Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи.
Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган, каковым является Управление Росреестра, с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.
Конечно, такие ситуации нечасты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация самой сделки с недвижимостью. Наиболее распространенными из них являются договоры аренды недвижимости длительностью более одного года, договоры долевого участия в строительстве. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.
Ранее, до вступления в силу закона отменяющего государственную регистрацию почти всех сделок с недвижимостью, Президиум ВАС РФ при выработке рекомендаций по разрешению споров приводил следующий пример, который и по сей день можно использовать при обязательной регистрации некоторых сделок с недвижимостью Приложение к информационному письму ВАС РФ № 21 от13.11.97г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», п.1. «Финансовая Россия» № 45 1997г., стр.8 приложения « Официальные документы»..
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
При положительном решении суда в рассмотренном выше случае закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).
Однако, применение двусторонней реституции возможно и в других случаях. Например, если сделка по отчуждению недвижимости, находящейся в совместной собственности, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
То есть неважно, на имя кого из супругов оформлено имущество, и кто вносил деньги. Не учитывается также, что кто-то из них не работал и не имел самостоятельного дохода. Если квартира была приобретена путём возмездных сделок (по договорам купли-продажи недвижимости, мены и т.п.) в период зарегистрированного брака на имя одного из супругов, то второй супруг автоматически имеет право на эту недвижимость. Если имущество общее, то и распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов.
Исключение составляет наличие брачного договора. В соответствии с Семейным кодексом РФ, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 Семейного кодекса РФ). И если в брачном договоре установлено, что квартира становится личной собственностью одного из супругов, то согласие другого супруга на сделку в дальнейшем не требуется.
Также в том случае, если при расторжении брака был произведен раздел совместно нажитого имущества, и квартира перешла к одному из супругов, то разрешения на ее продажу получать от другого супруга не нужно. Однако, в случае, если раздел не производился, то данное согласие необходимо.
Если один из супругов продает недвижимость без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, то он имеет право в течение года начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Однако стоит учитывать, что общий срок исковой давности установлен законом в 3 года. Это значит, что в случае развода бывшие супруги вправе предъявить друг другу претензии в отношении имущества в течение трех лет Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. / К.П. Победоносцев. - М., Статут. 2002. - С. 380..
Другими словами, срок давности считается пропущенным, если к дате сделки три года со дня расторжения брака истекло и если в указанный период требования бывшего супруга в отношении раздела имущества не предъявлялись. Так в случае последующего предъявления требований об оспаривании сделки в удовлетворении может быть отказано (если о пропуске срока давности заявит супруг-ответчик).
Однако если суд удовлетворит требования, то в таком случае будут применяться правила гражданского законодательства о правовых последствиях недействительности сделки. Они заключаются в том, что каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре -- возместить его стоимость в деньгах (ст. 167 Гражданского Кодекса РФ).
Следует учитывать, что согласно Решению Совета нотариусов при Министерстве юстиции РБ от 22.01.1999 «Обобщение нотариальной практики по вынесению нотариусами постановлений об отказе в совершении нотариальных действий», договор отчуждения имущества, являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен и без согласия другого супруга в следующих случаях:
Когда супруг уклоняется от дачи такого согласия. В этом случае ему направляется заявление с предложением явиться в государственную нотариальную контору для определения его доли в общем имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не пришлет в течение одного месяца со дня получения заявления своих возражений, нотариус вправе удостоверить договор отчуждения от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу числится имущество.
Когда супруг не проживает по месту прописки и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого должна быть представлена копия вступившего в силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.
Если имеется документ, подтверждающий, что отчуждаемое имущество является личной собственностью одного из супругов (договор раздела имущества и др.).
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.
В апреле 2010 года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственностиПостановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..
недвижимый имущество сделка приобретатель
В статье рассматривается проблемы существующей регистрационной системы, которая действует в России в отношении недвижимого имущества.
Ключевые слова: гражданское право, объект гражданского права, недвижимость, ЕГРН, кадастр.
Отношения собственности являются важнейшими общественными отношениями урегулированными нормами права. Основа важности отношений собственности закреплена, прежде всего, в Конституции РФ. В соответствии со ст. 8 Конституции в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Недвижимые вещи являются объектом гражданских прав и в силу своего значения права на эти вещи подлежат государственной регистрации. Учитывая современные особенности гражданского оборота, актуальным является исследование именно факта государственной регистрации прав, в виду того, что многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют на руках сведения, подтверждающие свои права «де- юре». Это достаточно распространенная ситуация, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. Получается ситуация, что собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве.
Это создает ситуацию, когда большинству участников гражданского оборота, не известно приобретен ли тот или иной земельный участок, кто собственник недвижимой вещи. Аналогичная проблема часто возникает в ситуации, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления радо обстоятельств. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности , но и сервитута . Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений.
Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ . Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ соседних уже поставленных на кадастровый учет и права на которые внесены в ЕГРН. Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования . При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ № 218). Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе - паровое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость , или всего лишь подтверждает это факт . По сути, под государственной регистрацией прав подразумевается засвидетельствование факта наличия у кого-либо права на какую-либо недвижимую вещь.
При государственной регистрации фиксируется два факта, во-первых, факт наличия недвижимости (тип объекта, его назначения), во- вторых, факт наличия права в отношении вещи (реквизиты лица, кому принадлежит право), а так же наличие обременений. В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законодательством о регистрации прав недвижимом имуществе, а так же о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с законодательством сведениях.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
ЕГРН является продуктом слияния трех реестров. Государственного реестра кадастра недвижимости, государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра границ. Такое объединение ресурсов позволит повысить бесспорность зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости будет наиболее полно индивидуализирован и охарактеризован. Несомненно, что если бы был еще присоединен ресурс Картотека арбитражных дел, то это бы повысило стабильность оборота, и укрепила добросовестность участников оборота .
Безусловно, в теории произведенное слияние трех ресурсов имеет массу плюсов, однако на практике возник один и возможно самый главный вопрос: как же эти реестры объединить между собой. В настоящее время ЕГРН является не полным источником сведений, в виду того, что государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав объединяются вручную и для оптимизации трех реестров необходимо достаточно времени и человеческого трудового ресурса, особенно в части сведений о границах объектов.
Заинтересованные лица могут получить доступ к разным ресурсам ЕГРН как бесплатно в ограниченном объеме сведений, так и за плату, онлайн или при обращении в надлежащий орган. Таким образом, ЕГРН - это сводный электронный реестр объединенной информации о территориях и объектах недвижимости, а также о правах на них, который формируется на основе информации ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, а также информации, которая предоставляется заявителями и органами власти.
Библиографический список
1. Иванов, А.А. О презумпции права государственной собственности на землю в России / А.А. Иванов // Закон. - 2016.- № 6. - С. 35-41.
2. Игнатова, М.С. Взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, с иными органами и организациями / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2006. - № 13. - С. 233-236.
3. Игнатова, М.С. О содержании понятий «государственная услуга» и «государственная функция» в деятельности органов исполнительной власти / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2014. - Т. 14. - № 4. - С. 98-102.
4. Калиниченко, Т.Г. О государственной регистрации водных прав / Т.Г. Калиниченко // Законодательство и экономика. - 2007. - № 8. - С. 43-48.
5. Круглова, О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в ской сфере: автореф. дис. … канд. юрид. наук. / О.Б. Круглова. - Самара, 2002. - 22 с. 6. Коновалов, А.В.К вопросу о добросовестности давностного владения / А.В.Коновалов // Вестник гражданского права. - 2016. - № 6. - С. 9-30.
7. Подшивалов, Т.П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость / Т.П. Подшивалов // Право и экономика. - 2013. - № 2. - С. 75-79.
8. Подшивалов, Т.П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков / Т.П. Подшивалов // Государство и право. - 2015. - № 1. - С. 49-56.
9. Подшивалов, Т.П.Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав / Т.П. Подшивалов // Гражданское право. - 2017.- № 5. - С. 13-15.
10. Подшивалов, Т.П. Установление и защита сервитута de lege lata et de lege ferenda / Т.П. Подшивалов // Известия вузов. Правоведение. - 2013. - № 4. - С. 90-102.
11. Подшивалов, Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. - 2017. - № 2. - С. 115-146.
12. Подшивалов, Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики / Т.П. Подшивалов // Российский судья. - 2010. - № 10. - С. 11-14.
13. Подшивалов, Т.П. Негаторная защита интересов собственников смежных / Т.П. Подшивалов // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 12. - С. 49-53.
УДК 347.13
Н. А. Санисалова
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
В статье рассматриваются проблемные аспекты, связанные с оформлением сделок с недвижимым имуществом, проводится соотношение обязательной письменной формы договора, требующего государственной регистрации и самой государственной регистрации сделки по правовым последствиям. Автором выявлены особенности правового положения сторон договора купли-продажи жилого помещения в случае исполнения продавцом обязательства перед покупателем по передаче объекта недвижимости, но до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, рассмотрены дискуссионные вопросы, касающиеся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации.
Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.
Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов (например, источники повышенной опасности регистрируются в различных инспекциях с целью возложения на их собственников гражданско-правовой ответственности в случае нанесения ими имущественного или морального вреда).
Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право (право, а не запись о государственной регистрации), во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). Важно учитывать, что необходимость осуществления регистрации связана не с соблюдением формы сделки с недвижимостью, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (ст. 132, 223 ГК). Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (п. 3) , в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» . Здесь возникает вопрос: какова роль государственной регистрации - правоустанавливающая или правоподтверждающая? Как отмечает О. Ю. Скворцов, «поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации -в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта» . Следовательно, «действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки» (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Как юридический акт государства, признающий и подтверждающий свершившиеся юридические факты, государственная регистрация сделки по смыслу ст. 158, 160, 163, 165, 434 ГК РФ не относится к ее форме. Сделки совершаются в надлежащей форме до государственной регистрации без участия регистрирующего органа государства, который не может вмешиваться в осуществление сторонами гражданских прав по своему усмотрению и нарушать принцип свободы договора. При несоблюдении требования закона о государственной регистрации сделки, согласно буквальному толкованию п. 1 ст. 165 ГК РФ, такая сделка является ничтожной только в тех исключительных случаях, когда это прямо установлено законом. Придание совершенному в надлежащей форме договору при отсутствии государственной регистрации статуса «незаключенного» является особым правовым последствием, которое не следует путать с ничтожностью сделки. Само по себе отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимостью, при ее соответствии иным требованиям закона, не является основанием для признания такой сделки недействительной . Но имеет место и иная точка зрения о том, что сделка, подлежащая государственной регистрации, но не зарегистрированная в установленном порядке, ничтожна , что приводит к смешению понятий незаключенного и недействительного договоров.
Из изложенного следует, что совершение в надлежащей форме сделки, требующей государственной регистрации без осуществления последней, порождает определенные правовые последствия, а именно право сторон осуществить ее государственную регистрацию, и их обязанность - не уклоняться от ее государственной регистрации . Между сторонами возникает обязатель-
ственное правоотношение, содержанием которого является осуществление государственной регистрации совершенного в надлежащей форме договора.
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, состоящая в том, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина . Отсюда вывод, что государственная регистрация является и формой публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права, проявляет взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. По мнению исследователей, деятельность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на создание единого банка данных по недвижимости и, тем самым, позволяет избежать допускаемых на практике злоупотреблений , ориентирована на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц , позволяет осуществлять государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц .
В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе , несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами.
Обязательная государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на данные объекты; договоров мены жилых помещений (п. 2 ст. 567 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251); договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК); договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК); договоров о залоге недвижимости, а также акцессорных сделок, заключенных для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам (уступка требования (ст. 389 ГК), перевод долга (ст. 391 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК), отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК)). Законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации иных сделок, и важно не
путать регистрацию сделки с регистрацией перехода права или его обременения, производимой в отношении любой сделки с недвижимым имуществом и не оказывающей при ее отсутствии влияния на признание сделки недействительной. Так, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи, и, руководствуясь указаниями ВАС РФ, договор считается заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации . Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц . До такой регистрации заключенный договор обязателен только для продавца и покупателя, по которому у покупателя возникает право требования от продавца его исполнения - передачи ему проданного объекта недвижимости, а если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации, а у продавца - право требовать его оплаты (нужно учитывать, что стороны в договоре могут предусмотреть различные варианты исполнения договора по отношению к моменту государственной регистрации перехода права, например оплата или фактическая передача недвижимости -после акта регистрации). На практике возникали проблемы, связанные с распоряжением недвижимым имуществом той или иной стороной договора до осуществления регистрации перехода права собственности на нее. Судебноарбитражная практика признает такие действия (в частности, покупателя, ставшего владельцем имущества) неправомерными, принимая во внимание, прежде всего, интересы третьих лиц (кредиторов продавца), могущих обратить взыскание на недвижимое имущество до момента прекращения права собственности продавца, т.е. до регистрации перехода права собственности к покупателю . Что касается кредиторов покупателя, они не вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества . Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями собственника, в частности распоряжением. Однако покупатель имеет статус титульного владельца, т.к. владеет непроданным недвижимым имуществом на законном основании. Следовательно, в подобной ситуации ни одна из сторон не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией ВАС РФ . Следовательно, любая сделка по распоряжению объектов недвижимости, совершенная покупателем, недействительна как противоречащая закону, а совершенная продавцом - нарушающая условия договора и влекущая ответственность за его неисполнение. Особые правила установлены законодательством в отношении договора купли-продажи предприятия, когда момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собст-
венности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).
Нужно учитывать, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражные суды учитывают, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное имущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества .
Несмотря на то, что судебная практика по вопросам, связанным с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», складывается в течение длительного времени, многие нормы этого Закона продолжают оставаться дискуссионными, а вопросы их толкования - нерешенными. Свидетельство этому - обилие споров и отсутствие единообразия в арбитражно-судебной практике. В частности, возникает немало вопросов, касающихся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации. Споры даже возникают о том, в каком случае бездействие ответчика следует квалифицировать как уклонение от государственной регистрации права. Имело ли оно место, если истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора и не предъявлял к ответчику таких требований? Одни правоприменители считали, что в таком случае факт уклонения истцом не доказан, другие считали, что достаточно установления факта самого по себе бездействия со стороны ответчика, а сами возражения ответчика против иска расценивались судами как его намерение уклониться от регистрации договора. Во избежание подобных негативных последствий сторонам следует в договоре детально прописывать обязанности (например, сообщать о перемене места жительства) и порядок действий сторон по осуществлению государственной регистрации, а также указывать срок таких действий. Поскольку действующим законодательством не установлены какие-либо определенные сроки осуществления государственной регистрации, при установлении таких сроков следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ. Как отмечает судья Д. С. Васильев: «Отсутствие четкого определения формы судебной защиты в нормах ст. 165, 551 ГК РФ привело к тому, что в суды предъявляются иски под всевозможными наименованиями: о принудительной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, об обязании ответчика принять участие в регистрации, об обя-
зании учреждения по регистрации зарегистрировать сделку (переход права), о регистрации сделки (перехода права)» . Причем каждый из перечисленных видов исков в той или иной степени противоречит законодательству и не совсем правильно отражает суть регистрационного действия, полномочия регистрирующих органов и судов. Иск о государственной регистрации права не может быть определен как исполнительный иск, т.к. в случае вынесения судом решения в соответствии с Законом о регистрации «сделка (переход права) регистрируется в соответствии с решением суда», что исключает дальнейшее участие ответчика в регистрации сделки (перехода права). Возложение на учреждение по регистрации обязанности зарегистрировать сделку (переход права) также не является правильным, поскольку такое действие является мерой государственного принуждения к органу, не допустившему правонарушения, и нарушает заявительный характер регистрации. Что касается иска о регистрации, то само судебное решение непосредственно не является юридическим фактом, с момента вступления в законную силу которого сделка считается заключенной, а право собственности - возникшим или перешедшим. Таким юридическим фактом является не решение суда, а государственная регистрация сделки (перехода права). На практике часто считают более правильным предъявлять иск о признании права собственности на объект недвижимости, что в дальнейшем не вызовет вопросов при регистрации (согласимся, но в отношении права на самовольную постройку, бесхозяйные вещи и т.п.). Но, с другой стороны, когда право (переход права) основано на незарегистрированном договоре об отчуждении недвижимого имущества, предъявление иска о признании права собственности не будет адекватным способом защиты, т.к. право еще не возникло. Более верным представляется предъявление иска о признании права регистрации. Поэтому можно согласиться с мнением Д. С. Васильева, предлагающего использовать иск о государственной регистрации права, содержанием которого является требование к суду
о признании сделок (перехода прав) подлежащими государственной регистрации на основании заявления одной из сторон договора, а его предметом -признание права стороны зарегистрировать договор об отчуждении недвижимости независимо от участия другой стороны .
Часто встречаются ошибки, когда лица оспаривают запись о государственной регистрации, а не зарегистрированное право. Например, государственное предприятие «Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала «Киносценарии» обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу «Тискино» . Но, поскольку государственная регистрация в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике .
Следует указать, что ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегу-
лированы отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до осуществления государственной регистрации перехода права собственности. В то же время умершие граждане и ликвидированные в установленном порядке юридические лица не могут считаться уклоняющимися от государственной регистрации права, следовательно, участники гражданских правоотношений никак не защищены от подобных случаев. В данном случае, возможно, интересы стороны могут быть защищены в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки и возврата всего полученного по договору, либо должна осуществляться государственная регистрация на основании решения суда по аналогии закона как при уклонении одной из сторон от осуществления государственной регистрации (в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ)1, , думается, что возможно применить п. 1 ст. 1112 ГК ГФ, обязав наследников, принявших наследство (в данном случае и в отношении имущественной обязанности), принять участие в осуществлении государственной регистрации.
Таким образом, законодательство о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, о недвижимости как объекте гражданских прав должно совершенствоваться, учитывая, прежде всего, проблемы,
возникающие в правоприменении, а также изменения общественных отношений, складывающихся по поводу такого имущества.
Список литературы
1. СЗ РФ. - 1997. - № 17. - Ст. 1913.
2. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 81-90.
3. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21.
4. Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебнопрактическое пособие) / О. Ю. Скворцов. - М. : «Волтерс Клувер», 2006. // СПС «Гарант». Версия от 26.03.06.
5. Витрянский, В. В. Договор продажи недвижимости / В. В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9.
6. Козырь, О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О. М. Козырь // Закон. - 1999. - № 4. - С. 22.
7. Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998.- № 10.
8. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВКС РФ. -
9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / отв. ред. О. Н. Садиков. -М., 1998. - С. 278.
10. Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 1998. - № 1. - С. 46.
11. Брагинский, М. И. Комментарий к закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М. И. Брагинский. - М., 1998. - С. 4.
12. Гражданское право: учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1997. - Ч. 2. - С. 98.
1 Вывод о том, что при рассмотрении иска о регистрации сделки (перехода права) в случае ликвидации организации-продавца до осуществления регистрации сделки необходимо применять п. 3 ст. 165 ГК РФ по аналогии, содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03.
13. Пункт 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82-83.
14. Витрянский В. Купля-продажа недвижимости // СПС «Консультант плюс». -
15. Пункт 2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82.
16. Постановление Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.
17. Васильев, Д. С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Д. С. Васильев // Российская юстиция. - 2006. - № 2.
18. Пономарева, Н. Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью / Н. Г. Пономарева // СПС «Гарант». - 2005.
19. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 12.
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32-35.
21. Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 10.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Данный порядок вступления договоров в силу, также как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, предусмотренного п. 1 ст. 433 ГК, согласно которому договор признается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения) от партнера.
Необходимость в государственной регистрации договоров обусловлена прежде всего экономической важностью их предметов - земли и другого недвижимого имущества. Она призвана обеспечить соблюдение прав приобретателей имущества, третьих лиц и стабильность всего гражданского оборота. При этом речь должна идти не о технической, а о юридической регистрации договоров и прав на имущество органами юстиции в едином государственном реестре, а сведения о произведенной регистрации должны быть доступны любому лицу.
Гражданский кодекс РФ (ст. 164) предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. До принятия этого закона применяется действующий с момента вступления в силу части первой ГК РФ порядок регистрации.
В настоящее время регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость осуществляют Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы (Указ Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11.12.93 No. 2130). Правила представления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Указом Президента РФ от 27.08.96 No. 1270.
Анализ ГК РФ позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).
В этой связи представляется важным отличать государственную регистрацию договора от государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, договор о продаже недвижимости (ст. 549 ГК), за исключением вышеуказанных случаев, не требует государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации требует переход права собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст. 551 ГК). Это положение распространяется также на договор доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК). Следовательно, такие договоры признаются заключенными и вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Значение государственной регистрации права служит основанием для изменения отношений покупателя и продавца недвижимости с третьими лицами, когда стороны исполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.
Требование о государственной регистрации может быть установлено не только в отношении договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Законом может быть установлена обязательная государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида (п. 2 ст. 164 ГК), которое представляет собой повышенный общественно - экономический интерес и нуждается в установлении особого правового режима. Например, в соответствии с Федеральным законом "О музейном фонде РФ и музеях в РФ" от 26.05.96 подлежат государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ сделки купли - продажи музейных предметов и музейных коллекций. Необходимость регистрации в данном случае обуславливается высокой национальной значимостью предмета договора.
В обязательном порядке должны пройти регистрацию договоры о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу для ЭВМ или базу данных. Регистрирующим органом является Российское агентство по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем (п. 5 ст. 13 Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных" от 23.09.92).
Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (ст. 52 ГК).
Требования законодателя о необходимости осуществить государственную регистрацию отдельных договоров является обязательным. Отступление от этого правила почти всегда влечет признание договора незаключенным. Однако имеются особые случаи. Так, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии, ст. 1028 ГК. Данная норма устанавливает изъятие из п. 3 ст. 433 ГК, так как необходимость государственной регистрации договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Однако для третьих лиц он приобретает силу лишь с момента государственной регистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и патентных знаков.
Другим исключением является п. 5 ст. 13 вышеупомянутого Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных", который определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Таким образом, требование о государственной регистрации носит диспозитивный характер. Государственная регистрация договора будет иметь правообразующее значение только в том случае, если стороны или хотя бы одна из сторон сочтут необходимым зарегистрировать договор.
Таким образом, можно заключить, что по общему правилу пункта 3 ст. 433 ГК по договору, требующему государственной регистрации, у сторон возникают взаимные права и обязанности с момента осуществления такой регистрации. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК).
Однако необходимо учитывать, что, подписывая договор, стороны выражают друг другу свое желание установить определенное правоотношение, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть они добровольно, по своей инициативе связывают себя достигнутым соглашением. Поэтому в целях защиты прав добросовестной стороны от возможных недобросовестных действий ее контрагента ГК (пп. 3 и 4 ст. 165) предусматривает, что если сделка совершена в надлежащей форме, но при этом одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, то добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки и возмещении убытков, вызванных задержкой в совершении регистрации.
В этом случае суд вправе принять решение о регистрации сделки и она регистрируется в соответствии с решением суда. Сделка будет считаться заключенной с момента ее регистрации соответствующим органом. Правила пп. 3 и 4 ст. 165 ГК полностью распространяются на договоры, так как в них идет речь о дву- и многосторонних сделках.
Вместе с этим необходимо подчеркнуть, что несмотря на согласованную волю сторон заключить договор, требующий государственной регистрации, он может помимо их желания не вступить в силу, если регистрирующий орган откажет сторонам в регистрации. Но такой отказ должен быть основан на законе. В противном случае стороны вправе требовать по суду обязать соответствующий государственный орган осуществить регистрацию.
12. Публичный договор: понятие, особенности правового регулирования, примеры.
В ГК выделяется особый тип гражданско-правового договора, так называемый"публичный договор". В ст. 426 содержится следующее определение публичногодоговора: "Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой
организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнениюработ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельностидолжна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля,перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское,
гостиничное обслуживание и т. п.)".
Итак, какими же характерными чертами должен обладать конкретный гражданско-правовойдоговор для того, чтобы он мог быть отнесен к разряду публичных? Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать
коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие,хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив.Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказатьсялюбое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является,как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимыхили осуществляемых коммерческой организацией.
Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаныпотенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характердеятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что средимногих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие,которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациямив отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определениитаких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п. 1
ст. 426 ГК. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности,опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общаячерта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношенияс любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются. И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный,должны выступать обязаности по продаже товаров, выполнению работ или оказаниюуслуг, по сути своей составляющие содержание именно той деятельности, котораяпо своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношениикаждого, кто к ней обратится. К примеру, если энергоснабжающая организациязаключает договор энергоснабжения с абонентом, такой договор безусловно являетсяпубличным. Однако если та же коммерческая организация выступает продавцомв договоре купли-продажи своего имущества, такой договор, естественно, неотносится к категории публичных.
Основной вопрос в определении гражданско-правового договора как публичногозаключается в выяснении правовых последствий такой квалификации.
Из анализа текста ст. 426 ГК, а также иных норм материального и процессуальногозаконодательства можно сделать вывод о наличии четырех видов последствий длякоммерческой организации, являющейся субъектом публичного договора. К их числуотносятся следующие:
1) для такой коммерческой организации исключается действие принципа свободыдоговора: она не вправе по своему усмотрению ни выбирать партнера, ни решатьвопрос о заключении договора. Отказ коммерческой организации от заключенияпубличного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие
товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.В противном случае поведение коммерческой организации будет рассматриватьсякак необоснованное уклонение от заключения договора со всем комплексом вытекающихиз этого факта негативных последствий;
2) коммерческая организация, являющаяся субъектом публичного договора,не вправе оказывать предпочтение кому-либо из обратившихся к ней в отношениизаключения договора потребителей. Исключения из этого правила могут быть предусмотренылишь законами и иными правовыми актами (к примеру, сегодня такого рода исключения
имеются в законодательстве применительно к ветеранам войны, инвалидам и некоторымдругим категориям потребителей);
3) условия публичного договора (в том числе о цене на товары, работы,услуги) должны устанавливаться одинаковыми для всех потребителей, кроме техслучаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление
льгот для отдельных категорий потребителей; 4) в отличие от обычных гражданско-правовых договоров, споры по условиямкоторых могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда лишь при наличиисогласия обеих сторон, споры, связанные с заключением публичных договоров,а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешатьсяв судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.
В случае необоснованного уклонения коммерческой организации от заключенияпубличного договора, такой договор может быть заключен в принудительном порядкепо решению суда. Более того, потребитель вправе потребовать и взыскания убытков,вызванных уклонением от заключения договора. И наконец, еще одна особенность публичного договора, которая относитсяк специфике его правового регулирования, но также свидетельствует об ограничении
действия принципа свободы договора в отношении данного договора. Согласноп. 4 ст. 426 ГК в случаях, предусмотренных законом, Правительству РоссийскойФедерации предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон при
заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения ит. п.). Таким образом, законодатель априори исходит из того, что императивныеправовые нормы, определяющие условия публичного договора, могут быть установленыне только федеральным законом, как это имеет место в большинстве случаев,
но и постановлениями правительства. Данное положение в полной мере учитывает специфику отношений, опосредуемыхпубличными договорами: как правило, это отношения определенных коммерческих
организаций с массовым потребителем. Именно необходимость обеспечения защитыправ и законных интересов потребителей требует оперативного и гибкого регулированияусловий публичных договоров.
Один из способов формулирования сторонами условий договора, значительнооблегчающих его оформление, заключается в отсылке к условиям различных примерныхдоговоров (ст. 427 ГК). Для этого достаточно, чтобы примерные условия договоровбыли разработаны применительно к конкретным видам договоров (например, договор
купли-продажи нежилых помещений, договор строительного подряда, договор поставкиметаллопродукции и т. п.), а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованыв печати, то есть были бы общеизвестны и определимы.
В этом плане, как показывает опыт других стран, особого внимания заслуживаютпримерные условия договоров, разрабатываемых различными ассоциациями (союзами)товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражаетсяспецифика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные
правовые средства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей,обеспечение защиты их прав.
К сожалению, в России практика разработки таких профессиональных текстовпримерных договоров не получила широкого распространения. Вместе с тем в прежние годы (до конца 80-х годов) существовали многочисленные
примерные и типовые условия договоров на поставку отдельных видов продукциии товаров, капитальное строительство, перевозку грузов, которые являлись,как правило, приложениями к особым условиям поставки продукции и товаров,
правилам о договорах подряда на капитальное строительство и перевозки конкретныхвидов грузов. До настоящего времени в договорах, заключаемых коммерческимиорганизациями, нередко можно встретить ссылки на такие примерные и типовые
условия договоров, в том числе и на утратившие силу. В определенном смысле вторую жизнь многим подобным условиям договоров,которые не могут рассматриваться сегодня в качестве примерных в контексте
п. 1 ст. 427 ГК, может дать норма п. 2 названной статьи, согласно которойв случаях, когда в договоре не содержится отсылка к примерным условиям, такиепримерные условия могут применяться к отношениям сторон в качестве обычаев
делового оборота. Но для этого они должны отвечать определенным требованиям:представлять собой правила, которые являются сложившимися и широко применяемымив какой-либо области предпринимательской деятельности, и по сути своей непротиворечить действующему законодательству.
Примером публичного договора может служить договор личного страхования. Этот вид договора относиться к публичным, соответственно страховщик не имеет право в одностороннем порядке расторгнуть его. Привилегией отказа от соблюдения условий договора обладает только страхователь. Еще одни пример публичного договора – это договор с энергоснабжающей компанией. Так, потребитель, вправе письменно уведомить организацию о желании расторгнуть с ней договор и после полной оплаты за осуществленные услуги, договор считается расторгнутым. У энергоснабжающей компании такого права нет.
13. Договор присоединения: понятие, особенности правового регулирования, примеры.
Так же как и публичный договор, отдельным типом гражданско-правовогодоговора является договор присоединения. Это понятие объединяет в единый типте договоры, которые были заключены путем присоединения одной из сторон к
условиям договора, определенным другой стороной в формулярах или иных стандартныхформах.
Таким образом, критерием выделения из всех гражданско-правовых договоровдоговора присоединения является не существо возникших из него обязательств,как это имеет место при дифференциации договорных обязательств на отдельныевиды договоров, и не характер деятельности одной из сторон (публичный договор),а способ заключения договора. Следовательно, характерные черты такого договораопределяются в преобладающей степени юридико-техническими факторами и могутбыть обнаружены в области техники договорной работы.
Две характерные особенности присущи всякому договору, который может бытьквалифицирован как договор присоединения:
Во-первых, условия договора присоединения должны быть определены однойиз сторон в формулярах или иных стандартных формах. Следует иметь в виду,что к числу таких стандартных форм и формуляров не могут быть отнесены растиражированныеобразцы текстов договоров, которые используются многими организациями. В этихслучаях вторая сторона вправе заявить о разногласиях по отдельным пунктамили по всему тексту договора в целом и в конечном итоге условия договора будутопределяться в обычном порядке, то есть по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляреили содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной неиначе как путем присоединения к этим условиям. Это требование исключает возможностьдля сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженныхв стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейсястороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласияхпо его отдельным условиям.
Таким образом, дело стороны, присоединяющейся к предложенному договору,- присоединиться к договору в целом (или не присоединяться к нему). Это ограничиваетее права, но значительно облегчает процесс заключения договора и оформлениядоговорных отношений.
Случаи и порядок разработки формуляров и стандартных форм договоров вГК не установлены, не предусмотрены также какие-либо требования к организациям,разрабатывающим договоры присоединения.
Вместе с тем определение договора присоединения, данное в ГК (п. 1 ст.428), не допускает расширительного толкования. Случаи, когда условия договоране могут быть приняты присоединяющейся стороной "не иначе как путем присоединенияк предложенному договору в целом", предполагают либо жесткое законодательноерегулирование соответствующих договоров, когда условия, содержащиеся в формулярахили стандартных формах, непосредственно вытекают из императивных норм (например,железнодорожная или товарно-транспортная накладная, коносамент), либо рассчитанына отношения с массовым потребителем (гостиничное обслуживание, услуги связии т. п.). В сфере предпринимательства договоры присоединения могут получитьширокое распространение в отношениях с участием банков, энергоснабжающих организацийи др.
Юридические последствия определения договора как договора присоединениязаключаются в наделении рисоединившейся стороны правом требовать расторженияили изменения договора по особым основаниям, которые не признаются таковымив отношении иных гражданско-правовых договоров (ст. 450 ГК).
Особые основания расторжения или изменения договора присоединения потребованию присоединившейся стороны заключаются в том, что присоединившаясясторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если он лишаетэту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, или ограничиваетответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другиеявно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходяиз своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности
участвовать в определении условий договора. Это обеспечивает дополнительнуюзащиту прав присоединившейся стороны, которая была лишена возможности участвоватьв определении условий договора.
Обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменениядоговора присоединения, не связаны с незаконностью договора или его отдельныхусловий - они скорее являются следствием формулирования этих условий в одностороннемпорядке, в силу чего увеличивается вероятность включения в договор присоединенияусловий, устанавливающих односторонние преимущества и льготы в отношении стороны,разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительных условийдля присоединившейся стороны.
Коммерческие организации и иные лица, присоединяющиеся к условиям договорав связи с осуществлением предпринимательской деятельности, не наделены в полноймере объемами правомочий присоединившейся стороны на расторжение или изменениедоговора. В отличие от рядовых потребителей соответствующие требования лиц,
профессионально занимающихся предпринимательской деятельностью, могут бытьсудом отклонены, если будет доказано, что они знали или должны были знать,на каких условиях заключается договор присоединения. Заслуживают внимания содержащиеся в Кодексе нормы о предварительном договоре.Предварительный договор (ст. 429) не является новым институтом гражданского
права. Соответствующие нормы о предварительном договоре были предусмотреныОсновами (ст. 60). В отличие от Основ нормы, содержащиеся в ГК, более детальнои подробно регулируют форму и содержание предварительного договора, определяютпоследствия для сторон в случае нарушения его условий.
Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемымк основному договору. Если же такие требования законами или иными правовымиактами не установлены, предварительный договор подлежит заключению в простойписьменной форме. Несоблюдение формы предварительного договора влечет его
недействительность, причем такой предварительный договор рассматривается какничтожная сделка. Это означает, что при несоблюдении правил о форме договоракаждая из сторон, а также любое заинтересованное лицо вправе предъявить требованиео последствиях ничтожной сделки. Такие последствия могут быть применены судоми по его инициативе (п. 2 ст. 166 ГК).
Таким образом, требования, предъявляемые к форме предварительного договора,и последствия их несоблюдения являются более жесткими, чем общие требованияк форме сделок (п. 1 ст. 162 ГК).
Содержание предварительного договора представляет собой обязательствасторон по заключению в будущем соответствующего договора о передаче имущества,выполнении работ или оказании услуг (основного договора). Основной договордолжен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенные условия предварительного договора могут быть разделены надва вида: условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному договору(срок заключения основного договора), а также условия, позволяющие установить
предмет и иные существенные условия основного договора.
Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительномдоговоре. Однако если такой срок сторонами не определен, будет действоватьпрезумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течениеодного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК).
Во всех случаях срок заключения основного договора остается существеннымусловием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами,либо он признается равным одному году с момента заключения редварительногодоговора.
Юридические последствия истечения срока, предусмотренного предварительнымдоговором для заключения основного договора (а при его отсутствии - срокав один год), состоят в том, что, если основной договор в течение этого срока
не будет заключен или хотя бы одна из сторон не направит другой стороне оферту,обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными. Необоснованное уклонение одной из сторон, заключившей предварительныйдоговор, от заключения основного договора может повлечь для нее по требованиюдругой стороны решение суда о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора, должна также возместить другой сторонепричиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК).
Не является новым для российского гражданского права также и договорв пользу третьего лица (ст. 430), который представляет собой особую конструкциюдоговорного обязательства. Ранее нормы о договоре в пользу третьего лица содержалиськак в ГК 1964 года (ст. 167), так и в Основах 1991 года (ст. 61). Конструкциядоговора в пользу третьего лица нашла широкое практическое применение в отношенияхпо страхованию (особенно по страхованию ответственности заемщика за невозвраткредита), перевозке грузов и некоторых других.
По сравнению с ранее действовавшим законодательством Кодекс не толькоуточняет определение договора в пользу третьего лица, но и устанавливает отдельныеновые правила его регулирования.
Два характерных признака присущи всякому договору в пользу третьего лица: во-первых, в таком договоре должно быть предусмотрено, что должник обязанисполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу (указанному либо
не указанному в договоре); во-вторых, третье лицо, в пользу которого должно быть произведено исполнение,
наделяется самостоятельным правом требования в отношении должника по договорномуобязательству.
За кредитором сохраняется право требовать от должника исполнения обязательства,но это право может быть реализовано кредитором только в том случае, когдатретье лицо, в пользу которого обусловлено исполнение договорного обязательства,откажется от своего права требования к должнику. Данное положение означает,
что право требования третьего лица, в пользу которого заключен договор, имеетпреимущество перед правом требования, принадлежащим кредитору в договорномобязательстве.
Новое положение в правовом регулировании договора в пользу третьего лицазаключается в том, что с момента выражения третьим лицом должнику намерениявоспользоваться своим правом по договору сторонам в договорном обязательстве- должнику и кредитору - запрещается изменять или расторгать договор без согласия
третьего лица. Данное правило носит диспозитивный характер: иное может бытьпредусмотрено законом, иным правовым актом или договором. Эта новелла позволит обеспечить защиту прав третьих лиц, в пользу которых
заключен договор, и избежать ситуаций, нередко имевших место ранее, когда,например, страховые организации и страхователи (заемщики) путем расторжениядоговоров страхования ответственности за невозврат кредита лишали банки, выдавшиекредит, возможности обращаться к страховым организациям с требованием о выплатесуммы страхового возмещения. Теперь в подобных ситуациях банк может заявитьтребование о восстановлении нарушенного права путем признания такого соглашениясторон договора недействительным.
Требование исполнить обязательство третьего лица к должнику по своемусодержанию аналогично требованию кредитора в этом обязательстве. Поэтому предусмотреноправо должника выдвигать против требоания третьего лица те возражения, которыеон мог бы выдвинуть против кредитора.
Наличие у третьего лица самостоятельного права требования исполненияобязательства от должника позволяет отграничить договор в пользу третьеголица от обычных договоров, предусматривающих исполнение обязательств третьемулицу. В этом случае третье лицо является лишь управомоченным принять исполнениеобязательства от должника (см., например, ст. 312 ГК). Причем обязательствосчитается исполненным самому кредитору. Именно кредитору (а не третьему лицу)принадлежит право требовать от должника исполнения обязательства. Подобныевзаимоотношения нередко возникают при исполнении договоров купли-продажи илипоставки товаров, когда отгрузка товаров в соответствии с договором производитсяне покупателю, а в адрес получателей, указанных покупателем.
Для судебной практики будут иметь существенное значение нормы о толкованиидоговора (ст. 431 ГК). Ранее нормы о толковании договора содержались в Основах(ст. 59), а положения, включенные в ГК, соответствуют ранее действовавшим
положениям, за исключением отдельных редакционных уточнений.
Адресованы нормы о толковании договора прежде всего суду. Необходимостьправильного толкования условий договора возникает зачастую при разрешениисудом споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорныхобязательств, а также применением ответственности.
Существо правил толкования условий договора судом заключается в установлениидвух способов толкования условий договора и определении порядка (очередности)их применения.
Первый способ толкования - выяснение буквального значения содержащихсяв договоре слов и выражений. В этих целях производится сравнительный анализ,сопоставление спорного условия договора с другими условиями, а также смыслом
договора в целом.
Второй способ толкования - выяснение действительной общей воли сторонс учетом цели договора. Достижение этой цели возможно за рамками текста договора.Помимо договора анализу подвергаются и другие документы, связанные с заключениеми исполнением договора, к примеру переписка по этим вопросам, материалы, свидетельствующие
о фактических взаимоотношениях сторон. Большое значение при таком толкованиидоговора имеют обычаи делового оборота.
Однако суд вправе использовать второй способ толкования условий договоралишь в том случае, если применение первого способа толкования (выяснение буквальногозначения договора) не позволило определить содержание условий договора.
Таким образом, законодатель отдает предпочтение первому способу толкованиядоговора, то есть выяснению буквального значения его условий, и тем самымсужает возможности для суда руководствоваться при принятии решений установленнойсудом действительной общей волей сторон.
С другой стороны, такой подход повышает значение текста договора (а неидеальной воли сторон) в регулировании гражданско-правовых обязательств иориентирует предпринимателей на необходимость тщательной отработки всех условийзаключаемых договоров.
