Управляющая компания не берет на обслуживание дом. Управляющая компания отказывается заключить договор на обслуживание дома. Как поменять УК

Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:

• Подержание внешнего вида жилого дома а надлежащем порядке, деятельность по обеспечению безопасного проживания жильцов в доме;
• Также на регулярной основе должен проводиться осмотр многоквартирного дома, а именно осмотр перед началом отопительного сезона, также осмотры проводятся в случае если возникли неполадки в системах отопления, подачи воды, водоотведения или в сетях подачи электроэнергии. В общем полный контроль за внутридомовыми сетями по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности;
• В обязанности ЖКХ входит регулярная уборка подъездов и территорий возле дома, если конечно территория является имуществом дома;
• Также управляющая компания обязана вывозить мусор;
• Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков;

Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Как правило жильцы всегда заключают договор с управляющей компанией, ведь самостоятельное управление это не просто и времени на это не всегда хватает, лучше передать управление организации которая все сделает профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Но что же делать если УК (управляющая компания) не добросовестно выполняет свои задачи?

Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома.

Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК

реакции ноль.

В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом.

В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.

Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме.

Если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило, то переходите к пункту 2, пишете аналогичную жалобу в Госжилинспекцию, это надзирающий орган который следит за тем как выполняет свои обязанности УК. В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф.

Также у вас есть право обратиться и Роспотребнадзор, сославшись на Закона О защите Прав Потребителей, а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге.

Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условия данного договора, также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. К примеру жильцы могут выбрать компанию по управлению домом из списка компаний которые имеют хорошую репутацию на рынке данных услуг и заключить договор с ней.

Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того на сколько серьезная ситуация у вас возникла и на сколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК и на сколько серьезно нарушены ваши права, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействиями УК, в суде справедливость будет восстановлена.

Обычно УК берется за голову после получения жалобы, иногда после проверки Госжилинспекции, но самые упертые УК доводят дело до суда, но это случается крайне редко и на такой риск УК скорее всего не пойдет.

Я надеюсь, что ваша УК одумается уже после получения первой жалобы в свой адрес и конечно же начнет выполнять свои обязанности в соответствии с законом, а если нет, то идите до конца, пишите жалобы, подавайте иски в суд и ищите правду, всегда отстаивайте ваши права. А я желаю вам удачи!

5/5 (11)

Что делать, если управляющая компания перерасчет не делает

Отказ со стороны Управляющей компании делать перерасчет клиенту, увы, — не новость. Слишком часто они принижают данное право граждан. Когда пользователь услуг уверен в ошибках со стороны УК при проведении расчетов по платежам, следует идти до конца. Законодательство в этом вопросе стоит на стороне получателя услуг.

Внимание! Первое, на что следует обратить внимание, это необходимость получения от руководства компании письменного и мотивированного отказа. Для этого заявление с просьбой о перерасчете подается тоже письменно и в официальной форме.

Помимо того, что ответ-отказ должен содержать в себе решение по обращению гражданина, в нем должны присутствовать и ссылки на конкретные нормативные акты.

После получения письменного отказа от организации можно смело обращаться с новым заявлением, но уже в контролирующие органы: Роспотребнадзор или Прокуратуру района. Новое заявление в государственные органы должно иметь приложение в виде копии письма-ответа от УК по первоначальному обращению пользователя.

Однако если управляющая компания не соизволила ответить в письменном виде в установленный законом срок, можно обратиться в вышестоящие органы и без их письма-ответа.

В такой ситуации заявление в государственные структуры должно содержать еще одну фразу (помимо основной жалобы): «отказ от перерасчета не был мотивированным и обоснованным».

Помимо копии письма от УК, в надзорные структуры следует приложить и те документы, на основании которых подтверждается право заявителя на получение перерасчета.

Как подать заявление в Прокуратуру

Заявление в территориальные органы Прокуратуры может быть составлено как машинописным текстом, так и от руки. Здесь главное, чтобы оно находилось на листе формата А4 без посторонних символов и картинок.

Заметьте! Жалоба составляется по стандартному шаблону:

• правый верхний угол: полное наименование Прокурорского подразделения с указанием ФИО прокурора, которому подается документ. В этом же столбце указываются и данные заявителя: ФИО, адрес регистрации и проживания, контактные телефоны. Если подается коллективная жалоба на УК, не требуется перечислять всех участников. Достаточно указать одно контактное лицо (старшего инициативной группы) и в конце заявления приложить перечень подписей всех участников жалобы;
• середина листа: обязательное слово «заявление или жалоба» (в зависимости от формы обращения). Первое, что указывается в тексте, это кто, когда и в какой форме обращался в УК, и какой ответ был получен (или не был получен вовсе). Далее указывается причина, по которой возникла необходимость проведения перерасчета, и перечень документов, из которых это видно. Здесь важно не только указать нарушение гражданских прав, но и ссылки на конкретные нормы закона, согласно которым эти права обеспечиваются (предоставляются). Излагая свою проблему в надзорные органы, очень важно приводить конкретные и весомые доводы. Далее указываются варианты решения возникшей проблемы, которые приемлемы для заявителя;
• после основного содержания документа обязательно нужно указать дату составления и поставить подпись обращающегося лица. Только после этого составляется перечень прилагаемых документов: «приложение». В перечне нужно четко указывать, какой вид документов прикладывается, подлинник или копия.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на УК в Прокуратуру:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Весомыми документами в такой ситуации могут быть:

• технический паспорт дома;
• чеки, подтверждающие неправомерную трату денежных средств;
• поданная ранее аналогичная жалоба в другую инстанцию;
• договор с УК.

Законодательством не установлены четкие сроки, в которые надзорные органы обязаны отвечать на жалобы граждан, это может быть одна неделя, а может и месяц.

Жалоба в Роспотребнадзор

В Роспотребзнадзор жалоба по этой теме подается на имя Руководителя подразделения: «руководителю управления Федеральной службой по надзору за защитой прав потребителей».

Схема составления документа аналогична указанному выше:

• верхняя шапка;
• содержание;
• требования;
• подписи;
• приложение из документов.

Учтите! К этой жалобе в качестве основных доказательств чаще всего прикладывают такие документы, как:

• акты;
• результаты различных экспертиз;
• справки;
• счета;
• квитанции.

В качестве основных требований по такому обращению чаще всего называют:

• вернуть излишне потраченные средства на оплату;
• финансовая компенсация недоброкачественно предоставленной услуги;
• заставить УК переделать некачественные работы.

Помимо законных прав потребителей, в тексте заявления следует делать ссылку и на гражданскую ответственность лиц и компаний в области предоставления услуг и их качества.

Относительно Роспотребназдора существуют четко установленные законом сроки рассмотрения обращений от граждан: 5 рабочих дней. Также есть исключительные случаи, при которых срок рассмотрения жалобы увеличивается до 10-ти рабочих дней.

За этот период руководитель отделения должен ознакомиться с обращением и принять решение, будет ли начато по нему рассмотрение. Сроки рассмотрения определены в 30 дней, но, исходя из ситуации, они могут быть продлены.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на УК в Роспотребнадзор:

Посмотрите видео. Как заставить УК сделать перерасчет за коммунальные услуги:

Основания для перерасчета за коммунальные услуги

Постановление Правительства № 307 от 23 мая 2006 года «О порядке предоставления коммунальных услуг» имеет в своем тексте указание на право для населения требовать от УК произведение перерасчета предоставляемых услуг.

Более того, в 2011 году были разработаны и утверждены правила предоставления такого типа услуг, где четко было обозначено право граждан на требование уменьшения платежей в связи с низким качеством услуг и по нескольким другим основаниям.

Внимание! Главными факторами, которые могут служить основанием для проведения перерасчета, нормативные акты называют:

• е сли предоставляемые услуги ЖКХ не соответствуют по своему качеству тем нормативам, которые установлены законом, или заключенным с потребителями договором;
• если услуги вообще не предоставлялись в течение длительного времени. Здесь важно, чтобы промежуток времени «без услуги» превышал разумные пределы и существующие стандарты;
• если владелец жилой площади не проживал на ней длительное время и уведомлял УК об этом, или основания его отсутствия могут быть признаны весомыми по законодательным нормам.

Если гражданин не проживал на жилой площади длительное время, он вполне может претендовать на произведение перерасчета за пользование ЖКХ услугами (за исключением тех, которые рассчитываются по показаниям приборов учета).

Однако здесь не получится уменьшить плату за те услуги, которые предоставляются всем на общих основаниях:

• содержание жилого дома;
• вывоз ТБО;
• обслуживание лифтового оборудования;
• обслуживание домофонных и видео систем.

Исключение по этим пунктам ЖК обслуживания установлены в Письме №14762 Министерства регионального развития от 15.05. 2009 г.

Как документально подтвердить основания

Грамотное обращение с требованием о проведении перерасчета к УК и надзорным структурам зависит от того, насколько эти претензии будут обоснованы.

Для подтверждения законности требований всегда следует прикладывать документы.

Если заявитель не сможет обосновать документально свои требования, в рассмотрении жалобы будет отказано.

Перечень документов, необходимых для подтверждения правоты гражданина, зависит от индивидуальных особенностей произошедшей ситуации. Нельзя назвать четкий список, который подойдет всем для подачи жалобы.

Акт проверки температурного режима

Любые акты составляются с целью подтвердить документально какой-то факт: предоставление услуги, низкое качество услуги, отсутствие работ и т.д.

Как пример: при низкой температуре подачи отопления в холодное время года вызываются представитель УК, специалист по отоплению и представитель жильцов, и составляется акт, в котором фиксируется: температура, давление и прочие технические нюансы в системе отопления.

Такой документ не оформляется в один момент, для его правильного составления следует заранее обратиться в УК с жалобой на низкую температуру батарей и потребовать вызова специалиста для проведения соответствующих размеров. Также можно подать в УК письменную претензию на несоответствие существующей температуры отопления действующим нормам и правилам.

Если подача в жилой дом каких-либо услуг (газа, света, воды) производилась по распоряжению УК, перерасчет должен проводиться автоматически, без письменных обращений граждан.

Если компания не произвела измененный расчет, следует обратиться к ним письменно, предъявив объявление или извещение, которое висело в подъезде о проведении работ или отключении ЖК услуг.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта проверки температурного режима:

Документы, которые могут служить подтверждением факта отсутствия жильца в квартире

Законодательство определяет, что при отсутствии человека на жилой площади более 5-ти дней подряд он имеет право обратиться в УК с просьбой о проведении перерасчета коммунальных платежей. Здесь важно подтвердить свое отсутствие по месту жительства в течение длительного, непрерывного срока.

В качестве доказательств могут выступать:

• билеты и копии командировочных удостоверений
• справки от здравоохранительных подразделений о нахождении лица у них на лечении;
• счета из гостиницы;
• справки о временной регистрации по другому адресу или в другом регионе;
• справки от садового товарищества о том, что гражданин в летний период беспрерывно проживал на даче;
• копия заграничного паспорта с таможенными отметками о выезде и приезде гражданина.

Во всех перечисленных выше случаях человек может заранее (до своего отъезда с жилой площади) подать соответствующее заявление о его длительном отсутствии по месту жительства. Право на перерасчет в таких ситуациях действует в течение 6 месяцев, но не более.

Запомните! Подавая такое заявление в управляющую компанию, следует требовать отключения тех или иных коммуникативных систем или опломбирования запорной арматуры в жилье. Если заявление подано, и процедура опломбирования проведена, перерасчет компания должна проводить автоматически без подтверждающих отсутствие документов со стороны гражданина.

Вернувшись домой, жилец должен снова вызвать специалистов УК для снятия ими пломбировки. Период отсутствия жильца компания будет рассчитывать сама, исходя из имеющихся данных о вызове специалистов.

Как заставить УК сделать перерасчет

Во всех иных случаях для проведения перерасчета требуется наличие письменного обращения от гражданина с таким требованием. Получив такое обращение, специалисты УК обязаны провести проверку на предмет правильности первоначально начисленных платежей.

Если в ходе проверки выясняется, что действительно при начислении платежей, задолженностей, пеней или штрафов были допущены ошибки, заявителю выдается соответствующий документ, в котором будут находиться исправленные данные (суммы или перерасчет).

Перерасчету платежей подлежат все предоставляемые компанией услуги кроме отопления и газоснабжения на эти цели. Также перерасчету не подлежат платежи на общедомовые затраты.

Форма заявления о перерасчете в управляющую компанию

Заметьте! Подавая заявление о перерасчете в компанию, следует придерживаться стандартной формы документа:

• верхняя «шапка»: кому и от кого адресовывается. Такое обращение составляется только на имя руководителя УК. Для ускорения процесса проверки организацией необходимо здесь же указать и лицевой счет пользователя, который можно найти в ежемесячных квитанциях;
• указание конкретных услуг (работ), стоимость которых заявитель желает пересчитать и за какой период (месяц или конкретные даты);
• причина для перерасчета (законное основание);
• перечень приложенных документов;
• дата составления и подпись заявителя.

Такое заявление всегда составляется в 2-х экземплярах. Подавая такой документ, в УК следует потребовать от их сотрудников поставить отметку на 2-м экземпляре о получении.

Либо можно направить заявление по почте, но только в форме заказного письма с уведомлением. В противном случае доказать в вышестоящей инстанции первоначальное обращение будет нереально.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на перерасчет всех платежей по коммунальным услугам:

Жильцы дома вправе защищать свои права в случае недобросовестного исполнения управляющей компанией установленных законом и договором обязанностей или при превышении ею своих полномочий. Причинами недовольства жильцов МКД чаще всего становятся такие действия УК:

Как заставить управляющую компанию работать и выполнять свои обязанности?

Когда жильцов дома что-то не устраивает, они начинают задумываться о том, кто должен обеспечивать их комфортное проживание. К сожалению, до этого момента многие не задумываются о том, кто управляет их домом и с кем заключены договора на его обслуживание.

В первую очередь собственнику необходимо изучить , который должен быть на руках у каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Если у вас такого договора нет, это неправильно.

Придите лично в свою УК и потребуйте выдать вам документ. Не ждите, пока управленцы принесут вам договора, они меньше всего заинтересованы в наличии у вас этого документа.

После получения документа внимательно изучите его. В нём должны оговариваться .

УК обязана предоставлять жильцам коммунальные услуги надлежащего качества и в полном объёме, производить ремонт и содержать общедомовое имущество, устранять неполадки в случае их возникновения инженерно-технического оборудования.

Минимальный перечень предоставляемых услуг регламентируется законом и согласуется с собственниками. Процедура согласования должна проводиться ежегодно.

Кроме того, перечень услуг должен быть перечислен в договоре. Несоблюдение УК условий договора и является основанием для предъявления претензий.

Борьба с невыполнением управляющей компанией своих обязанностей должным образом состоит из 2 основных этапов, которые мы рассмотрим далее.

Оформление жалобы в УК

Вначале необходимо отправить жалобу в саму управляющую компанию. Документ на имя руководителя управляющей компании составляется от лица группы собственников или от одного лица в 3-х экземплярах. В заявлении подробно описывается суть претензии и требование.

Документ подаётся непосредственно в УК или направляется заказным письмом с уведомлением. На своём экземпляре потребуйте постановки даты регистрации документа и подписи принявшего его лица.

Справка! Ответ на ваше заявление должен последовать не позже 30 дней после его принятия.

Если по истечении этого срока проблема не решена, или УК не реагирует на ваши претензии, предпринимайте следующий шаг.

Обращение в вышестоящие органы

После общения по поводу претензии непосредственно с УК, на её бездействие вы можете жаловаться в Жилинспекцию или прокуратуру . В этом обращении вы должны описать ситуацию с УК и потребовать оценить правомерность её действий.

Из видео вы узнаете что делать, если деятельность УК вас не устраивает и каким способом можно заставить управляющую компанию работать нормально:

Как бороться с УК и где найти на них управу?

Как показывает практика, существует множество однотипных проблемных ситуаций, возникающих при общении собственников жилья и управляющих компаний. Опишем самые распространенные из них.

Завышение тарифов за коммунальные услуги

Нарушения в этом случае могут быть связаны с завышением или невыполнением отдельных обязательных условий. То есть с жильцов взимается необоснованно высокая плата, а зачастую они оплачивают услуги, которые вообще управленцами не выполняются.

Многие жильцы сталкиваются с проблемой неработающих лифтов, мусоропроводов, неосвещённых или грязных подъездов, разбитых стёкол или неработающих на лестничных клетках батарей. При этом, за не предоставляющиеся на самом деле услуги, УК продолжает начислять немалые суммы.

Нередки также случаи, когда УК вносит коррективы в тарифы на оплату тепла, электроэнергии, водоснабжения и канализации. Завышает цифры потребляемых услуг. Разница естественно оседает на счетах компании.

Обратите внимание! Все описанные случаи являются административными нарушениями, и вы можете сообщить об этих фактах в соответствующие органы.

Предварительно, самостоятельно или с помощью специалистов, изучите нормативы ценообразования, проверьте правильность расчётов оплаты, осмотрите приборы учёта в доме, оцените их состояние и правильность установки, сделайте замеры напора воды, температуры горячего водоснабжения. Если тарифы на услуги не соответствуют закону, действуйте.

Начать следует с подачи коллективной или индивидуальной жалобы непосредственно руководству УК . Подав заявление, получите на своём экземпляре подпись лица, принявшего его и ждите ответа в течение следующих двух недель.

Не исключается возможность, что коммунальщики вообще могут проигнорировать ваше обращение. В этом случае, а также если вы получили ответ, но результатом неудовлетворенны, обращайтесь в Жилинспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру. В заявлении опишите проблему и процесс вашего обращения в УК.

Бездействие УК

Капитальный ремонт здания, устранение неполадок работы технического оборудования дома – всё это входит в обязанности управляющей компании, обслуживающей дом. Однако зачастую руководство ссылается на отсутствие средств для устранение этих проблем.

В случае возникновения таких ситуаций, начните с запроса списка проделанной работы за последнее время и сумм, которые были затрачены . Оцените соотношение фактически проделанной и фиктивной работы.

В случае выявления необоснованно потраченных сумм, потребуйте, чтобы УК устранила нарушения, выполнила работы, о которых отчиталась на бумаге.

Часто жильцы дома видят, что оборудование дома находится в аварийном состоянии. В этих случаях также следует обращаться в УК с требованием устранить проблемы. К заявлению приложите фотографии оборудования или частей здания, находящихся в аварийном состоянии или требующих ремонта.

В заявлении следует потребовать технического обследование состояния и скорейшего устранения неполадок. Если компания продолжит игнорировать ваши требования, обращайтесь в вышестоящие инстанции.

Справка! Практика показывает, что самым эффективным способом в этом случае является жалоба сразу в несколько органов.

К своим обращениям приложите ту жалобу, с которой вы обращались в УК и документы, подтверждающие факты необоснованной траты средств.

Самым крайним случаем является подача иска в суд. Для этого обращения лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Иногда обращается в суд прокуратура, если выявлены факты нарушений. Только учтите, что прокурор может инициировать обращение в судебные органы только по коллективным жалобам . Индивидуальные иски подаются гражданами лично.

Аварийная ситуация

Устранение аварий технического оборудования внутри отдельной квартиры – дело самого собственника жилья. В случае её возникновения он может обратиться за помощью в УК, и та займётся устранением. Но за соответствующую плату.

Но в случае возникновения неполадок в общедомовом оборудовании, собственник сообщает соответствующим службам, в обязанности которых входит своевременное устранение аварий. УК должна среагировать и выехать на объект не позже чем через 30 минут после поступления информации.

А вот последствия аварии общедомового оборудования в отдельной квартире управленцы должны устранить абсолютно бесплатно и в кратчайшие сроки. Именно в этих случаях чаще всего жильцы сталкиваются с отказом или затягиванием действий по устранению со стороны управленцев.

Чаще всего происходит затопление квартир по вине коммунальщиков, вовремя не устранивших неполадки в работе оборудования. Если вашу квартиру затопило из-за прорыва общедомовых труб или протечки крыши, вызовите специалистов и зафиксируйте ущерб, причинённый вашему имуществу.

Составьте и предайте его в УК вместе с заявлением , содержащим требование возмещения убытков.

Если УК отказывается возмещать убытки или не делает этого в течение 30 дней, подавайте исковое заявление в суд. В иске укажите сумму ущерба, приложите экспертное заключение и заявление, которое вы подавали в УК.

Важно! При подаче иска в суд воспользуйтесь услугами адвоката. УК в случае принятия решения в вашу пользу обязана будет возместить ваши затраты на его услуги.

Заключение договоров аренды без ведома жильцов

Управляющие компании без ведома жильцов могут заключить договора с посторонними лицами на аренду общедомового имущества.

С точки зрения закона эти действия являются нарушением , так как заключать подобные договора и получать прибыль от сделок может исключительно ТСЖ, то есть непосредственно собственники жилых помещений.

Если вы заметили, что на общедомовой территории (подвалах, чердаках, технических помещениях) появились посторонние люди или организации, а также на фасаде или крыше установлены посторонние предметы (рекламные щиты, антенны) значит, ваша управляющая компания решила заработать средства на вашем имуществе без вашего участия.

В этом случае незамедлительно обращайтесь в Роспотребнадзор или прокуратуру. Опишите ситуацию и потребуйте провести проверку по данному факту, поскольку только собственники могут принимать решение и заключать договора на аренду общедомового имущества.

Действия УК в этом случае являются прямым нарушением статьи 290 Гражданского кодекса. УК может заключать договора с согласия жильцов и совместно с ними и тратить полученные средства на нужды многоквартирного дома.

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Мошенничество в работе УК

Наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой, некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы .

Мошенничество со стороны управляющей компании может осуществляться такими способами:

Таким образом, управляющая компания – организация, которая должна работать на обеспечение комфорта собственников жилья. Если её действия каким-то образом не соответствуют этому назначению, вы вправе требовать защиты своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Несмотря на то, что управляющие компании проходят лицензирование, очень часто их работа оставляет желать лучшего: в подъезде грязно, не меняются перегоревшие лампочки, не работают лифты, ремонта не было много лет. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как заставить свою УК работать лучше или, если ничего не помогает, выбрать новую.

Кто за что отвечает

В законе установлено, что управляющую компанию можно сменить, если она не выполняет своих обязанностей, которые прописаны в договоре: недостаточное обеспечение жильцов коммунальными услугами, нарушение правил и норм пожарной безопасности, порча имущества по причине ненадлежащего состояния или обращения с внутридомовыми коммуникациями, говорит юрист компании LDD Никита Руднев.

В содержание имущество МКД входит также подготовка к отопительному сезону, поддержание в надлежащем состоянии водостоков и канализаций, своевременный вывоз бытовых отходов, уборка лифтов, придомовой территории, подъездов, межэтажных площадок, объясняет гендиректор управляющей компании PSN Home Александра Гулева. Кроме того, управляющая организация взаимодействует с поставщиками энергоресурсов, включая расчеты с ресурсоснабжающими компаниями.

Управляющая организация несет ответственность за работу своих сотрудников (сантехников, электриков), добавляет Гулева. Если собственник обратился за предоставлением дополнительных услуг, например, по выполнению сантехнических работ, ответственность за их качество возлагается на управляющую компанию. Оплату дополнительных услуг следует осуществлять на расчетный счет УК, а не оплачивать работы непосредственно сотрудникам. В таком случае на выполненную работу в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок, в течение которого исполнитель несет ответственность за недочеты и недоработки. Обычно срок гарантии составляет один год.

Стоимость услуг публикуется на официальном сайте управляющей организации, а также размещается в офисе УК на стенде информации. Хозяин квартиры может уточнить стоимость той или иной услуги непосредственно у работника УК, у которого при себе должны быть прайс-листы.

Куда жаловаться

Если жители недовольны работой управляющей компании, эксперты "ПИК-Комфорт" рекомендуют в первую очередь обратиться с письменным заявлением в УК с просьбой оказать услугу своевременно и требуемого качества.

"По нашему опыту, таким образом удается решить 85-90% обращений. Если управляющая организация проигнорирует обращение, то самый простой способ повлиять на качество ее услуг — это обратиться в надзорные органы и администрацию", — объясняют в "ПИК-Комфорт".

Собственники помещений имеют право высказать мнение, сообщить свои пожелания, замечания в работе сотрудникам диспетчерской службы или контакт-центра УК по телефону, напоминает Гулева. При этом следует уточнить номер, который присваивается каждому обращению или заявке, чтобы имелась возможность проконтролировать исполнение.

В основной части претензии необходимо указать, что именно, по мнению жителя, нарушает УК, какие функции не выполняет (лучше указать период нарушений), приложить фото или видео подтверждение, копии документов, актов, советуют специалисты "ПИК-Комфорт".

Можно действовать через порталы, например, "Активный гражданин" или "Добродел". Если такие способы не помогают, то нужно обращаться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру. В случаях, если жителю нанесен материальный ущерб, например, на автомобиль упало дерево, тогда жителю придется решать проблему в суде.

В Госжилинспекцию чаще обращаются с просьбой провести проверку выполнения лицензионных требований УК при исполнении договора управления в части той деятельности, где выявлены нарушения, указывают эксперты "ЖКХ Контроль ". В Роспотребнадзор жалоба направляется, если в договоре управления есть условия, которые нарушают права собственников помещений как потребителей услуг ЖКХ, а также если нарушаются санитарные нормы и правила при содержании общего имущества.

А вот в прокуратуру уже идут, когда есть нарушения законодательства со стороны УК или в случае бездействия контролирующих органов.

Как поменять УК

Эксперты напоминают, что, если договориться с управляющей компанией об устранении нарушений невозможно, то собственники квартир могут принять решение о расторжении договора с УК на общем собрании. Одновременно на общем собрании они должны принять решение о способе управления, выборе новой УК и утверждении условий договора с вновь выбранной компанией. Также они могут принять решение о создании ТСЖ для самостоятельного управления домом. Если в доме мало квартир (меньше 30), можно перейти на непосредственное управление МКД. Это даст собственникам существенную экономию, отмечают в "ЖКХ Контроль".

Впрочем, по мнению экспертов "ПИК-Комфорт", не каждый собственник готов доверить свое имущество "соседям". Чаще всего жильцы делают выбор в сторону управляющей компании, так как она работает исключительно по лицензии и собственники могут контролировать ее действия.

Есть два способа выбрать управляющую компанию, продолжают эксперты "ПИК-Комфорт". Первый — это когда открытый конкурс по отбору управляющей организации проводят местные власти. Второй — это выбор УК в ходе собрания собственников. Для выбора новой УК жителям придется набрать большинство голосов "за", затем подать протокол голосования с подписями владельцев в ГЖИ.

Перед тем как выбрать новую УК, эксперты советуют изучить всю доступную информацию: найти отзывы в интернете, поговорить с жителями других домов на предмет качества обслуживания той или иной компании. "В любом случае советуем в первую очередь обращать внимание на управляющие компании, надежность и квалификация которых обеспечена сотрудничеством с застройщиком или девелопером, зарекомендовавшем себя с положительной стороны. Ориентиром выбора управляющей организации является предоставление комплекса услуг по обслуживанию дома, таких как: наличие расчетного центра, аварийно-диспетчерской службы, службы эксплуатации, закрепленной на объекте, менеджера по работе с жителями", — говорит Гулева.

Специалисты "ПИК-Комфорт" советуют обращать внимание на дату создания, рейтинг ГЖИ, размер уставного капитала компании, стоимость обслуживания. Стоит также посмотреть на количество домов, которое обслуживает компания, обязательно поинтересоваться квалификацией специалистов УК.

Можно посмотреть на УК застройщиков, ведь они могут управлять не только своими объектами, добавляет Гулева. Любая развивающаяся УК с готовностью рассматривает всевозможные варианты сотрудничества с собственниками других домов.

Если речь идет о Москве, то дом может перейти под управление ГБУ "Жилищник". Это может произойти, например, в случае банкротства предыдущей УК. Сейчас в Москве до 60% фонда находится в управлении ГБУ "Жилищник". К работе ГБУ "Жилищник" предъявляются такие же требования, как к другим управляющим организациям. И способы обращения с заявлениями те же: письменное обращение, жалобы через порталы, исковые заявления и так далее", — отмечают в "ПИК-Комфорт".

Контроль за управлением

"ЖКХ Контроль " обращает внимание на то, что нельзя бездумно подписывать, не читая, любую бумагу, которую, пользуясь юридической безграмотностью населения, подсовывают сотрудники управляющей организации. Особенно это касается старшего поколения. Очень часто условия ДУ, предлагаемого собственникам, не соответствуют нормам действующего законодательства. Например, в нем, как правило, нет состава общего имущества конкретного многоквартирного дома, не прописан механизм контроля собственников за работой УК по управлению домом и так далее.

Чтобы заставить УК работать эффективнее, собственники помещений должны систематически осуществлять контроль за исполнения договора управления, отмечают в "ЖКХ Контроль ". В первую очередь для защиты своих интересов собственникам необходимо создать совет дома. Это должна быть группа инициативных собственников помещений дома, способная организовать работу по взаимодействию с УК в целях обеспечения успешного управления домом. Главное — надо выбрать из собственников дома инициативного, грамотного, готового отстаивать интересы собственников человека — председателя совета, ну и, безусловно, принять решение выплачивать ему ежемесячное вознаграждение. Ведь ему передается большая часть полномочий собственников по организации управления домом, а это подразумевает большие затраты как в материальном, так и в моральном плане.