Основания недействительности сделок. Всё о ничтожных сделках

Иногда приходится заключать крайне невыгодные сделки, например, кредитные договоры. Когда приходит осознание, что совершение такой сделки нарушает права человека, нельзя просто уничтожить договор. Однако его можно отменить на законных основаниях, если сделку признать ничтожной.

Что такое ничтожная сделка

Ничтожная сделка - это сделка, которая совершается с нарушением основных правил заключения сделок, то есть без соблюдения законодательных требований. Такие сделки являются недействительными.

Ничтожные сделки не порождают права и обязанности сторон

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Признаки ничтожной сделки

Ничтожная сделка может называться таковой, если присутствует один или несколько из следующих признаков:

Прямое нарушение Конституции, федерального или регионального закона, а также любого другого нормативного акта.
Противоречие сделки основам правопорядка и нравственности.
Мнимость сделки.
Притворство.
Отсутствие у человека надлежащей дееспособности.
Сделка совершена организацией, но при этом по закону и уставу это юридическое лицо не вправе заключать такие договоры.

Наконец, важно отметить, что ничтожной сделкой может быть и та, которая, на первый взгляд, во всём отвечает требованиям закона по содержанию, но форма при этом не была соблюдена. К примеру, залог здания, сооружения или жилья, совершённый по всем правилам, но при этом не заверенный у нотариуса, ничтожен.

Таким образом, если возникла необходимость доказать ничтожность сделки, то инициатором может быть любое лицо, чьи права или интересы нарушены при совершении этого договора. Иногда инициатором выступает государство в лице прокурора, если заключение ничтожной сделки повлекло за собой неблагоприятные последствия для общественности.

Законодательство РФ

Подробно порядок регулирования сделок и признание их недействительности регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Первая часть кодекса посвящена недействительным сделкам. Однако юристы при работе с такими договорами прибегают и к другим правовым актам:

Федеральный закон № 51-ФЗ (Гражданский кодекс РФ, ч.1);
п.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ;
ст.122 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ;
ст.39 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996

С точки зрения российского законодательства, ничтожные сделки являются таковыми с самого начала и независимо от того, признаётся ли ничтожность через суд или нет. В этом содержится двоякость вопроса. Ведь если не доводить дело до суда, то стороны будут обмениваться правами и обязанностями на основании документа, не имеющего юридической силы, так как никто в договоре не укажет, что он является ничтожным. Поэтому некоторые юристы считают, что российские суды лояльны к таким сделкам, если они не приносят никому вреда или ущерба. Более того, если человек изначально знал о ничтожности, но не пресекал дальнейшие правовые отношения, основанные на ничтожной сделке, то суд не примет во внимание иск, инициированный этим человеком.

Ничтожность сделки может быть доказана в суде, но неоспаривание её через суд не отменяет ничтожности

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Ст. 166 Гражданского кодекса РФ

Примеры ничтожных сделок

К заключённым против правопорядка сделкам чаще всего относят те, которые заключаются под пристальным наблюдением со стороны исполнительной власти. Например, в случаях когда условия договора предусматривают, чтобы размер налога был наименьшим, инициатором становится налоговая служба. Кстати, если речь идёт о таком виде сделок, суд встаёт на сторону обвинителя.

Главным в мнимой сделке становится видимость сделки на бумаге, хотя стороны не получают прав и обязанностей в результате её заключения. Например, когда заёмщик, не желая возвращать кредит или другой долг, заключает мнимую сделку об отчуждении своего имущества, но продолжает единолично пользоваться и владеть собственностью. В таких случаях требовать отмены сделки может кредитор. Как правило, суд не отказывает кредиторам в удовлетворении исковых заявлений.

Если же говорить о договорах, основанных на недееспособности одного из его участников, то оспорить такую сделку проще, чем другие. Например, частые случаи, когда родственники, пользуясь недееспособностью своих престарелых родственников, совершают сделки с недвижимостью. Понятно, что при полной дееспособности старик мог отказать в подписании документа.

Как можно доказать ничтожность сделки

Точный порядок действий при доказывании ничтожности зависит от вида сделки. Например, если сделка заключена лицом, не достигшим 14-летнего возраста, то пострадавшей стороне достаточно представить доказательства возраста участника и документы, подтверждающие факт совершения сделки этим лицом. А в сделках, совершённых с нарушением правопорядка, нужно доказать факт нарушения.

Суд - один из способов защитить свои права при ничтожной сделке

Перед тем как принять решение о составлении искового заявления, нужно внимательно изучить Федеральный закон № 51-ФЗ. Дело в том, что суд примет иск только в том случае, если законом не предусмотрены другие варианты защиты прав пострадавшего, и признание ничтожности является единственным способом обеспечения защиты прав.

Самыми спорными сделками становятся сделки, заключённые в ненадлежащей форме. Например, неправильное составление договора, отсутствие доверенности, просроченный паспорт, заявленный как удостоверяющий личность документ и т. д.

Видео: недействительность сделки по доверенности

Ответственность за проведение ничтожных сделок

Гражданский кодекс РФ предусматривает юридическую ответственность за проведение недействительных сделок. Как правило, при ничтожности сделки эта ответственность возлагается в виде реституции, суть которой содержится в возврате участников сделки в положение, предшествовавшее заключению договора.

Различают следующие случаи:

двусторонняя реституция (обе стороны возвращаются в исходное положение);
односторонняя реституция (в исходное положение возвращается только добросовестная сторона);
неприменение реституции (последствия сделки отменяются, но доходы и выгоды, полученные сторонами, направляются в пользу государства).

Ответственность назначается судом после принятия решения по иску. Суд может отменить только часть сделки, если остальная часть не идёт вразрез с буквой закона. А также суд может не отменять иск, даже если имеются весомые основания. Например, если одним из участников сделки является ребёнок до 14 лет, а отмена сделки не обеспечит благоприятность последствий сторонам.

В иске необходимо подробно описать обстоятельства заключения сделки

Сроки исковой давности по ничтожным сделкам

Гражданский кодекс РФ гласит, что срок давности по таким делам составляет 3 года. Отсчёт начинается со дня заключения сделки или со дня, когда инициатор процесса признания ничтожности узнал о нарушении его прав (или должен был узнать). Однако общий срок с момента заключения сделки до момента подачи иска не может превышать 10 лет.

Если пострадавшая сторона пропустила срок исковой давности, то положение обеих сторон, а также уже исполненные обязательства по сделке остаются в прежнем состоянии (без отмены сделки). Для такого итога ответчику необходимо заявить в суде об истечении срока давности.

В случаях когда сделка была заключена, но обязательства не начали исполняться сторонами, ничьи права не нарушаются. А если права и интересы лиц не нарушены последствиями сделки, то и защищать нарушенные права не нужно.

Судебная практика

Гражданин Иванов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными сразу двух договоров. Иванов оформлял кредит на покупку машины в ПАО «Сбербанк». Процентная ставка по кредиту составила чуть более 20%. Однако при подписании этого договора, заёмщику было навязано дополнительное соглашение о страховании жизни. Сумма комиссии за допсоглашение была незначительной, а сам документ соглашения обозначается как добровольный. Так как это соглашение выступает «гарантом» одобрения кредита, Иванов согласился на сделку. После подписания общая сумма кредита значительно увеличилась.

Оказалось, что комиссия тоже кредитуется, но единовременно её оплатить нельзя. Заёмщик написал заявление об отказе от соглашения, но специалисты банка указали, что такое заявление подаётся через 2 недели, хотя по закону возражения подаются в течение двух недель. Изучив все материалы дела, суд пришёл к выводу, что данный договор и соглашение можно отменить по причине их ничтожности. Во-первых, специалист банка обманул Иванова о сроках подачи возражений. Во-вторых, допсоглашение, называемое добровольным, является обязательным относительно основного договора. И в-третьих, сокрытие информации о том, что комиссия будет разделена на кредитный срок и обложена процентами, является также основанием для признания сделки недействительной.

Видео: проблемы при заключении ничтожных сделок

Ничтожная сделка - это вид недействительных сделок. Сделка признаётся таковой в том случае, если у неё имеются признаки ничтожности. Например, одной из сторон стало лицо, не достигшее 14 лет или являющееся недееспособным. Признать ничтожность может только суд на основании иска от лица, чьи права и интересы нарушены.

Последнее обновление: 02.08.2018

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться - вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.">§2 Главы 9 ГК РФ - Недействительность сделок ).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» - Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин ) самой сделки (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой ), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно ).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности ), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна .

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы ), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом ), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем - и поэтому сделка признается ничтожной .

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона ), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной , если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.">п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже) .
Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.">ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам .
Сделки, заключенные с лицами (Откроется в новой вкладке.">ст.171 ГК РФ).
Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны) .
Мнимые (фиктивные ) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества .
Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег .
Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.">ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный . К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше ), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже ). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться - в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности , сделка может быть также оспорена , и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной , и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства ), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой , и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.">ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная , продана без согласия на то рентополучателя .
Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей .
Сделка совершена лицом, (Откроется в новой вкладке.">ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства .
Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно) .
Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.">ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя .
Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.">ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка») .

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

— на квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск );
— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся (несогласный супруг может подать иск );
— в результате сделки оказались нарушенными (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства ), или не выполнено условие ;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на , применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается - см. Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой , вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной . Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия (Покупателя ), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания .

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у .

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.">ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной , все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения ), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то - компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки ) называется «двусторонняя реституция ».

В случае с квартирой - р ешение суда будет основанием для собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи .

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя - в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы - народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции - слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия . Это касается, например, понятий «недействительная сделка » и «расторжение сделки ».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания , либо вследствие ее ничтожности (см. выше ). Юридическое последствие этого - возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция ).

Расторгнуть же сделку (договор ) могут как сами ее участники (по соглашению сторон ), так и суд (по иску одной из сторон ). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.">Главе 29 ГК РФ .

По закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора , стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.">п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки , так и в решении суда о расторжении .

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.">ст. 450 ГК РФ .

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор , если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - Покупатель имеет право расторгнуть , который он заключил с , если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю - это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например - до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по .

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств - см. выше ).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай ), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса - вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки .

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц , ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью .

Каждое слово в договоре, и каждая фраза - имеют значение (т.е. юридические последствия ). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя ) может учесть и грамотно составить только юрист или .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

ОСНОВАНИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК (англ. reasons of invalidity of deals) - установленный гражданским законодательством РФперечень оснований, при наличии которыхсделкаявляется недействительной. Согласно ст. 168 ГК РФ*сделка, не соответствующая требованиямзаконаили иныхправовых актов, ничтожна, еслизаконне устанавливает, что такаясделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ничтожна Правовые последствия таких сделок заключаются в следующем. При наличии умысла у обеих сторон, в случае исполнения сделки обеими сторонами, все полученное ими имущество по сделке, взыскивается в доход государства. Если сделка была исполнена лишь одной стороной, то с другой стороны взыскивается все полученное ею, а также все причитавшееся с нее первой стороне, что также идет в доход Российской Федерации. В случае наличия умысла лишь у одной из сторон, все полученное по сделке, должно быть возращено другой стороне, а полученное последней, либо причитавшееся ей, взыскивается в доход государства.

Ничтожны мнимые и притворные сделки Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами своих обязательств. Например, продажа имущества собственником для сокрытия его от взыскания по требованию кредитора. Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. В этих случаях руководствуются правилами о сделке, которую участники действительно имели в виду. Например, если вместо договора купли-продажи, сделку оформили как договор дарения, то применяют правила о договоре купли - продажи.

Заключение сделки гражданином, признанным недееспособным влечет её недействительность Гражданина могут признать недееспособным только в судебном порядке, если он вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. Сделки, совершенные не дееспособным гражданином, считаются ничтожными. Правовым последствием данной сделки является двойная реституция . Кроме того, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то она обязана возместить понесенный другой стороной реальный ущерб. Сделка, совершенная недееспособным, в его интересах может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого лица. Такие же последствия влечет сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным в судебном порядке . Но в отличие от полностью недееспособных лиц, ограничено дееспособные лица могут совершать мелкие бытовые сделки, а также другие, предусмотренные законом, сделки.

Если сделка совершена дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими , то по иску этого лица любо иных лиц, чьи права нарушены, суд может признать сделку недействительной. Неспособность понимать значение своих действий может быть вызвана различными причинами, например, заболеванием, нервным потрясением, физической травмой и т.д. Данный факт должен быть надлежащим образом доказан. Свидетельских показаний, как правило, недостаточно. Потребуется заключение соответствующих медицинских органов, а нередко и проведение экспертизы. Последствия сделки - двойная реституция, а также возможность возмещения реального ущерба .

Сделки с участием несовершеннолетних Если сделка заключена несовершеннолетним гражданином в возрасте до 14 лет, то она является ничтожной (однако это не относится к мелким бытовым сделкам и другим сделкам, предусмотренным п.п.2 и 3 ст. 26 ГК РФ). По требованию родителей, усыновителей или опекуна, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Оспоримыми являются также сделки, заключенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет . Суд может признать такую сделку недействительной, если на ее совершение требуется согласие законных представителей, в случае, когда оно необходимо. Иск о недействительности сделки вправе предъявить родители, усыновители и попечители. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными, например, при вступлении в юридический брак, а также в случае эмансипации граждан.

Суд может признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение Иск с таким требованием вправе подать заблуждающаяся сторона, как физическое, так и юридическое лицо. Заблуждение должно быть существенным и иметь место на момент совершения сделки. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении природы сделки или качества ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. В случае признания сделки недействительной, применяют двойную реституцию. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. В противном случае, сторона, требовавшая признания сделки недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, следует отличать от сделок, совершенных в результате обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или стечения тяжелых обстоятельств Такая сделка может быть призвана судом недействительной по иску потерпевшей стороны. Если сделка признана недействительной по одному из перечисленных оснований, то другая сторона возвращает потерпевшему все полученное по сделке, а при невозможности возвратить в натуре, возмещает его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим, обращается в доход РФ. Кроме того, другая сторона возмещает потерпевшему причиненный реальный ущерб .

Если законом или соглашением сторон предусмотрено оформление сделки в простой письменной форме, но данное условие нарушено, то сделка также признается недействительной В простой письменной форме заключаются договоры: аренды недвижимости на срок свыше года, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, займа (на сумму превышающую в 10 раз установленный законом размер минимальной оплаты труда, а если стороной является юридическое лицо, - независимо от суммы), поручительства, продажи, дарения, мены недвижимости, залога, кредитного договора, найма жилого помещения, страхования и т.д. В нотариальной форме заключаются договоры ренты и пожизненного содержания. Кроме того, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы и невыполнение требований о государственной регистрации влекут недействительность сделки: ее сочтут ничтожной.

Сроки исковой давности

Исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Установленный срок исковой давности применяется также к требованиям, срок предъявления которых (установленный ранее ГК РФ)не истек до 26.07.2005г., т.е. до дня вступления в законную силу ФЗ от 21.07.2005г. № 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 181 части первой ГК РФ". Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основаниями для признания сделки недействительной

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров : «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко : «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина : «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров : «В моей практике нет».

Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

Не все сделки являются законными, поэтому и выполнять можно не каждый договор. Признание сделки недействительной осуществляется как с помощью суда, так и без него. О том, каковы особенности процедура, а также образец соответствующего искового заявления найдете в этой статье.

Все аспекты, связанные с заключением и расторжением сделок регулируются гражданским законодательством. А сами случаи, когда сделку признают недействительной, описываются в статьях 167-182 Гражданского кодекса. При этом все виды оснований для такой процедуры подразделяются на 2 большие категории:

Ничтожная.
Оспоримая.

Ключевые отличия между ними представлены в таблице.

ничтожная	оспоримая
договор не имеет юридической силы, поскольку напрямую нарушает законодательство; поэтому признание в суде не требуется	очевидного нарушения законодательства в договоре нет; поэтому требуется обязательное проведение судебного разбирательства с последующим решением
требование аннулировать договор может исходить от любого лица, заинтересованного в подобном исходе	требование аннулировать договор может исходить только от непосредственных сторон договора, а также лиц, для которых такая возможность предусмотрена законодательством
оспорить такую сделку можно в течение 10 лет	оспорить такую сделку можно в течение 3 лет

Виды ничтожных сделок

Если оспоримые сделки составляют самую обширную группу, потому что теоретически каждый гражданин вправе усомниться в законности подписанного договора и обратиться в суд, то ничтожные сделки имеют четкую классификацию, в зависимости от причин:

Мнимая сделка , которая также называется фиктивной – это договор, который подписан сторонами для вида, без каких-либо серьезных намерений выполнить свои обязательства. Классический пример – фиктивное вступление в брак с подписанием соответствующего брачного договора или без него. Еще один распространенный случай – когда должник, имеющий большие просрочки, заключает договор дарения и оформляет его «задним» числом, чтобы формально передать имущество другому собственнику.
Притворная сделка – это договор, который подписывается также с фиктивными целями, но его назначение иное. Такая сделка должна полностью прикрыть незаконные операции, которые были совершены реально. Например, фактически компания продала другой фирме один объем товара, но, желая уйти от налоговых последствий, совершила притворную сделку на меньший объем, чтобы прикрыться этим договором и показать его налоговым инспекторам.
Договоры, которые были подписаны несовершеннолетним гражданином (в том числе в отсутствие его родителей или других законных представителей).
Договоры, которые были подписаны лицом, признанным частично или полностью недееспособным. В эту же категорию можно отнести случаи, когда гражданин подписывает договор в условиях, в которых он объективно не может осознавать последствия такого шага – например, в состоянии опьянения, психоэмоционального шока, аффекта, а также в результате физического или психологического насилия.
Сделки, которые были совершены с прямым нарушением законодательства (гражданского и иного), а также с нарушением формы.

Виды недействительности сделок

Наряду с приведенной классификацией в юридической практике признания сделки недействительной существует и разделение по так называемому критерию юридической порочности. Имеется в виду основание для аннулирования договора:

Порочность субъектного состава – это все нарушения, которые связаны со сторонами договора:

несовершеннолетнее лицо;
недееспособное лицо;
лицо, которое не имеет полномочия (права подписи) на заключение таких сделок.

Порочность воли – т.е. ситуации, связанные с противоправной обстановкой подписания договора (насилие, давление, опьянение, аффект и т.п.).
Порочность содержания – это мнимые и притворные соглашения, когда истинные цели сторон заведомо расходятся с содержанием договора, который был заключен для вида.
Порочность формы – ситуации, когда договор составлен с явным нарушением процедуры. В основном это несоблюдение обязательного заверения документа нотариусом или государственной регистрации договора (например, при покупке квартиры).

Схема с общей классификацией недействительных сделок.

Исковое заявление о признании сделки недействительной

Такое исковое заявление составляется по стандартному образцу. Текст можно создать произвольным, однако важно кратко, но детально описать дело и четко сформулировать свои требования. В заявлении должны содержаться такие разделы:

В «шапке», как обычно, указывается полное наименование судебного органа, а также ФИО и контактные данные истца.
Далее пишется название заявления, как показано на образце ниже.
Затем идет описательная часть иска. Здесь приводятся все существенные обстоятельства дела: какого числа, с кем был заключен договор, его название.
В просительной части истец формулирует свои требования:

признание сделки недействительной;
юридические последствия такого признания – возврат имущества, восстановление права и т.п.;
возможно также предъявить требование компенсации морального вреда.

Далее указывается список приложений – какие документы, в каком количестве прикладываются к заявлению (копии или оригиналы).
Ставится дата, подпись истца и расшифровка подписи.

Наряду с исковым заявлением истец обязательно прилагает документы:

квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (ее размер напрямую зависит от цены иска);
документ, который подтверждает факт совершения сделки (т.е. сам договор);
по возможности необходимо предоставить документы, которые доказывают позицию истца – например, свидетельские показания, подтверждающие, что гражданин был сознательно введен в заблуждение, поскольку не мог знать обо всех правовых последствиях своих действий.

Последствия признания недействительности

Все обязательства и права, которые возникли в связи с договором, признанным недействительным, прекращаются. Т.е. никаких юридических последствий, прописанных в договоре, недействительная сделка не имеет. Прекращение ее последствий наступает сразу по выходу судебного решения. Поэтому единственные последствия связаны с тем, что обнаружен факт недействительности – т.е. требуется восстановить права, вернуть имущество и т.п.

Так называемая реституция, т.е. восстановление права пострадавшего лица (возврат имущества, прекращение обязательства и т.п.), определяется конкретным решением суда. В случае с недействительными сделками реституция может быть разных видов:

односторонняя;
двусторонняя;
компенсационная;
реституция владения.

Односторонняя реституция

Очень распространенный случай, когда истцу удалось доказать свою добросовестность, незаинтересованность в мнимой или притворной сделке. Тогда возврат имущества полагается только в его пользу. Обычно подобные решения возникают в случаях, если сделки были совершены:

в результате заведомого введения стороны в заблуждение;
в результате физического, психологического насилия, а также реальной угрозы применения такого насилия;
по причине сознательного использования одной стороной тяжелой ситуации, в которую попала другая сторона (так называемые ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Возврат имущественных объектов в ряде ситуаций невозможен в связи с его существенной порчей или утратой. Тогда происходит выплата денежной компенсации или предоставление реального эквивалента в натуре.

Двусторонняя реституция

Это возврат каждой стороны, подписавшей договор, в положение, которое было изначально, до подписания. Т.е. фактически договор и все его последствия, а также деятельность сторон по этому договору признаются недействительными. В результате суд принуждает к тому, чтобы стороны вернулись в свое исходное состояние.

Подобные решения принимаются, если соглашения были совершены:

с нарушением процедуры их государственной регистрации (например, купля-продажи недвижимости);
с явным нарушением полномочий лица, т.е. фактически оно не имело право подписывать договор;
несовершеннолетним гражданином;
недееспособным гражданином (полностью или частично);
вследствие заблуждения, которое привело к значительным правовым последствиям, о которых сторона объективно не могла знать;
вследствие нарушения нравственности, при этом о таких последствиях не было изначально известно обеим сторонам, поэтому и злого умысла у них не было.

Компенсационная реституция

Такая компенсация полагается в случае возмещения реального материального вреда, который явился последствием притворной, фиктивной сделки. Потерпевшей стороне передаются денежные средства, ценные бумаги или имущественные объекты.

Реституция владения

В данном случае речь идет о возвращении статуса владельца (собственника) определенной вещи, которая была передана другой стороне в результате незаконной операции. При этом вещь возвращается именно тому лицу, которое ее передало (даже если владельцем является иной гражданин).

Сроки исковой давности

Как уже было сказано, исковая давность зависит от вида недействительности:

Ничтожные можно оспорить в течение 10 лет с даты подписания соответствующего договора.
Оспоримые следует оспаривать в течение 3 лет .

При этом допускается восстановление сроков, если они были нарушены по объективным причинам, преодолеть которые потерпевшая сторона не могла:

Тяжелая болезнь потерпевшего или его близкого родственника.
Обстоятельства форс-мажорного характера (стихийные бедствия, военные действия и т.п.).
Обстоятельства криминального характера (похищение и насильственное удержание).
Прочие причины, по которым гражданин не мог объективно знать о заключенной соглашения (например, он сознательно был введен в заблуждение).

Вне зависимости от причины, восстановить срок обращения можно только через суд. К тому же все доказательные документы гражданин обязан предоставить самостоятельно, чтобы обосновать свою позицию.

Таким образом, основной механизм признания совершенной сделки недействительной – с помощью обращения в судебный орган. Судебная практика показывает, что решение зачастую оказывается на стороне истца, если им были предоставлены убедительные доказательства, что договор действительно был подписан фиктивным образом или с иной юридической порочностью. Поэтому основная задача – грамотный сбор необходимых доказательств. Если есть сомнения в собственной юридической компетентности, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Видеокомментарий практикующего адвоката по разным аспектам признания сделок недействительными: