи по этим категориям земель заключались сделки купли-продажи и дарения. Из-за государственной принадлежности значительной части форм землевладения самой распространённой сделкой считалась аренда земельных участков. В Средней Азии не существовало централизованного землевладения. Крупные землевладельцы, разделив земли на участки, по договору сдавали их в аренду крестьянам (дехканам, земледельцам). Арендатор в качестве вознаграждения получал 1/7 или 1/6 долю урожая. Землевладелец имел право давать арендатору семена и средства для вспашки земли, например быка для вспахивания полей.

В зависимости от условий аренды земельного участка, если у арендатора были свои быки, средства сельскохозяйственного производства и семена, то он получал 1/3, 1/4, 1/5 долю урожая . Хотя в стране существовали различные формы собственности на землю, однако земельные участки как собственность в основном принадлежали государству, крупным и средним землевладельцам. А пользование земельными участками осуществлялось крестьянами на различных правовых основаниях. Доходы от пользования земельным участком, по существу, шли в пользу собственников земель. Данные правоотношения регулировались, как правило, нормами мусульманского права, зиждущимися на правилах ислама и хадисах.

Следует отметить, что в условиях экономического строя стран Востока мусульманин в лице шаха, султана, эмира считался единственным и абсолютным владельцем воды и земли. Государство на основе национальных или исламских традиций передавало землю её пользователям - знати и крестьянам. Несомненно, до Октябрьской революции 1917 года экономическая сфера и средства сельского хозяйства страны не отвечали жизненным требованиям.

Право собственности на землю в соответствии с нормами мусульманского права основывалось на трёх формах: праве государственной собственности; праве частной собственности; праве вакуфной собственности. Право частной собственности, согласно нормам мусульманского права, имело различные источники возникновения: открытие права наследования, то есть права на наследственные дедовские, отцовские земли; приобретённые за деньги владения, то есть имущество, приобретённое по договору купли-продажи земли; неполивные земли (имущество), то есть имущество, возникшее в результате освоения залежных земель .

В некоторых случаях государственные земли передавались дехканам (крестьянам) в бессрочное пользование. На такой основе пользования дехкане платили государству налоги с собранного урожая с учётом размера выделенного государством для них земельного участка (танапа). Данное право, по нормам мусульманского права (шариат), принадлежало только государству и купцам. Однако следует отметить, что в некоторых случаях землепользователь, вопреки требованиям тогдашнего права землепользования, передавал землю, находящуюся в его хозяйственном пользовании, другому субъекту для пользования. Возникшее право не было правом собственности, а лишь закреплённым за ним правом пользования земельным участком.

Верно отмечает Дж.С. Муртазокулов, что многочисленные гражданские сделки, возникшие на основе норм мусульманского права о земле, несомненно, подтверждают наличие шариатского права частной собственности. Право частной собственности на землю существовало в самых разнообразных видах. В некоторых случаях государство в лице шаха или султана передавало отдельным лицам землю, освобождённую от налога, для осуществления различной деятельности с правом частной собственности (хурри холис). То есть это была собственность, освобождённая от всех видов налога, и частная собственность, облагаемая налогами харадж - поземельной податью (денежной податью) и ушр - податью с части произведенного урожая (обычно в размере 1/10 или 1/7 доли урожая). Таким образом, благодаря собственникам - государству в лице эмира, хана, султана и феодалам, баям, другим высокопоставленным должностным лицам, а также средним и мелким дехканам - земля участвовала в дехканском хозяйстве как объект собственности .

Касательно специфики правовых отношений в области землепользования также необходимо отметить, что к числу земель с правом частной собственности относились и государственные земли, которые передавались высокопоставленным должностным лицам собственником - государством в лице эмира, султана либо хана в качестве достойной награды, некоторые из них полностью включали земли местного населения. Если они были из числа земель системы права владения хурри холис и полностью не распределённых, то изымались из хозяйственного ведения компетентного органа и передавались в распоряжение награждённым лицам, которые в свою очередь управляли этими землями в соответствии с установленными правилами и условиями.

В Средней Азии в дореволюционный период были особенно развиты институты аренды и субаренды, на которых наживались крупные земельные собственники. Иногда состоятельные посредники арендовали у крупных землевладельцев большие участки земли, а затем в виде мелких наделов передавали их малоземельным и безземельным крестьянам на выгодных для себя условиях. В зависимости от условий аренды в то время была признана следующая классификация групп арендаторов:

1. нисфикоры - испольщики, арендовавшие земли на условиях передачи половины урожая собственнику земли, а половины - себе;

2. чоряккоры-арендаторы на условиях получения 1/4 урожая;

3. коранда - издольщики, бравшие землю в аренду за 1/5 урожая;

4. бывшие рабы, которые были пожизненно закреплены за определённым наделом земли, но никаких самостоятельных прав при этом не имели, подобно правовому положению колонов в Древнем Риме .

Государственные земли находились в бессрочном наследственном пользовании у дехкан и, как правило, облагались податями по урожаю (харадж) и по размеру земли, засеянной сельскохозяйственными культурами (танап). В различных местах они назывались по-разному: амлак, подшолык, мамлака, мамлака-подшолык . К государственным также относились маватные («мертвые») земли, подлежащие освоению, но фактически не находившиеся во владении и пользовании отдельного лица или общины. Ни одно частное лицо (за исключением правителя страны) не имело права заключать гражданско-правовые договоры, связанные с уступкой права собственности на амлаковые (государственные) земли. Государственные земли обрабатывались общим трудом крестьян на бесплатной основе. Обрабатывавший такие земли, по существу, являлся не более чем арендатором, с той лишь разницей, что эта аренда была бессрочной, передающейся по наследству от поколения к поколению. Иногда имевшие место факты продажи этих земель обрабатывающими, по существу, были не договором купли-продажи земли, а переуступкой принадлежащего им права пользования упомянутыми землями.

По мнению М.Н. Ростиславова, государственные земли могли принадлежать феодалам на правах частной собственности. Эти земли именовались мулки-хурри-халис (освобождённые от всяких государственных и других повинностей), мулки-хараджи (обложенные государственным денежным налогом) и мулки-ушри (отправлявшие хараджную повинность хлебом) и в гражданском обороте выступали как товар. На самом деле, согласно нормам шариата, только собственники упомянутых выше земель могли вступать в различные виды дозволенных гражданско-правовых сделок по поводу своих земель. В то же время лица, фактически пользовавшиеся амлаковыми землями, не могли во всем объёме совершать юридические действия в отношении используемых ими земель, так как эти земли принадлежали государству в лице его верховного властелина, который один имел право на совершение всех вышеуказанных юридических действий. Хотя переход земли и воды по праву купли-продажи от одного владельца к другому противоречил принципу ислама, но фактически он имел место.

В условиях среднеазиатских ханств было обычным явлением, когда ханы и эмиры по своему усмотрению распоряжались государственными землями. М.Ю. Юлдашев справедливо указывает, что каждый хан присваивал себе столько земли, сколько мог, причём особенно щедро наделялись землей родственники хана, его чиновники, на которых он опирался в своей политике . В результате постепенно государственные (амлаковые) земли переходили в частновладельческую (мулковую) собственность.

В отдельных исторических, юридических и экономических работах, опубликованных в дореволюционный и в послереволюционный периоды, без достаточных на то оснований утверждается тезис, что шариат якобы не знает права частной поземельной собственности . В действительности шариату известен институт частной собственности, и это очень убедительно доказывается существованием в нем таких гражданско-правовых сделок, как купля и продажа, дарение, завещание, наследование, мена, возделывание, иджора (аренда), а также наличием институтов вакфа, шифаата, закота, гасба (незаконное владение), гуддуда (санкции) и т.д. . Отмеченные выше гражданско-правовые сделки, совершаемые по поводу того или иного имущества, в частности по отношению к земле, по шариату могли иметь место именно потому, что только её собственнику

принадлежали такие существенные права, как право на владение, пользование и распоряжение.

Согласно шариату, всё, что передавалось путём продажи, дарения, мены, наследования и завещания, могло выступать в роли объекта частной собственности, в том числе земля, кроме вещей, которые получены незаконным путём . Нужно отметить, что в шариате есть нормы, которые непосредственно или опосредованно связаны с правовым регулированием земельных отношений, и без них, на наш взгляд, кажется невозможным корректно рассмотреть сложные общественные отношения, которые появились по причине существования права на частную собственность.

Пользуясь правом собственности на землю, землевладелец имел возможность реализовать такие правовые операции, в результате которых право на собственность передавалось от одного человека к другому. В других случаях земли передавались в аренду или в целях обеспечения обязанностей землевладельца давались под залог на неопределенный срок. В институте купли-продажи (васика) есть две нормы, которые непосредственно связаны с вопросами правового регулирования продажи указанных земельных участков. Согласно одной норме, если в договоре что-то не указано, то оно касалось даже деревьев, которые растут на данном участке. Значит, деревья превращались в собственность основного объекта. Но договор не касался пшеницы, растущей на земельном участке .

СОВЕТСКИЙ ПЕРИОД (С 1924 по 1990 гг.). Кардинальные преобразования экономической и идеологической основы Таджикистана, имевшие место после революции 1917 года, обусловили существенное изменение норм гражданского и земельного законодательства, в частности изменения не обошли стороной и сделки с правом землепользования.

В связи с тем, что долгое время Таджикистан находился в составе Советского Союза, в течение данного периода участок земли в целом не мог быть объектом гражданских сделок, за исключением аренды земельного участка. Таким образом, необходимо отметить, что различные правовые формы собственности на землю в дореволюционном Таджикистане до 1917 года осуществлялась согласно нормам мусульманского права. Основную часть государственного земельного фонда составляли государственные земли - так называемые эмирские, ханские, султанские или амлаковые земли. Остальная часть государственного земельного фонда относилась к частным землям - национальным и вакуфным. Использование всех этих земель обеспечивалось непосильным дехканским трудом.

Нельзя не подчеркнуть, что преобразования, произошедшие в области землевладения и землепользования в России в постреволюционные годы, отразились и на странах Средней Азии, в частности и на Таджикистане. Все принятые после Октябрьской революции Советским правительством нормативные правовые акты по разрешению вопросов землевладения и землепользования были приняты с учётом национальных особенностей каждой из республик.

Советское правительство путём отмены всяких прав на частную собственность, в том числе права частной собственности на землю, издало один из первых нормативно-правовых актов революционного периода - Декрет «О земле», который был принят на второй день после победы Октябрьской революции - 26 октября 1917 года. Согласно данному нормативно-правовому акту, все земли государства подвергались национализации; иными словами, право частой собственности на землю навсегда отменялось, все

земли страны стали государственными. Декрет провозгласил равноправие субъектов и свободный выбор форм землепользования.

Другим нормативно-правовым актом того времени был Декрет «О национализации земли». Данный правовой акт, развивая основную концепцию содержания Декрета «О земле», объявил землю всенародным достоянием. Послереволюционное законодательство, начиная с Декрета «О земле» 1917 г., объявило конфискацию всех помещичьих земель, отмену частной собственности на землю и передачу ее во всенародное достояние. Далее Положением о социалистическом землеустройстве, Гражданским кодексом РСФСР 1922 г. (ст. 53) и Земельным кодексом РСФСР 1922 г. (ст. 2) вся земля была отнесена к исключительной собственности государства. Землю нельзя было ни продать, ни купить, ни сдать в залог, ни распорядиться ею каким-либо другим способом. Аренда земли в первые годы после революции была весьма ограничена, а затем и полностью отменена. Провозглашалось право пользования землей, принадлежавшее всем гражданам Российского государства, желающим обрабатывать ее трудом, до той поры, пока они были в силах обрабатывать её своим трудом. Земледельцы при утрате (по тем или иным причинам) возможности лично обрабатывать землю теряли право пользования ею.

Таким образом, земля была практически исключена из гражданского оборота. Единственным урегулированным в Гражданском кодексе вещным правом на землю было право застройки. Впоследствии это право было отменено Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года в связи с установлением Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года права личной собственности на жилые дома. Вещное право застройки было заменено «бессрочным пользованием».

Не содержалось никаких упоминаний об ограниченных вещных правах на землю в Земельном кодексе (ЗК) РСФСР 1922 г., в Основах земельного законодательства (033) Союза ССР и союзных республик 1968 г., Земельном кодексе РСФСР 1970 г., а также в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и Гражданском кодексе 1964 г. Существование исключительной государственной собственности на землю предопределяло положение, что всякое фактическое использование земли было возможно только с разрешения государства и только на правах пользования . Землепользование являлось самостоятельным основанием для владения землей и базировалось на соответствующих принципах, непосредственно вытекавших из правовых норм данного института и определявших его сущность .

Все предписания Земельного кодекса России были отражены при формировании социалистических земельных отношений в Бухарской Народной Советской Республике (БНСР), некоторые из них были закреплены в Конституции, принятой 24 октября 1924 года. Земельный кодекс БНСР подробно систематизировал требования социалистического землепользования, а также закреплял свободный выбор форм землепользования, равноправие субъектов землепользования, нормы о законодательном обеспечении интересов землепользователей, а также об эффективном и рациональном использовании земель, способствующем прогрессивному развитию отдельных сельскохозяйственных производств в соответствии с размерами земельных участков. В Земельном кодексе БНСР с учётом объективных обстоятельств и особенностей местностей были предусмотрены нормы, в соответствии с которыми землепользователь мог продать своё право земле- и водопользования.

Данный нормативный правовой акт устанавливал порядок разрешения споров по использованию вод и земель земельной комиссией с учётом особенностей отношений, складывавшихся в области землепользования и водопользования. Судебное разбирательство споров по земельным и водным правоотношениям в порядке исключения имело место в случаях, если отношения были взаимосвязаны. В декларации предусматривалось, что все заключённые сделки, связанные с земле - и водопользованием, признаются недействительными.

Земельный кодекс Бухарской НСР, принятый в октябре 1923 года, дополняя основные моменты Декрета «О земле», объявил все земли, независимо от того, в чьём пользовании они находились, государственной собственностью. Он установил порядок демократизации землевладения, а также предоставил каждому гражданину равное право на землю в размере не больше 30 танапов (ст. ст. 1,17 и 25) и на куплю-продажу в таком же размере. Здесь следует подчеркнуть, что касательно особенностей права собственности на землю в Бухарской НСР в литературе высказывались две точки зрения. Некоторые авторы считают, что Конституция 1921 года Бухарской НСР (подразумевается ст. 6) признавала и защищала право частного землевладения . Трактовку, что «Земельный кодекс разрешал кулю-продажу... поливных земель...» можно считать продолжением данной точки зрения. Однако Р.С. Гимпелевич и О.У. Усмонов, не соглашаясь с этим мнением, утверждают, что Конституция никогда не отменяла действия Декрета «О национализации земли», и в ней, как и в последующем Земельном кодексе, речь шла не о купле-продаже самих земель, т.е. не о праве собственности, а о купле-продаже права пользования земельными участками .

Все дозволенные правовые вопросы в Бухарской НСР, связанные с землёй, говорили об управлении государством всеми формами своей собственности, и с данной точки зрения решение об использовании земель не свидетельствовало об осуществлении прав владельца и его нельзя признать способом отмены права собственности на землю. Также в ст. 24 Земельного кодекс Бухарской НСР определялся порядок продажи права пользования орошаемыми землями. По мнению Ф.Т. Тахирова, последняя точка зрения верна, так как она отражает сложность земельных отношений в Бухарской НСР и полностью соответствует тому смыслу, который изложен законодателем в Земельном кодексе. Действительно, анализ ст. 25 Земельного кодекса Бухарской НСР показывает, что подлежало допуску в гражданский оборот право пользования земельным участком, а не сама земля .

Например, после принятия упомянутой Декларации, некоторые статьи Земельного Кодекса Бухарской НСР, в частности ст. 25, допускающая куплю-продажу права пользования земельным участком в пределах установленной нормы землепользования, утратили значение . Декларация отменила ст. 6 Конституции Бухарской НСР1921 года, хотя в ней открыто это не излагалось. Согласно данной статье, бывшие землевладельцы имели право распоряжаться движимым и недвижимым имуществом. Действующие в Бухарской НСР и Восточной Бухаре (которые позднее составили основную часть территории Таджикской АССР) законы предоставили возможность свергнутым революцией эксплуататорским классам в определённой мере распоряжаться землями, всё ещё находившимися в их пользовании.

ПЕРИОД С НАЧАЛА 1990-х гг. ПО НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ (ПЕРИОД НЕЗАВИСИМОСТИ)

Развитие законодательства Республики Таджикистан в годы независимости можно разделить на следующие этапы:

1991-1994 годы;

1995-2000 годы;

С 2000 года по настоящее время .

В данные этапы также входит разработка гражданского и земельного права. Но развитие законодательства в области гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком с учетом их особенностей требует другой периодизации. Становление и развитие законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком происходило в стране в особых исторических условиях и под влиянием объективных и субъективных причин, а также внутренних и внешних факторов.

С учетом развития общественных отношений развитие законодательства в области регулирования гражданско-правовых сделок с правом пользования земельным участком в нашем государстве условно можно разделить на следующие этапы:

Первый этап - с 1990 по 1995 гг.

Второй этап - с 1996 по 2009 гг.

Третий этап - с 2009 по настоящее время. В данной периодизации законодательства большое значение имеет Гражданский кодекс Республики Таджикистан. Нужно отметить, что ГК РТ вместе с другими имущественными отношениями также регулирует гражданско-правовые сделки с правом пользования земельным участком.

Правовое регулирование аренды земельного участка в гражданском законодательстве обсуждается шире. Правовые основы аренды земельного участка, в том числе земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрены ГК РТ от 11 декабря 1999 г., № 884, часть 2, глава 33 и частью шестой вопроса о договорах аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Данный Кодекс является основным актом регулирования арендных отношений и аренды земельного участка. Общие положения об аренде регулируются статьями 624-698, и договор об аренде земель сельскохозяйственного назначения - статьями 686-692.

Для регулирования отношений, связанных с землёй, имеют большое значение следующие положения ГК РТ:

1) земля признается собственностью и недвижимым имуществом;

2) вещное право дается лицам, которые не являются собственниками земельного участка;

3) определение правил регулирования права на ограниченное пользование чужими земельными участками, т.е. сервитута;

4) обширное регулирование сделок с правом пользования земельным участком (на примерах договора о купле-продаже, дарении, обмене, аренде, залоге и наследовании) и других.

Нужно отметить, что, согласно ст. 13 Конституции Республики Таджикистан и ст. 2 Земельного кодекса РТ, «земля является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует эффективное её использование в интересах народа». Нужно отметить, что, согласно пункту 7 части 1 статьи 12 ЗК РТ, «право пользования земельным

участком» - право на бессрочное использование, использование на срок или пожизненное наследственное использование земельного участка с правом его отмены - является особым объектом гражданского права. Оно может быть предметом купли-продажи, дарения, обмена, аренды, залога и других сделок, а также наследования и в общем порядке приобретения права передается другому лицу.

Из анализа положений этих статей законодательства можно сделать вывод, что в Республике Таджикистан земельный участок выведен из свободного гражданского оборота и не подлежит купле-продаже или дарению. В этой связи нужно отметить, что «право использования земельного участка с учетом права его отмены» является особым объектом гражданского права. Оно может быть предметом гражданских договоров, может быть использовано бессрочно, может быть заложено, и, самое главное, - право пользования земельным участком может передаваться по наследству другому лицу.

Из анализа положений действующего законодательства следует, что право бессрочного или пожизненного наследственного пользования земельным участком входит в ограниченное вещное право, которое признается особой формой права на собственность. Значит, субъекты гражданских отношений по отношению к данным формам собственности имеют не право на собственность, а ограниченное вещное право.

Право бессрочного пользования земельным участком. Как отмечено выше, согласно ст. 241 ГК РТ, право использования земли входит в «ограниченное вещное право». Право пользования землей - это законная возможность использовать землю с целью использования её полезных свойств в зависимости от целей её назначения.

Согласно положениям ст. 11 ЗК РТ, пользование земельным участком, срок которого не определен заранее, признается законом бессрочным. Значит, во время предоставления земли землепользователю срок ее использования не определяется или определить его просто невозможно. Нужно отметить, что право бессрочного пользования земельным участком, т.е. постоянного использования земельного участка, предоставляется только реальным и юридическим лицам РТ. Потому что, согласно требованиям ст.25 ЗК РТ, земельные участки предоставляются иностранным гражданам и юридическим лицам в форме использования на определенный срок, то есть сроком до 50 лет. В данную категорию землепользователей входят также лица без гражданства, т.е. апатриды. Согласно закону, у них тот же правовой статус, что и у иностранных граждан.

Право пожизненного наследственного использования земли. Наследование - это переход имущественного права, и в случаях, предусмотренных законом, это переход к другому лицу (наследнику) личных неимущественных прав, связанных с имуществом лица, передающего собственность, на основе условий универсальных прав наследования. То есть, на основе наследования субъект гражданских отношений может использовать землю, которая считается исключительной собственностью государства, пожизненно и передать ее по наследству. Нужно сказать, что земля передается в пожизненное пользование только реальным лицам - гражданам РТ. Пожизненное пользование земельным участком дается в следующих целях:

Для организации фермерского хозяйства;

Для организации традиционных народных ремесел;

Для организации личного вспомогательного хозяйства (как приусадебные земельные участки).

Изучив положения законодательства, можно сделать вывод, что ограниченное вещное право в форме «права наследственного пожизненного использования» предоставляется только гражданам или коллективу граждан РТ. Также нужно отметить, что земельные участки с правом наследственного пожизненного использования во время наследования заново проходят государственную регистрацию, в результате которой наследник обретает ограниченное вещное право. Во время перехода приусадебного земельного участка гражданина юридическому лицу этот земельный участок предоставляется на бессрочной основе. То есть ограниченное вещное право сохраняется, но система ограниченного вещного права - «право наследственного пожизненного пользования» - превращается в «право бессрочного пользования». Земельное законодательство регулирует отношения, связанные с пользованием и защитой земли, а также имущественных отношений в сфере землепользования, которые появляются с приобретением права на отмену права пользования земельным участком (ст. 1 ЗК РТ).

Список использованной литературы:

1. Гафуров Б.Г. Таджики. Древнейшая, древняя и средневековая история. Кн.2. - Душанбе,

2. Гимпелевич Р.С. О роли земельного права в укреплении союза рабочего класса и крестьянства в Таджикской ССР. 4-е изд. - Сталинабад, 1956. - 215 с.

3. Усмонов О. У. Становление советского гражданского права в Таджикистане. - Душанбе,

4. Джалилов И. Возникновение и развитие советского земельного права в Узбекистане -Ташкент, 1970. - 325 с.

5. Законодательство Республики Таджикистан в годы независимости: развитие и проблемы / Развитие законодательства Республики Таджикистан в период независимости: материалы научно-практической конференции, посвященной 20-летию Дня независимости Республики Таджикистан, 26-29 августа 2011 г. /под ред. М.З. Рахимова (на тадж. яз.). -Душанбе: Эр-граф, 2011. - 250 с.

6. Комментарии к мусульманскому праву. - Ташкент, 1893. - 298 с.

7. Муртазокулов Дж.С. Гражданско-правовые проблемы дехканского хозяйства. - Душанбе, 2002. - 250 с.

8. Новицкий И.Б. Римское право: учебник. -М., 1994. - 400 с.

9. Осипов H. T. Теоретические проблемы советского земельного права. - Л., 1972. - 250 с.

10. Очерки истории колхозного строительства в Таджикистане (1917-1965). - Душанбе, 1968. -326с.

11. Ростиславов М.Н. Очерк видов земельной собственности и поземельный вопрос в Туркестанском крае. - СПб., 1879. - 32 с.

12. Соболев Л.Н. Географические и статистические сведения о Зеравшанском округе с приложением списка населенных пунктов. - Ташкент, 1970. - 150 с.

13. Сотиволдиев Р.Ш. Теория и история государства (на тадж. яз.). - Душанбе: Империал-Групп, 2014. - 720 с.

14. Сохибов М.М. Земельное право Республики Таджикистан (на тадж. яз.) - Душанбе: Андалеб-Р, 2015. - 396 с.

15. Социалистическое переустройство сельского хозяйства в Узбекистане (1917-1926): сборник документов. -Ташкент: Изд-во АН УзССР, 1962 - 154 с.

16. Сафаров И.Д. Правовая система государства Саманидов. - Душанбе, 1999. - 200 с.

17. Тахиров Ф.Т. Развитие права в Таджикистане. - Душанбе: Ирфон, 1994. - 200 с.

18. Холиков А.Г. История государства и права Таджикистана (на тадж. яз.). - Душанбе: ЭР-граф, 2014. - 380 с.

19. Чередникова М.В. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав: дис...канд. юрид. наук / 12.00.03. Чередникова Мария Викторовна. -Екатеринбург, 2005. - 192 с.

20. Юлдашев М.Ю. Феодальное землевладение в Хиве XIX в. //Известия АН УзССР. - 1959. - № 3. -230 с.

Reference Literature:

1. Gafurov B.G. Tajiks. The Ancientest, Ancient and Mediaeval History. Book 2. - Dushanbe, 1989. -400 pp.

2. Gimpelevich R.S. On the Role of Land Law in Consolidation of Alliance of Working-Class and Peasantry in the Tajik SSR. The 4-th edition. - Stalinabad, 1956. - 215 pp.

3. Usmonov O.U. Conformation of Civil Law in Tajikistan. 1999. - 300 pp.

4. Djalilov I. Rise and Development of Soviet Land Law in Yzbekistan. - Tashkent, 1970. - 325 pp.

5. Legislation of Tajikistan Republic in the Years of Independence: Development and Problems// Legislation Development of Tajikistan Republic in the Period of Independence: materials of scientific-practical conference delicated to the 20-th anniversary of Independence Day of Tajikistan Republic under the editorship of M.Z. Rakhimov (in Tajik). - Dushanbe: Er-graph, 2011. -250 pp.

6. Commentaries to Moslemic Law. - Tashkent, 1893. - 298 pp.

7. Murtazokulov Dj. Civil-Legal Problems of Dekhans* Farming.- Dushanbe, 2002. 250 pp.

9. Osipov N.T. Theoretical Problems of Soviet Land Law. - L., 1972.-250 pp.

10. Essays of the History of Collective-Farm Building in Tajikistan (1917-1965). - Dushanbe, 1968. - 326pp.

11. Rostislavov M.N. The Essay on Land Property Types and Land Issue in Turkestan Region. - SPb., 1879. - 32pp.

12. Sobolev L.N. Geographical and Statistical Data Concerned with Zeravshan Circuit with the Supplement of the List of Populated Units. - Tashkent, 1970. - 150 pp.

13. Sotivoldiyev R.Sh. Theory andHistory of State (in Tajik). - Dushanbe: Imperial-Group, 2014. - 720pp.

14. Sokhibov M.M. Land Law of Tajikistan Republic (in Talik). - Dushanbe: Andaleb-R, 2015.- 396pp.

15. Socialist Reconstruction of Agriculture in Uzbekistan (1917-1926): collection of documents. -Tashkent: Publishing-house of Uzbek SSR Academy of Sciences, 1962. - 154 pp.

16. Safarov I.D. Law System of Samanids" State. - Dushanbe, 1999. - 200 pp.

17. Tahirov F. T. Development of Law in Tajikistan. - Dushanbe: Cognition, 1994. - 200 pp.

18. Kholikov A.G. The History of Law and State in Tajikistan (in Tajik). - Dushanbe: Er-Graph, 2014. - 380 pp.

19. Cherednikova M.N. The Right Entitling to Permanent (Perpetual) Land Plot Use in the System of those Ones Permitting Material Things Posession (candidate dissertation in jurispru-dence)//12.00.03. Cherednikova Maria Victorovna. - Yekaterinburg, 2005. - 192 pp.

20. Yuldashev M. Yu. Feudal Land Possession in Khiva in the XIX-th Century//Tidings of the Uzbek SSR Academy of Sciences. - 1959, №3. - 230pp.

Земельная реформы, проводимая в нашей стране, вовлекает земельные участки в рыночный оборот. В РБ в отношении ЗУ разрешается купля-продажа; дарение; залог; обмен; аренда; наследование. ЗУ могут быть объектами рентных отношений. Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату.

Сделками по ст.154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.

К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства, т.е. сделка считается действительной при условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников.

Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта - земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью. Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с ЗУ:

1. Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Госрегистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.

2. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (что продавцу разъяснено содержание ст.93 КЗ).

3. Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (она предварительно выделяется в самостоятельный участок).

4. Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.

5. Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

6. К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.

7. Согласно ст.93 КЗ жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности кроме случаев продажи строений под снос. Распоряжение имуществом, находящемся в совместном пользовании, осуществляется только с согласия всех участников, независимо от того, кто совершал сделку.

8. При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.

Купля-продажа земельных участков

Общие положения о купле-продаже земли содержатся в §1 гл.30 ГК РБ, нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости - в §7 гл.30 ГК. Договор купли-продажи - одна из форм, регулирующих земельное обращение. Продавец по договору обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель - принять его и оплатить.

Предметом купли-продажи может быть только ЗУ, принадлежащий гражданину на правах частной собственности. Он характеризуется местоположением, размером и целевым назначением. Участок может быть застроенным или свободным от построек. Если на земельном участке имеется незавершенный объект недвижимости, то такой объект отчуждается вместе с земельным участком.

В договоре должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т.е. размер ЗУ, его расположение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане ЗУ. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности. При отсутствии в договоре данных, позволяющих бесспорно идентифицировать ЗУ, договор считается незаключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать указание цены этой недвижимости. При отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. Цена ЗУ устанавливается участниками сделки. При этом продавец обязан внести земельный налог за все время пользования участком. Закон запрещает отчуждение земли или ее аренду до полного внесения платы за землю.

Земля может сама по себе быть объектом сделки, такая сделка - прямая. Но сделка может быть и косвенной, опосредованной, если объектом договора будут объекты недвижимости, расположенные на земле. При покупке недвижимости на чужой земле покупатель автоматически приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для ее использования (ст. 523 ГК). Продажа недвижимости, находящейся на ЗУ, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника участка. При продаже только ЗУ, за продавцом сохраняется право пользования той частью участка, которая необходима для эксплуатации оставшейся у него недвижимости на условиях, определенных договором купли-продажи (ст. 524ГК). Если вам необходима юридическая помощь по ДТП , предлагаем воспользоваться услугами юридической компании «Каскад». Данная компания давно уже себя зарекомендовала в направлениях правовой помощи по гражданским, уголовным делам, а также в оказании помощи юридическим лицам.

При наличии спора о границах с соседними земельными участками совершение сделок по купле-продаже земли не допускается.

Сделки могут заключаться на определенный срок, но обычно - без указания срока.

Основным признаком договора купли-продажи является переход к покупателю прав на ЗУ. Если предметом договора является земля, покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.

Отчуждение земельных участков разрешается только при сохранении целевого использования земель.

Одним из видов договоров о купле-продаже является договор о продаже ЗУ одним физическим лицом другому. Форма такого договора определяется тремя факторами: потребностями гражданского оборота, необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения сделок, особенностями объекта сделки. Типовой договор должен содержать следующие сведения: данные о сторонах сделки; предмете сделки; указание на правоустанавливающие документы продавца; отсутствие или наличие обременений, лежащих на земельном участке (залог, аренда, особый режим использования, сервитуты); цену сделки (отдельно на участок и строения); отсутствие иных договоров по отчуждению данного участка (он никому не продан, не обменян, нет спора между наследниками). К договору прилагается план ЗУ, без которого нотариальное удостоверение договора не может быть осуществлено.

Договор купли-продажи ЗУ подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации, а переход права собственности на ЗУ - госрегистрации, т.е. внесение записи в земельно-кадастровую книгу. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и начинается право собственности покупателя. Правоудостоверяющий документ - госакт - выдается местным органом власти, а справка о регистрации - землеустроительной службой.

Сделки с землей за несовершеннолетних проводят их родители или опекуны. Общая собственность продается только с согласия всех членов. При наличии споров договор купли не осуществляется до урегулирования спорных моментов. Важно помнить, что правом собственности обладают граждане РБ, постоянно живущие на ее территории или приравненные к ним. Если покупатель не имеет такого права, то ЗУ выкупается местными органами.

Договор мены и обмен ЗУ

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл.31 ГК, они применимы и для земельных участков. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: 1) предметом договора может быть ЗУ или его часть, 2) мена допускается только в отношении ЗУ в частной собственности, 3) участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица, 4) граждане, получающие ЗУ, должны обладать правом частной собственности на землю, 5) площадь полученного участка не должна превышать установленного размера, 6) ЗУ могут обмениваться только на ЗУ. Договор мены ЗУ должен быть зарегистрирован в том же порядке, чтои договор о купле-продаже ЗУ.

Предметом мены может быть как ЗУ, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передается не только строение, но и земельный участок.

Согласно ст. 92 КЗ граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен ЗУ или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть ЗУ в пожизненном наследуемом владении. Так, например, в Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков. Те из членов товариществ, которые не оформили права собственности на участки, могут производить их обмен. Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых участков, а их площадь ограничена установленными нормами. Исключен обмен недвижимости, на которую наложен арест.

прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства . Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ , указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ . Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права , содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости . ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды , охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства.
Стоит отметить, что основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некᴏᴛᴏᴩые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Важно знать, что большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с ними законов субъектов РФ.
Стоит отметить, что основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, кᴏᴛᴏᴩый базируется на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, кᴏᴛᴏᴩые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах ϲʙᴏих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах ϲʙᴏих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если данные отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.