Обязанности управляющей компании жкх. Полномочия УК многоквартирного дома или какие возможности у управляющей компании существуют по закону? Обязательства управляющей компании перед собственниками

Думаю, вы согласитесь, что зачастую собственники помещений в МКД требуют от управляющей организации предоставить информацию, которую УК вовсе не должна раскрывать владельцам квартир. К таковой относится внутренняя документация УК или сведения о финансово-хозяйственной деятельности, не предусмотренные по . Эти данные могут не предоставляться собственникам, если иное не предусмотрено в договоре управления. Давайте поговорим о том, как обосновать свой ответ собственникам и на какие нормативно-правовые акты ссылаться.

Какую информацию должна раскрывать УК

Если собственники помещений в МКД просят управляющую организацию предоставить им данные по зарплатам сотрудников УК, сумме аренды офиса или другие подобного рода сведения, то УК на законных основаниях вправе их не предоставлять, сославшись на п.3 Стандарта раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731 от 23.09.2010 года).

Но здесь нужно сделать небольшую оговорку. Если в договоре управления МКД прописана обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам иной информации, отличной от Стандарта раскрытия, и по другим формам отчётности с определённой периодичностью, то УК должна будет по запросу потребителей предоставить такие сведения.

Например, если в договоре управления МКД прописано, что УК предоставляет сведения о себестоимости работ и услуг, то собственники могут потребовать от своей управляющей организации предоставить им информацию, скажем, по стоимости инвентаря дворника.

Непредоставление собственникам информации, не предусмотренной Стандартом раскрытия, не является для управляющей организации нарушением. За это её нельзя оштрафовать. Полный перечень информации, подлежащей обязательному раскрытию, указан п.3 Стандарта . Перечислим его:

• общая информация об УК, основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (годовая бухгалтерская отчётность и баланс с приложениями к нему, сведения о доходах и расходах, полученных и понесённых в связи с оказанием услуг по управлению МКД по данным раздельного учёта доходов и расходов);
• перечень МКД в управлении УК с указанием их адресов и основания управления по каждому дому;
• перечень МКД с расторгнутыми в прошлом году договорами управления с указанием их адресов и основания расторжения;
• общая информация об МКД в управлении с характеристиками дома (адрес, год, серия и тип постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества, уровень благоустройства, кадастровый номер (при наличии), конструктивные и технические параметры, системы инженерно-технического обеспечения и площадь земельного участка в составе общего имущества);
• информация о выполняемых работах и оказываемых услугах с указанием их стоимости по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД и иных услугах, связанных с достижением целей управления МКД;
• информация об оказываемых коммунальных услугах (о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления КУ);
• информация об использовании общего имущества в МКД;
• информация о капитальном ремонте общего имущества в МКД, если решением общего собрания собственников управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома (формирование фонда капремонта на спецсчёте дома). Если средства собственников идут в “общий котёл”, то есть формируются в фонде капитального ремонта регионального оператора, то УК не должна размещать эти сведения;
• информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в МКД с их результатами;
• отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления за прошедший год;
• информация о случаях привлечения управляющей организации или её должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД с приложением копий документов о применении мер административного воздействия и сведениями о мерах, принятых для устранения допущенных нарушений.

Почему УК не должна раскрывать собственникам информацию, не предусмотренную по Стандарту

По Стандарту раскрытия информации собственники не могут требовать предоставления им оригиналов и заверенных копий документов управляющей организации, если иное не предусмотрено в договоре управления. Если в управляющую организацию поступил такой запрос от собственника, то ему следует предложить придти в офис УК для ознакомления с документами. При этом, необходимо уточнить, с какими конкретно документами собственник может ознакомиться по Стандарту раскрытия информации и ФЗ №152 от 27.07.2006 года "О персональных данных" .

Уведомите собственника о том, что согласно требованиям ст.19 ФЗ №152 УК имеет право принимать меры для защиты своих персональных данных. В связи с этим ознакомление собственника с документацией УК может сопровождаться регистрацией в специальном журнале и использованием видео- и фотосъемки во избежание хищения, уничтожения и порчи оригиналов документов.

Согласно п.21 Постановления Правительства РФ №731 управляющие организации раскрывают информацию по формам Минстроя (Приказ №882/пр) на основании письменного запроса потребителя. Тут же даётся пояснение, что потребителями признаются физические и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД (п.6 Стандарта раскрытия).

Таким образом, только собственники имеют право запрашивать у своей управляющей компании определённую информацию. Все остальные граждане и организации таким правом не обладают. То есть, если к вам обратился потребитель ЖКУ, не являющийся собственником помещения в МКД, то вы вправе отказать ему в предоставлении любой информации по запросу.

Для неограниченного круга лиц, как сказано в ПП РФ №731, существуют информационные стенды в офисах управляющих компаний и доски объявлений в подъездах МКД. Там предусмотренная Стандартом и ПП РФ №354 информация размещается специально для всех желающих с ней ознакомиться.

Как мотивированно отказать собственнику на предоставление информации по запросу

Как быть, если собственник обратился к вам с требованием предоставить ему информацию, например, о стоимости строительных материалов или себестоимости выполненных работ. Такое требование в виде письменного запроса может быть выставлено при отказе председателя совета дома или другого уполномоченного решением общего собрания собственников лица подписать данный акт.

В таком случае управляющая организация может смело отказать собственнику на том основании, что он не вправе проверять стоимость выполненных работ и оказанных услуг, включая цену на стройматериалы, указанные в акте (ст.748 ГК РФ , ПП РФ №491). Но здесь опять-таки сделаем оговорку, которая очень важна: если иное не предусмотрено в договоре управления.

В акте приёмки выполненных работ равно, как и в формах раскрытия информации (Приказ Минстроя №882/пр) указывается не себестоимость работ, а фактическая их стоимость. Поэтому УК может ответить, что запрашиваемая собственником информация не подлежит раскрытию согласно требованиям действующего законодательства. Следовательно, такая информация собственнику представлена быть не может, если иное не предусмотрено договором управления.

Всю информацию по формам Минстроя собственники и потребители ЖКУ могут посмотреть на сайте УК, портале Реформа ЖКХ и частично в ГИС ЖХ. В печатном виде сведения хранятся на информационных досках в офисе УК и на досках объявлений в подъездах МКД.

Собственники не могут принудить управляющую организацию предоставить им по запросу желаемую информацию, если иное не предусмотрено в договоре управления. Всё только в рамках Стандарта раскрытия информации и только по формам Минстроя. Также напоминаем, что ни действующее законодательство, ни договор управления не позволяет собственникам снимать с оригиналов документов копии любым способом.

Для ознакомления с информацией по Стандарту раскрытия управляющая компания может направить собственников на портал Реформа ЖКХ или сайт УК, указав соответствующие ссылки в письменном ответе на запрос.

Независимо от принятого УО решения о предоставлении жителю МКД информации, организация обязана ответить ему в срок от 1 до 30 дней в зависимости от характера запроса. Чтобы не потерять ни одного обращения и в срок направить ответ на него, УО может вести учёт заявок и обращений с помощью . Попробуйте его бесплатно!

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности. С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

• Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
• Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
• Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
• Прочистка канализации общедомовых стояков;
• Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
• Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
• Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
• Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
• Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

• Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
• Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
• Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
• Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

• Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
• Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
• Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело , а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании - это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований , об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема - это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права .

Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются .

Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством . Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ . В частности, это оговаривается в 161-162 статьях .

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности , в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
2. Сохранять уровень безопасности , подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений , а также собственности государства и муниципалитета;
3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии , а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
6. Осуществлять поставки ресурсов , необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам , которые указаны в Жилищном кодексе .

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами .

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности , об услугах , которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом , которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям , которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений .

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

• Выполнять свою работу в срок , за установленную плату ;
• Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
• Предоставлять им коммунальные услуги ;
• Проводить другую управленческую деятельность .

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении .

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать .

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания . Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы .

А следить необходимо за следующим:

1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории ;
2. Проводила ее озеленение ;
3. Вовремя вывозила все бытовые отходы ;
4. Устанавливала на территории детские площадки , лавочки и прочее.

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК .

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации .

Итак, УК имеет право на :

• Получение дохода ;
• Взыскание долгов с жильцов;
• Лишать жильца определенного ресурса за долги;
• Начислять пени .

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение , однако лишь при проведении собрания владельцев и предоставлении сметы .

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме . На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд .

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги , за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право . Его дает 354 Постановление . Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени . Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК . Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК , стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет :

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом .

Наиболее яркий и частый пример – отказ от замены определенных предметов , которые входят в собственность всех жителей дома.

Здесь закон остается на стороне жильцов , и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности .

В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом , либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию .

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

• Написать обращение в УК , изложить свои претензии и попросить исполнить свои обязательства, согласно соглашению;
• Если оно не было принято, стоит прийти на прием к руководителю УК ;
• Представить доказательства неисполнения обязанностей;
• Если должной реакции не последовало, обратиться в жилищную инспекцию , написав соответствующее заявление с указанием в нем своих претензий и ссылками на нормативные акты и статьи. К заявлению стоит приложить доказательства .

Образец заявления в жилищную инспекцию: скачать бланк .

После этого ЖИ проведет проверку в целях выявления нарушений . Если они действительно имеются, то УК обяжут их устранить под угрозой обращения в суд .

Суд же может либо заставить организацию выполнить ваши требования в обязательном порядке, либо наложит штраф .

Также он может отстранить компанию от дел .

Что туда не входит?

Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, заставляя УК делать то, что не входит в ее обязанности, необходимо знать, какие действия она может не выполнять:

1. Вывоз мусора;
2. Проведение внеочередных ремонтных работ, если в этом нет необходимости;
3. Покупка нового теплоносителя;
4. Сруб деревьев на придомовой территории;
5. Ремонт домофона;
6. Освещение придомового участка;
7. Установка системы видеонаблюдения;
8. Украшение придомовой территории.

Управляющие компании имеют свой набор прав и обязанностей , согласно закону и документам.

При нарушении этих правил организация может либо лишиться лицензии , либо уплатить штраф . Однако для этого необходимо, чтобы жилец вовремя заметил нарушение и обратился в соответствующую инстанцию .

Часто управляющие компании оказываются недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не проводят обязательные работы. Поэтому жильцы многоквартирных домов стремятся узнать, что должны делать УК и какие работы входят в спектр их обязанностей. В статье расскажем, что представляют собой УК, какие права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов существуют, как контролировать ее деятельность.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания - это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.

Компанию, которая занимается управлением МКД (многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости - они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир - по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.

Все УК разделяются на три типа:

📑 Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.

📑 Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.

📑 Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.

Полномочия и функции управляющей компании , ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:

• Жилищный кодекс Российской Федерации ;
• Постановление Госстроя №170 от 2003 года ;
• Постановление Правительства РФ №354 .

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Все обязанности управляющих компаний прописаны в законодательстве. Условно их можно разделить на две большие группы: работы по эксплуатации МКД и осуществлению ремонтных работ и услуги управленческого, организационного характера.

В работы по эксплуатацию МКД, осуществлению ремонтных работ входят:

🔸 регулярный осмотр общедомового имущества, выявление повреждений - представители УК обязаны минимум два раза в год осматривать все здание от фундамента до чердачных помещений, фиксировать выявленные нарушения;

🔸 обеспечение общей и пожарной безопасности, например, контроль за незаконной установкой тамбурных дверей, поддержание проходов в надлежащем состоянии;

🔸 проведение подготовительных мероприятий перед началом зимнего периода - например, проверка работоспособности системы отопление, поставка топлива в собственную котельную;

🔸 текущий ремонт общедомового имущества - вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах в подъездах, замена старой плитки на новую и так далее;

🔸 благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, если она относится к общедомовому имуществу - замена лавочек на новые, обслуживание детской площадки;

🔸 устранение аварий и их последствий в МКД, например, откачивание воды из подвальных помещений после прорыва труб отопления;

🔸 поддержание чистоты в подъездах, их уборка - найм уборщицы для подметания, мытья полов на лестничных клетках;

🔸 поддержание рабочего состояния коммуникаций, сетей внутри дома - УК может ремонтировать их своими силами или обращаться к поставщикам услуг;

🔸 транспортировка мусора, жидких бытовых отходов - компания тоже может вывозить мусор и организовывать сток ЖБИ самостоятельно или прибегать к помощи подрядчиков;

🔸 установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты за общедомовые нужды;

🔸 работы по более эффективному расходованию электроэнергии, например, установка энергосберегающих лампочек вместо ламп накаливания.

Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ. В них входят:

▪ учет всех жильцов дома - собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;

▪ выявление злостных неплательщиков и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков при помощи незаконного подключения;

▪ учет оплаты - кто и в каком объеме платит, кто нет;

▪ хранение, обеспечение целостности всей документации на МКД, в том числе паспортов;

▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;

▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;

▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.

Есть обязанности УК по Жилищному кодексу : организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.

Права управляющей компании

Обязанности ЖКХ и управляющих компаний существуют нераздельно от их прав. Права УК тоже прописаны в законодательстве, а также продублированы в договорах и могут отличаться в ряде случаев. Чаще всего управляющая компания имеет право :

📍 требовать от собственников квартир и арендаторов оплачивать услуги в полном объеме;

📍 начислять пеню, если собственник или жилец МКД не оплачивает вовремя услуги;

📍 проверять правильность, достоверность сведений приборов учета, которые жильцы передают в УК - не реже раза в полгода;

📍 ограничивать жильцов в коммунальных услугах, например, если собственник не платит за услуги;

📍 требовать, чтобы жильцы предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных и других служб для устранения аварий, осмотра, ремонта коммуникаций.

Если говорить просто, то управляющая компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои обязанности. Например, УК ответственна перед поставщиками коммунальных услуг за полную и своевременную их оплату, поэтому имеет право ограничивать доступ к ресурсам тем, кто за них не платит.

Ответственность управляющей компании прописана в многочисленных законодательных актах. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 , УК несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Она ответственна перед жильцами, подрядчиками и инспектирующими организациями практически за все. Перед жильцами - за качество оказываемых услуг, перед подрядчиками - за своевременную оплату услуг и доступ к коммуникациям для обслуживания, перед инспектирующими организациями - за надлежащее состояние общедомового имущества, коммуникаций и так далее.

Вы можете посмотреть, за что отвечает управляющая компания , в договоре с ней. Вне зависимости от того, что написано в нем, УК также может понести административную ответственность по КоАП. Например, ее могут оштрафовать за:

🚫 нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, питьевой воде - если вода из крана не будет соответствовать нормативам, УК получит штраф;

🚫 нарушение требований по содержанию, текущему ремонту дома, например, если ремонтные работы не выполнены в полном объеме;

🚫 невыполнение в срок постановления органов или должностных лиц, которые осуществляют контроль;

🚫 нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, например, если жильцы получают двойные квитанции.

Если у управляющей компании будет много серьезных нарушений, ее могут отстранить от управления многоквартирным домом. В этом случае придется заключать договор с другой УК либо организовывать товарищество собственников жилья и управлять МКД самостоятельно.

Как контролировать управляющую компанию

Согласно действующему законодательству, управляющие компании обязаны собирать жильцов и отчитываться перед ними о проведенных работах как минимум раз в год. Даже если подобная обязанность не прописана в договоре с УК, она все равно обязана это делать по ЖК РФ. УК также имеет право проводить общие собрания жильцов чаще, например, подготавливать документы за каждый сезон.

Законодательство также предъявляет требования к содержанию отчета. Согласно ЖК РФ, он должен быть полным и всесторонним. В документе должны содержаться сведения о:

🔧 проведенных работах, их характеристиках: представители УК должны объяснить, что и когда они ремонтировали, какие работы проводили;

💰 потраченной сумме на текущий ремонт, обслуживание общедомового имущества;

⏱ запланированных на следующий отчетный период работах, их характеристиках, нужной сумме на обслуживание.

Собственники квартир в МКД должны утвердить отчет и запланированные на следующий период работы. Если они не утвердят документ, управляющая компания обязана изменить его до состояния, в котором жильцы одобрят планы.

Таким образом, контролировать деятельность управляющей компании можно по ежегодным отчетам от нее. Например, если что-то в состоянии общедомового имущества вас не устраивает, можно выдвинуть вопрос о ремонте на собрании. Управляющая компания, скорее всего, включит ремонт в план и проведет необходимые работы.

Отчет не только показывает, чем занимается управляющая компания , но и помогает выявить нарушения. Например, если в документе говорится о каких-то работах, которых на самом деле не было, вы вправе потребовать объяснений у представителей УК и не согласовывать отчет, а написать претензию и вернуть часть средств за неоказанные услуги.

Жильцы многоквартирных домов также имеют право контролировать деятельность УК другими доступными способами. Например, можно обратиться к представителям управляющей компании и попросить обосновать расценки на коммунальные услуги либо рассказать о текущем финансовом состоянии. Это стало возможно с принятием №273-ФЗ . А еще запланированные и проведенные работы можно смотреть на специальных государственных порталах. К примеру, на сайте «Реформа ЖКХ» можно получить сведения о капитальном ремонте, контактные данные и другую информацию о самой управляющей компании, просмотреть историю управления, домовую книгу и другие сведения о МКД. услуга из большого перечня, попробуйте решить ситуацию мирно. Свяжитесь с руководством УК и выясните, в чем причина: возможно, дело просто в человеческом факторе, и после вашего обращения ситуация нормализуется.

Если нарушения критичны, УК отказывается расторгать с вами договор, обманывает, что это невозможно или препятствует смене компании другим образом, нужно действовать решительно. Первый шаг - составление письменной претензии на имя руководителя управляющей компании. Напишите претензию и укажите в ней:

📩 имя должностного лица, которому составляете претензию - обычно это руководитель управляющей компании;

📩 свои данные - фамилию, имя, отчество, адрес фактической регистрации;

📩 суть претензии - попросите обосновать, почему какие-то услуги не были оказаны, куда израсходовали деньги или почему компания не выполнила запланированные работы;

📩 дату, подпись и ее расшифровку.

Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один вы отдадите представителю УК, а второй оставите у себя. На вашем экземпляре должны поставить отметку о принятии с подписью должностного лица, например, секретаря, и печатью организации. При подаче претензии вам сообщат срок, в течение которого направят письменный ответ. Его может устанавливать сама УК, но обычно он не превышает 30 рабочих дней.

Если управляющая компания не ответила ничего или прислала банальную отписку, можете жаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, написать заявление в прокуратуру, составить обращение в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Государственные органы будут обязаны провести проверку и при выявлении серьезных нарушений принять меры. Например, привлечь УК к административной ответственности или подать в суд. Написать исковое заявление в суд вы можете и самостоятельно, но для этого нужно обратиться к опытному юристу. Лучше работают коллективные заявления: чем больше людей выскажут свое недовольство, тем выше шанс выиграть суд.

Управляющая компания - юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом. У него есть много обязанностей: следить за качеством оказания коммунальных услуг, выполнять текущий ремонт общедомового имущества, осматривать дом и выявлять неисправности, подготавливать МКД к отопительному сезону, отчитываться перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право контролировать работу УК, писать жалобы. В свою очередь компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои прямые обязанности.

Многие жители многоквартирных домов не задумываются о том, что входит в обязанности управляющей компании (УК).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Более того, в большинстве случаев жители даже не подозревают, что с УК должен заключаться специальный договор, содержащий порядок и условия ее работы.

Такое незнание чаще всего приводит к полному отсутствию контроля над деятельностью УК, а значит, возложенные на нее законом и договором обязанности не выполняются должным образом.

Законодательство

Работа УК регламентируется определенным перечнем нормативных актов.

К основным можно отнести:

1. Жилищный кодекс РФ – является самым главным документом, регулирующим работу УК.
2. Федеральный закон, включающий в себя порядок регулирования тарифов УК.
3. Постановление правительства, регламентирующее предоставление коммунальных услуг жителям многоквартирных и жилых домов.
4. Постановление Государственного комитета РФ, утверждающего правила и нормы, относящиеся к технической эксплуатации жилищного фонда.

Жилищный кодекс

Данный нормативный акт содержит в себе основные нюансы, касающиеся работы УК, в том числе ЖК РФ указывает, что между жителями многоквартирного дома и УК должен быть заключен договор.

В период действия договора УК должна:

• выполнять возложенные на нее обязанности;
• выполнять работы и оказывать услуги, по содержанию и ремонту общего имущества дома;
• предоставлять коммунальные услуги и пр.

Обязанности управляющей компании

Главной обязанностью УК является полное обеспечение жителей многоквартирного дома чистыми, комфортными и безопасными помещениями, возможностью свободно ими пользоваться, в том числе прилегающими к ним территориям, входящим в состав общего имущества.

В сфере ЖКХ по содержанию и ремонту

Все обязанности управляющей компании в сфере жкх по содержанию и ремонту должны иметь четкую регламентацию в условиях договора.

Необходимо прописать их корректным юридическим языком, чтобы не было возможности как-либо их интерпретировать в будущем.

Ремонтные работы в сфере ЖКХ можно условно разделить на:

1. Текущие. Сохраняют уже имеющиеся характеристики здания, не допуская при этом их изменения в худшую сторону.
2. Проведение работ по улучшению параметров или характеристик здания.

К общему содержанию относятся:

• контроль над поставкой качественных услуг от уполномоченных организаций, а также их своевременностью;
• проверка оплаты за предоставляемые услуги (вода, свет, газ и пр.);
• организация ремонтных работ, привлечение исполнителей, подрядчиков, заключение договоров и пр.;
• обеспечение безопасности жителей дома при его эксплуатации.

Обслуживание многоквартирного дома

Обслуживанием многоквартирного дома могут заниматься различные организации.

Чтобы пригласить организацию для обслуживания многоквартирного дома, УК должна заключить с ней договор.

После его подписания, обслуживающая организация отчитывается за проделанные работы именно перед УК, а также подписывает с ней соответствующие акты и получает положенные выплаты.

Обслуживающая организация не может одновременно являться управляющей компанией и соответственно выполнять ее функции.

Предоставление коммунальных услуг

Главным направлением деятельности УК должен выступать контроль за своевременной и качественной поставкой коммунальных услуг в полном объеме.

Все коммунальные услуги предоставляются только на основании договоров, которые должны заключаться в следующем порядке:

• в энергоснабжающую организацию подается заявление с просьбой заключить договор;
• к заявлению прикладываются все необходимые документы, которые могут потребоваться для заключения договора;
• после рассмотрения заявления заключается договор;
• если относительно его условий у сторон возникают вопросы, может быть составлен протокол разногласий.

Придомовая территория

Придомовой территорией считается земля, которая непосредственно закреплена за определенным объектом недвижимости.

Жильцы дома имеют по отношению к указанной территории не только права пользования, но и обязанности по оплате за нее, так как она является их собственностью.

Обязанность по содержанию придомовой территории возлагается на УК.

• уборка;
• озеленение;
• вывоз бытовых отходов;
• установка детских площадок, лавочек и пр.

Всю работу УК осуществляет строго в рамках заключенного между ней и жильцами дома договором. Соответственно контроль над выполнением работ должны вести жильцы дома.

Что указано в договоре?

Договорные отношения с УК регулируются Жилищным кодексом РФ.

Согласно , договор имеет срочный характер (не более пяти лет). Это означает, что УК в течение указанного в договоре срока должна выполнять возложенные на нее обязанности.

Договор должен содержать следующие условия:

• указание на расположение многоквартирного дома, его адрес;
• список предоставляемых коммунальных услуг;
• указание на перечень работ и услуг, а также условия для изменения перечня;
• определение размеров оплаты за услуги УК, в том числе коммунальные, порядок их оплаты;
• порядок контроля над работой УК;
• указание на срок действия договора.

Что делать, если не исполняет?

Если УК не выполняет должным образом свои обязательства, необходимо предпринять следующие действия:

1. Письменно обратиться в компанию с просьбой устранить имеющиеся неисправности и исполнить обязательства в порядке, установленном в договоре.
2. Если на письменное обращение не было ответа, можно записаться лично на прием к руководителю УК и изложить свои претензии.
3. Лучше всего при себе иметь доказательства того, что текущее положение дел действительно не самое лучшее. Например, можно предоставить фотографии.
4. Если руководитель компании не отреагирует на просьбы, необходимо . Для этого пишется со ссылками на нормативно-правовые акты. К заявлению необходимо приложить подтверждение того, что ранее уже было осуществлено обращение в УК.

Жилищная комиссия проверит все изложенные в заявление факты и вынесет решение о том, действительно ли имеются нарушения со стороны управляющей компании или нет.

Если нарушения имеются, инспекция вынесет предписание с требованиями устранить нарушения. Если УК их проигнорирует, то дело будет передано в суд.

Ответственность

За нарушение установленных положений договора и законодательства, управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности в виде:

• неустойки (штрафа, пени);
• возмещения убытков;
• компенсации морального вреда.

Штраф

На управляющую компанию может быть наложен штраф, в размере от 40 до 50 тысяч рублей.

Помимо этого, в 2020 году вступают в силу поправки ЖК РФ, согласно которым, компания несет ответственность за нарушение порядка определения размера платы за коммунальные услуги в виде неустойки.